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Capital Capital 24/02/2017

Tirer le meilleur de son achat de part SCPI

Taux d'emprunt, mode de perception des loyers ou procédure de revente des parts : notre analyse détaillée du montage en SCPI adopté par ce couple de trentenaires.

Comme des centaines de milliers de Français, Jeanne et Clément ont succombé aux charmes des SCPI, ces fonds investis en murs de bureaux, qui auront probablement collecté plus de 5 milliards d'euros en 2016. Pour cet investissement, leur choix s'est porté sur l'une des plus rentables du moment, CORUM. 


Au titre de 2016, elle a ainsi rapporté 6,45% de rendement quand la moyenne du marché devrait avoisiner 4,6%. Pas étonnant : ce fonds opportuniste détient à 80% des biens hors de France, tels des entrepôts et des hôtels, dont elle n'hésite pas à tirer de rapides plus-values. Innovante, la SCPI permet aussi de toucher ses loyers à un rythme mensuel, et non trimestriel, puis de les réinvestir automatiquement.

Une dernière option dont profite cette ergothérapeute et cet ingénieur en logistique d'une grande entreprise industrielle, et qui leur permet de capitaliser dont ils n'ont pour l'heure pas besoin. Pour le crédit nécessaire à l'achat, le couple a eu la bonne idée de se détourner des offres souvent proposées, telle celle du Crédit foncier, dont le taux atteignait 2,85% en janvier, pour solliciter leur banquier. Qui leur a accordé un excellent 1,35% en contrepartie du nantissement de leurs assurances vie maison.

"Une exigence courante de la part des grandes banques quand il s'agit de financer des SCPI qu'elles ne vendent pas", précise Nicolas Peycru, du cabinet Euodia. Même si le jeu de la concurrence permet parfois à l'emprunteur d'y échapper...

Ce placement, si fructueux soit-il, mieux vaudra que le couple ne soit pas forcé de le revendre. Ni dans l'immédiat, car Corum a la particularité de ne verser ses premiers revenus qu'après six mois de détention des parts, contre trois d'ordinaire. Ce qui rallonge le délai nécessaire pour éponger les 8 à 9% de frais de souscription. Ni, à plus long terme, en cas de krach immobilier : cette SCPI, comme les autres dites "à capital variable", ne sera en effet obligée de céder des immeubles pour rembourser les épargnants que si au moins 10% des parts sont en attente, depuis au moins un an...

Voilà qui milite aussi pour, lors d'un prochain investissement, diversifier la mise d'autres fonds. A moins que ces locataires ne préfèrent, d'ici un an, acheter leur résidence principale, dont l'emplacement dépendra du prochain point de chute professionnel de Clément. Pas de soucis à cet égard : l'épargne aujourd'hui disponible leur permettra de financer 180 000 euros d'apport. En se calant sur leur loyer actuel, ils pourront rembourser un crédit de 220 000 euros. De quoi boucler un budget de 400 000 euros, suffisant pour loger toute la famille.