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BFM BFM 09/01/2018

Découvrez la dernière interview de Frédéric Puzin sur BFM Business


Après une collecte record au premier semestre avec +56% par rapport à l’année dernière, quelle est la tendance pour le second semestre ?  

Il y a déjà deux tendances opposées durant le premier semestre.  
Une collecte record au premier trimestre avec plus 125% par rapport au 1er trimestre 2016 et aucune croissance au 2e trimestre par rapport à 2016. 
Il y a même eu une baisse de la collecte au troisième trimestre 2017 par rapport au troisième trimestre 2016, c’est la première fois depuis de nombreuses années.
Les chiffres du 4e trimestre ne sont pas encore sortis, mais la tendance n’est pas à la croissance.

Ces baisses au second et au troisième trimestres peuvent-elles s’expliquer par la période électorale ?

Oui vous avez raison mais en partie seulement. A chaque grande période électorale, il y a un attentisme plus important de la part des épargnants. Cela avait déjà été le cas en 2012. Mais cette baisse dure généralement un trimestre et pas plus.

Ces baisses peuvent-elles alors s’expliquer par l’incertitude au niveau fiscal et le nouvel IFI ?

La fiscalité est un point important dans la gestion du patrimoine des français. Mais pour la première fois, le traitement fiscal est assez simple même si le contenu de l’IFI fut plus clair en fin d’année. L’immobilier conserve sa fiscalité et donc rien ne change. 
Toutefois le pourcentage d’épargnants qui étaient assujettis à l’ISF et qui seront toujours à l’IFI ne représente qu’une toute petite partie des épargnants en France.
Si on prend l’exemple de l’IFI, je vois mal ces épargnants revendre leur SCPI ou biens immobiliers leur distribuant un revenu régulier, pour aller en bourse et acheter des actions par exemple.
En résumé, il y a eu un certain attentisme des épargnants autour de l’IFI. Mas cela ne change rien pour les épargnants qui ne rentrent pas dans cette catégorie.
 

Si la fiscalité n’est pas la cause de la faible croissance des SCPI au 2e semestre, d’où vient-elle ?

Les épargnants reprennent la main sur leur épargne et lorsqu’ils voient plusieurs signaux d’alerte ils sont plus attentifs. 
Après un très grand nombre d’articles sur les SCPI pendant les 2 dernières années, ceux-ci se font plus rares et moins élogieux ces derniers mois. 


De quels signaux parlez-vous ?

Les signaux sont nombreux depuis quelques mois :
-    Tout d’abord des gérants principalement bancaires qui battent des records de collecte chaque trimestre. Cela peut effrayer.
-    Un marché immobilier français de plus en plus cher
Donc si vous collectez plus et que vous achetez plus cher, mécaniquement, vous percevez moins de revenus et donc la performance de vos SCPI diminue.
C’est exactement ce qui est arrivé depuis quelques années, avec des performances qui baissent d’année en année pour certains gérants et cette baisse a continué en 2017

 

La réponse au marché immobilier français trop cher n’est-elle pas d’aller sur les autres marchés européens ? 

En effet c’est la solution que je ne limiterai pas uniquement au marché européen mais à tous les marchés internationaux en attendant que le marché français redevienne plus attractif, mais cela veut aussi dire qu’il ne faut pas aller n’importe où.
Par exemple la majorité des pays européens sont dans un cycle dans lequel l’immobilier est cher, avec en tête de liste l’Allemagne.
Et dans le même temps la plupart des gérants de SCPI sortent de France pour investir en Allemagne lorsque l’immobilier est au plus haut. 
Selon une étude de décembre 2017 de l’IEIF, qui est l’organisme indépendant analysant les statistiques immobilières, 20% des investissements des SCPI se ferait en Allemagne en 2017.
http://www.ieif.fr/wp-content/uploads/etudes/SCPI-conquete-Allemagne.pdf 

L’épargnant est de plus en plus averti, et il a compris qu’acheter en Allemagne ou en France en 2017 est sensiblement la même chose, c’est acheter lorsque le marché est au plus haut et donc percevoir moins de revenus.

 

Si la France et L’Allemagne sont trop chères ou les SCPI doivent-elle investir ? 

FP : Il s’agit de cycles et d’opportunités, il ne faut surtout pas s’interdire d’investir à un endroit, il faut simplement être mobile et dynamique.  
Mais avant tout, la question n’est pas d’investir, les gérants de SCPI doivent maitriser la collecte en fonction des opportunités d’investissement qu’ils trouvent.

 

Cette tendance baissière est-elle uniquement sur la SCPI ?

Non elle était généralisée à toute l’épargne sur la fin d’année.
Depuis la première fois de l’année le livret A et le livret de développement durable étaient en décollecte en septembre et octobre et l’assurance vie a décollecté 500M€ en novembre.

 

Quels sont vos conseils pour sélectionner une bonne SCPI ? 
 

Le premier est de regarder la régularité des revenus, ensuite de voir si le patrimoine immobilier est bien diversifié et enfin de voir si la collecte est maitrisée.
Plus le patrimoine sera diversifié et moins vous subirez les aléas liés à un pays, ou à une catégorie immobilière.

Comment voyez-vous 2018 ?
 
2018 va marquer le début d’une vraie sélection pour les épargnants qui deviennent des vrais spécialistes des SCPI.
Les performances 2017 vont être publiées début mars, les écarts entre les SCPI vont être de plus en plus marqués surtout entre les gérants bancaires et les gérants indépendants. 
La moyenne devrait être autour de 4,3% de rendement, et toujours plus de 6% pour certaines.