CORUM L’Épargne vous aide à déclarer les revenus de vos SCPI sereinement

Le 27 avril 2023, CORUM L’Epargne vous proposait un webinaire dédié à la déclaration des revenus issus des SCPI CORUM, en compagnie d’Alexis Trigaut - Directeur commercial de CORUM et de Baptiste Bruneau - Président de CORUM L’Epargne.

Durant ce webinaire, une vidéo sur le déroulé et le fonctionnement de la déclaration des revenus vous a été présentée, afin de savoir réellement ce qu’il se passe quand vous vous connectez sur votre espace impôts.gouv.fr

Nous avons également profité du moment pour répondre aux nombreuses questions que vous vous posez.

Tous les ans, nous vous accompagnons dans la déclaration des revenus de votre épargne CORUM. Nous mettons à disposition plusieurs documents sur votre espace associé. Le premier, et peut-être le plus important, c'est le relevé fiscal. Ce document est envoyé, au choix, soit par voie postale, soit par email. Il est également mis à disposition sur votre espace associé accessible depuis notre site www.corum.fr. Vous retrouverez également un document d'aide à cette déclaration indiquant quelle donnée de votre relevé fiscal reporter sur le site des impôts ainsi qu’une vidéo personnalisée.

Baptiste : Je vous propose qu’on revienne sur le fonctionnement de la fiscalité, et que l'on compare la fiscalité d'une SCPI française qui génère des revenus français, à celle d’une SCPI CORUM. Alexis, est-ce que tu peux nous en dire quelques mots ?

Alexis : Il y a en effet une vraie différence de traitement fiscal entre les revenus qu'on peut percevoir avec une SCPI franco-française, et des SCPI qui auraient un patrimoine, non pas seulement en France, mais aussi à l'étranger. Ce qui est le cas de nos trois SCPI. En tant que détenteur de parts d’une SCPI franco-française, on encaisse des dividendes, qui sont finalement une fraction des loyers. Ces loyers ne sont fiscalisés que l'année suivante lorsque le contribuable les déclare à l'administration fiscale française. Ils sont alors imposés à la tranche marginale d’imposition sur le revenu, en fonction des revenus du contribuable.

Si je fais le parallèle avec les revenus de nos SCPI, lorsqu’on encaisse les loyers dans les pays (hors France) dans lesquels on détient des immeubles, ils sont fiscalisés dans ces pays : on va payer un impôt aux Pays-Bas, un impôt en Allemagne, et dans tous les pays dans lesquels on encaisse des loyers. En moyenne, on est à 17-18 % à peu près d'impôts payés dans ces pays d'encaissement. L'année suivante, le contribuable ou l'épargnant CORUM va redéclarer les revenus étrangers perçus en France, et cette fois-ci la France va appliquer un impôt complémentaire. C'est finalement une pression fiscale qui va être équivalente à un revenu foncier franco-français sauf que l’épargnant CORUM, aura eu une fiscalité étrangère et un complément d'impôts en France. Finalement, la présence fiscale est équivalente.

Baptiste : En revanche, l'effort de trésorerie pour les loyers issus de SCPI franco-françaises sera plus important l’année suivante que sur les revenus issus des SCPI CORUM qui ont été déjà fiscalisés à la source, c’est à dire à l'étranger.

Alexis : Pour exemple, c'est un peu ce que connaît un salarié avec le prélèvement à la source sur son salaire. C’est un peu le même fonctionnement pour les revenus CORUM. La vraie différence se situe à l'étape suivante, c'est à dire à l'étape des prélèvements sociaux. On parle de revenus fonciers, qui, en plus d'être imposés à la tranche marginale d’imposition la plus élevée de son patrimoine, sont aussi taxés normalement aux prélèvements sociaux. Ce qui est le cas des revenus fonciers français. Dans l'exemple, il y a la tranche marginale à 30 % et ensuite 17,2 % de taxation. Pour les revenus CORUM issus des immeubles situés à l'étranger, donc la majorité de nos immeubles, ces prélèvements sociaux ne sont pas appliqués. Donc il y a finalement un gain fiscal ou une économie fiscale de 17,2 % sur des revenus étrangers par rapport à des revenus fonciers français.

Baptiste : Donc le résultat c'est que le net après tout impôt payé, c’est la différence des 17,2 % de prélèvement sociaux.

Ce que je vous propose à présent c'est de regarder la vidéo qu'Alexis nous a préparé. Tu peux peut-être nous donner une précision ou deux sur l'exemple que tu prends dans cette vidéo ?

Alexis : Cette vidéo prend l’exemple d’un associé CORUM qui ne détient pas qu'une SCPI CORUM, mais plusieurs afin de balayer le plus de champs possibles de la déclaration, et aussi la plus-value. Parce qu’en effet certains associés CORUM ont eu la chance de percevoir une plus-value l’année dernière grâce à la vente d’immeubles. Ces plus-values sont imposables et nécessitent une déclaration spécifique car elles ne sont pas considérées comme du revenu foncier. Cet exemple, assez large, va ainsi vous aider dans la déclaration de vos revenus.

Baptiste : Merci Alexis pour cette vidéo très complète ! J'espère qu'elle vous aura été utile. Vous avez été très actifs, vous étiez plus de 600 à regarder la vidéo en direct. Il y a eu un grand nombre de questions, auxquelles Alexis a répondu le plus clairement possible. En revanche, si certaines de vos questions restent en suspens, n'hésitez pas à contacter votre conseiller CORUM L’Epargne ou votre conseiller en gestion de patrimoine.

QUESTIONS-REPONSES

Je perçois des revenus issus des SCPI CORUM depuis mars 2023, est-ce que je dois les déclarer dans le cadre de ma déclaration des revenus 2022 ?

La déclaration qui nous intéresse aujourd'hui concerne les revenus que vous avez perçu non pas depuis quelques mois, mais en 2022. Donc si vous avez commencé à percevoir vos revenus cette année, en 2023, vous n'aurez à faire cet exercice que l'année prochaine. Donc cette année, vous n'avez rien à déclarer !

Quand on a plusieurs revenus fonciers français européens, SCPI ou autres, comment les déclarer ? Doit-on additionner les montants de toutes les SCPI et les reporter dans les cases correspondantes ?

Alors c'est une très bonne question, quand on a plusieurs SCPI qui ont perçu des revenus dans un même pays, on peut regrouper ces revenus dans un seul immeuble. Si on regarde l'annexe 2044 dans laquelle on a plusieurs colonnes, chaque colonne correspond à un pays. Dans la cellule immeuble 3, qui est dans notre exemple l'immeuble Pays-Bas, si vous avez perçus des revenus néerlandais de plusieurs SCPI, vous pouvez les regrouper dans cette même colonne.

Si vous avez plusieurs SCPI dans différents pays, dont certaines non CORUM, vous pouvez sommer et regrouper les revenus de plusieurs SCPI s’ils ont été encaissés dans le même pays.

Il y a une spécificité cette année sur le site impôts.gouv, le fait d’indiquer un seul pays, et non pas toute la liste des pays. En effet, le jour de l'ouverture des impôts, on a constaté qu’il y avait eu des changements sur l'annexe 2047, dans laquelle il y a eu une réduction du choix de pays possible. Vous allez vite être contraint par le nombre de caractères que vous pouvez indiquer dans chaque cellule.

Dans la catégorie 6 et 8, vous n'avez qu'une seule cellule dans laquelle vous pouvez choisir qu'un seul pays. C'est compliqué quand vous avez par exemple des SCPI CORUM qui vont détenir plusieurs immeubles à l'étranger dans plusieurs pays pour la même catégorie de revenus. Donc notre suggestion pour la catégorie 6, c’est qu’il faut mettre un seul pays, en l'occurrence avec le revenu foncier. De même pour la catégorie 8, vous allez mettre qu'un seul pays qui correspond à l'ensemble des pays de cette catégorie.

Encore une fois, l'essentiel c'est de déclarer les revenus, vous pouvez les regrouper en mettant des abréviations correspondant à chacune des SCPI. Ce qui est important c'est en cas de contrôle ou de demande, pouvoir justifier que vous aviez bien déclaré l'ensemble des revenus de chacun des pays.

Si on reste sur cette annexe 2044, il y a deux cases qui sont les plus importantes de cette annexe : ce sont les cases 4 BA et 4 BL, parce que ça va être les deux totaux des revenus.

Je ne comprends pas pourquoi la case 8TK « revenus avant déduction » est plus faible que 8TI « revenus après déduction ». Vous pouvez me dire pourquoi ou bien il y a-t-il une erreur ?

Non il n'y a pas d'erreur, je vous rassure. La différence provient du traitement officiel qui est différent entre ces deux cases. Entre les cases 8TI et 8TK ce ne sont pas les mêmes pays qui viennent s'additionner pour constituer ces montants.

Chaque pays va signer une convention fiscale bilatérale, la France et le pays en question, et en fonction de la convention fiscale signée entre les deux pays, le traitement des revenus est différent et donc le montant a déclarer diffère. C'est ce qui explique cette différence entre la case 8TI et la case 8TK : on ne part pas des mêmes revenus.

Pour le calcul des intérêts d'emprunt, est-ce que le calcul est le même si j’ai un crédit pour 1 SCPI, ou un crédit global pour 3 SCPI ?

Il faut répartir les intérêts proportionnellement aux SCPI que vous détenez. Si vous avez souscrit un emprunt bancaire qui vous a permis d’investir dans les 3 SCPI, vous allez prendre vos intérêts proportionnellement aux souscriptions réalisées dans ces SCPI, et les répartir sur les revenus à déclarer.

Devons-nous détailler les intérêts d'emprunt, ligne 113, si l'emprunt est de CORUM ?

Vos SCPI CORUM peuvent être amenées à faire des emprunts pour acquérir des immeubles dans une stratégie d'anticipation, ou de saisir une opportunité à un moment donné. On peut avoir nous, société de gestion, recours à un emprunt. C'est différent de l'associé ou de l'épargnant, qui lui, va faire un emprunt bancaire pour acquérir des parts de SCPI. Dans l'exemple qu'on vous a diffusé, il s'avère qu'il y a des intérêts d'emprunt dans les immeubles qui sont situés au Royaume-Uni donc vous avez des intérêts d'emprunts déclarés. Ces intérêts d'emprunt sont liés aux emprunts que la SCPI a fait dans ce pays-là. Donc vous n'avez pas besoin de détailler. Vous avez simplement à indiquer « intérêt d'emprunt SCPI CORUM Royaume-Uni », et ça conviendra parfaitement.

Si jamais il y a une souscription qui a été réalisée à crédit, on les additionne, en plus de ce que vous avez dans la ligne 113.

Pour les épargnants et associés qui ont souscrit à crédit, où doit indiquer les frais liés à l’assurance de l’emprunt ?

C’est une question importante, c’est vrai que vous avez une distinction à faire dans la déduction de vos intérêts et la déduction de vos assurances ou frais de dossier que vous auriez supporté à la constitution de ce crédit. En ligne 112 de la 2044, vous avez une ligne « frais et charges », et c’est ici que vous allez pouvoir additionner.

Pourquoi n'a-t-on pas le droit de déduire les intérêts d'emprunt français pour CORUM Origin dans le 2044 ?

Si on peut déduire les intérêts, c’est simplement que la part de revenus français dans CORUM Origin est de plus en plus faible. Elle était de peut-être 100 % ou 80 % en 2012, et aujourd'hui elle est de 3 %. Donc il faut prendre ses intérêts de votre crédit, proportionnellement aux revenus français mais aussi étrangers, parce que si là on parle d'un crédit qui vous a permis d'acquérir vos parts CORUM Origin, vous pouvez tout à fait déduire la totalité des intérêts en les répartissant sur l'ensemble des pays dans lesquels vous avez perçu des revenus.

Lorsqu’on possède des parts de SCPI à crédit, il est écrit dans l'aide à la déclaration, que sur la ligne 114 il n'est pas possible d'avoir un chiffre négatif. Est-ce que vous parlez de toutes les cases ou juste le total ?

On ne peut pas avoir de déficit sur le revenu foncier étranger. Donc ça veut dire qu’on ne peut pas avoir de chiffres négatifs à la fin, mais effectivement vous allez avoir des déductions qui vont être négatives quand vous allez ajouter vos intérêts d'emprunt. Mais en tout cas la dernière ligne, celle-ci ne peut pas être en négatif, hormis pour la France.

C'est un peu contradictoire avec le fonctionnement que l'on connaît dans cette même déclaration. C'est-à-dire que pour la France vous pouvez générer un déficit foncier avec des intérêts d'emprunt, donc vous pouvez avoir des intérêts d'emprunts supérieurs aux revenus français déclarés. Ce qui n'est pas le cas pour la partie étrangère. Si vous avez encaissé un revenu de 100 en Allemagne, avec 120 d’intérêt allemand, vous n'allez pas pouvoir indiquer 120. Vous allez devoir vous limiter à 100, pour arriver à zéro. Donc les 20 sont perdus.

Pourriez-vous expliquer ou confirmer le calcul de l'impôt ? La ligne 4BA rentre dans le revenu imposable ainsi que le locatif, une fois l’impôt net calculé, il est diminué du montant de la ligne 4BL mais pas intégralement.

Le montant de la 4BA correspond aux revenus fonciers français que votre SCPI vous a distribué. Cela concerne seulement nos associés qui sont porteurs de parts de la SCPI CORUM Orgin. Ensuite, une certaine catégorie de pays, en fonction de la conjonction fiscale dont je vous ai expliqué avant, qui sont à déclarer aussi en 4BA. La case 4BL correspond seulement à la côte part de revenus étrangers composant le revenu total déclaré en 4BA.

Est-ce que la 2072 remplace la 2044 lorsqu'il s'agit d'une SCPI personne morale ?

C'est une question qui ne va pas concerner beaucoup de nos épargnants, mais spécifiquement nos épargnants qui détiennent des parts de SCPI à travers une SCI imposée à l'impôt sur le revenu. Désolé c'est peut-être technique pour certains d'entre vous, mais vous pouvez avoir des parts de SCPI dans votre patrimoine personnel, mais vous pouvez aussi investir dans des SCPI par l’intermédiaire d’une SCI familiale.

Il y a une déclaration 2072 à réaliser, au titre de la déclaration que doit formuler la SCI. Ensuite, chaque associé de cet SCI va devoir déclarer les revenus ou la quote-part de revenus qu'il perçoit de la SCI dans sa déclaration 2044, 2047 et 2042 évidemment. Donc la 2072 est le résultat total de la SCPI, après chaque associé refait sa déclaration sur toutes les annexes comme pour un associé classique.

Pour l'année prochaine, il faudrait voir s'il est possible que CORUM livre à ses associés une matrice Excel dans laquelle l'associé remplit les données de son IFU et l’Excel calculerait les montants à déclarer. Vous en pensez quoi ?

Nous pouvons tout à fait vous aider sur ce sujet. Je vous invite à prendre contact avec votre conseiller CORUM, ou avec votre conseiller en gestion de patrimoine qui vous accompagnera pour faire ces calculs. C’est vrai que ça peut être pratique cette matrice pour répartir les revenus. Je pense notamment à la situation où vous auriez des intérêts d'emprunt à déduire, ça peut vous aider.

Nous devons bien déclarer en régime réel et pas en micro-foncier n'est-ce pas ?

Cela va dépendre de la situation de chacun de nos épargnants. Vous pouvez déclarer en micro-foncier si vous remplissez deux conditions : la première c'est d'avoir perçu moins de 15 000 € de revenus fonciers par an, et de n'avoir perçu pas seulement des revenus de SCPI mais aussi des revenus fonciers d'un bien immobilier (maison, appartement). Si vous avez seulement perçu des revenus fonciers de SCPI, vous ne pouvez pas opter pour le régime micro-foncier, vous devez choisir le régime réel.

Quand on est en micro-foncier, est ce qu’il faut également déclarer la 2044 et la 2047 ?

Il faut tout déclarer, mais bien prendre en compte les revenus bruts, et non pas les revenus nets. Le micro-foncier a une différence par rapport au régime réel, vous déclarez les revenus bruts et vous avez un abattement forfaitaire de 30 %.

Je ne comprends pas, si on déclare en micro-foncier, que l'on remplit à 2044 cela va mettre un chiffre en 4BA qui est du réel. Est-ce que je vais bénéficier du micro-foncier et de l’abattement de 30 % ?

Oui, car il va falloir déclarer les cases à compléter qui ne sont pas les cases 4 BA, mais qui sont des cases spécifiques au micro-foncier. Effectivement, si vous déclarez en case 4BA, vous ne bénéficierez pas de l'abattement 30 %. Il faut bien remplir la 2044 même en micro-foncier.

Où trouver les valeurs de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) des SCPI ?

La valeur de l'IFI de votre SCPI est disponible sur votre relevé fiscal, mais je vous la redonne pour les trois SCPI. Pour CORUM Origin, la valeur de l'impôt sur la fortune immobilière a déclaré 999,21 € par part, pour CORUM XL 171,6 €, et pour CORUM Eurion 189,2 €.

Sur votre relevé fiscal, vous verrez que les valeurs indiquées sont au 31 décembre de l'année. L’IFI se calcule au 1er janvier, évidemment la valeur n’a pas changé entre le 31 décembre et le 1er janvier.

Si je déclare des biens dans la 2044 spéciale (c'est une annexe, un formulaire CERFA, qui est à utiliser si on a fait des investissements avec un objet de défiscalisation notamment quand il y avait des lois fiscales qui ont été investi en immobilier avec des avantages), est-ce je peux déclarer les revenus CORUM sur cette 2044 spéciale, car on ne le mentionne pas dans nos documents ?

C'est vrai qu'on ne le mentionne pas, car on s’est focalisé sur les revenus à déclarer de votre épargne CORUM. Evidemment si vous avez des revenus par ailleurs, vous allez devoir utiliser des annexes qui sont différentes. Ici dans le cas évoqué, c'est tout à fait le bon exemple c'est à dire que vous allez peut-être dans votre cas devoir déclarer des intérêts ou des revenus liés à un dispositif de défiscalisation, mais ce formulaire va également vous servir pour déclarer les revenus CORUM. La 2044 spéciale comporte tout à fait les mêmes cases que la 2044, permettant de déclarer le revenu CORUM.

La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques.

Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.