Investir à l'étranger

Investir à l’étranger, en particulier dans l’immobilier locatif, peut être profitable à plusieurs niveaux : vous pouvez agrandir votre patrimoine en bénéficiant de réglementations parfois plus favorables que dans d’autres pays. Si vous êtes un résident fiscal français, vous devez tout de même payer des impôts sur vos revenus générés à l’étranger. Dans le cadre d’un investissement dans une SCPI, la société de gestion prélève directement l’impôt sur ces bénéfices potentiels. Comme vous devez les déclarer à l’administration fiscale, la France a signé des accords avec un grand nombre de pays pour éviter la double imposition. La société de gestion prend en compte l’existence de tels accords dans sa stratégie d’investissement, en sélectionnant uniquement des pays où ils sont possibles.

Ceux-ci peuvent prendre la forme du crédit d’impôt ou de la méthode du taux effectif pour empêcher que vous soyez prélevé deux fois. Le choix dépend des conventions fiscales signées entre la France et le pays concerné. En revanche, les prélèvements sociaux, réglementation française, ne sont pas dus sur les bénéfices réalisés à l’étranger. En investissant en dehors de la France, vous économisez donc ce montant qui s’élève à 17,2 %.

Le fait d’acquérir des biens dans plusieurs pays permet également une diversification des investissements qui limite les risques liés aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers. Cette stratégie permet également de multiplier les opportunités. 
Investir à l’étranger peut donc s’avérer intéressant, mais requiert, pour un investissement en direct, de connaître les spécificités de chaque pays sur le plan de la fiscalité, du contexte économique ou encore de langue.

Pour bénéficier des avantages liés aux marchés étrangers, avec le concours d’experts, vous pouvez acheter des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) qui investit à l’international. Cette solution présente néanmoins des risques, comme pour un investissement en direct, avec notamment le risque de perte en capital. 

De par sa taille, une même SCPI peut investir dans plusieurs pays pour mutualiser ces risques et acquérir les biens offrant des potentiels de rentabilité plus importants.

Des réglementations qui peuvent être avantageuses à l’étranger

Vous pouvez penser, de prime abord, que la fiscalité à l’étranger est toujours plus intéressante qu’en France. Ce n’est pas toujours le cas : certains pays possèdent des taux d’imposition plus élevés qu’en France. Investir à l’étranger n’est donc pas toujours synonyme d’optimisation fiscale. En revanche, les prélèvements sociaux, de 17,2 %, ne sont pas dus sur les revenus générés à l’étranger. Vous faites ainsi une économie de ce montant. 

Le délai plus court des transactions à l’étranger est un autre avantage. En France, la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est une formalité qui vise à prévenir le titulaire du droit de préemption de la vente à venir. Il est prioritaire sur le bien en question et doit être informé à ce titre. Cette déclaration doit être effectuée par le propriétaire d’un bien situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, une zone d’aménagement différé, une zone de préemption dans un espace naturel sensible ou dans une zone de préemption de fonds de commerce. Ensuite, la collectivité qui reçoit le DIA dispose d’un délai de deux ou trois mois pour indiquer si elle souhaite acquérir le bien en question.

Cette notion de préemption se retrouve très peu en dehors de la France, ce qui entraîne des délais de transaction plus courts.
Que vous ayez investi dans des parts de SCPI à l’international ou en direct, dans un immeuble  mis en location, l’impôt correspondant aux revenus fonciers est toujours dû. En revanche, il est directement prélevé sur vos dividendes pour les SCPI, pour la partie correspondant aux loyers étrangers. Chaque mois ou chaque trimestre, selon la SCPI que vous détenez, la société de gestion responsable de la SCPI vous verse des revenus potentiels à partir des loyers versés par les locataires de ses immeubles. Sur ce montant, la société de gestion prélève directement les impôts locaux. Vous devez tout de même déclarer vos impôts en France où la double imposition est évitée grâce à des accords avec les pays concernés. Un crédit d’impôt, ou une réduction d’impôts, selon les pays en question,  vous est octroyé pour vous éviter de les payer deux fois. 

Bon à savoir
Au 31 décembre 2022, les SCPI CORUM Eurion et CORUM XL ne possèdent aucun immeuble en France . Les dividendes potentiels, associés aux loyers générés par la location des différents bâtiments détenus par la SCPI, sont donc exonérés de prélèvements sociaux.

Diversification des risques et des opportunités dans le cadre de la SCPI

Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location, vous pouvez rencontrer des risques locatifs : loyer non payé, perte de valeur du bien… Il peut exister des risques spécifiques pour les investissements effectués à l’étranger comme le taux de change qui peut devenir défavorable par rapport à l’euro . Que vous ayez investi en France ou ailleurs, vous êtes soumis au marché local et aux événements imprévus qui peuvent avoir lieu : crise économique ou politique par exemple.  Diversifier ses investissements permet justement de mutualiser les risques, même si cela ne les fait pas disparaître. Une SCPI internationale diversifie ses investissements dans cette optique. La présence de nombreux locataires situés dans des zones géographiques différentes permet de répartir les risques. 

Bon à savoir 
Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne possèdent des biens qui peuvent être localisés en France et dans la zone euro, mais également en dehors. CORUM Origin et CORUM Eurion ont investi dans la zone euro. La SCPI CORUM XL possède également des biens en dehors (au Royaume-Uni par exemple). Elle est donc soumise au risque de devise.

Comment investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Les modalités d’investissement changent selon votre projet. En effet, pour effectuer un achat direct, vous devez apporter une somme conséquente et demander, le plus souvent, un crédit auprès d’une banque. Les banques locales peuvent se montrer réticentes à prêter aux étrangers, à moins d’avoir un apport important. Vous pouvez donc, de préférence, emprunter auprès de votre banque en France avant d’investir.

Une autre solution est d’investir dans une SCPI à crédit ou en direct. Comme le prix d’une part de SCPI est généralement accessible (généralement quelques centaines ou quelques milliers d’euros),  vous pouvez facilement acquérir des parts de SCPI en direct. La SCPI, dont la logistique est prise en charge par une société  de gestion dédiée, s’occupe également les locataires et la recherche de nouveaux investissement s en contrepartie de frais de gestion.

Bon à savoir
Le prix de la part de CORUM XL est de 195  € depuis le 1er juin 2022 (frais et commission de souscription de 12 % inclus).

Les possibilités d’investissement à l’étranger sont multiples. En ce qui concerne les investissements immobiliers, vous pouvez vous orienter vers des pays de la zone euro. L’Europe n’est pas la seule possibilité puisque vous pouvez aussi investir outre-Atlantique. En ce qui concerne les autres continents, les investissements peuvent y être plus difficiles en raison du contexte économique et social et réglementaire. En effet, certains pays ne permettent pas de rapatrier les capitaux en France. Ainsi, il ne sera pas possible de toucher les revenus issus des loyers. 

L’immobilier est un marché fluctuant qui induit un risque de perte de valeur et de capital. Voilà pourquoi la diversification de votre patrimoine permet de mutualiser ces risques. Si l’un des pays connaît un ralentissement, la perte peut être minimisée par un contexte économique plus favorable dans un autre. 

Investir dans l’immobilier en Europe

Investir au Portugal

Le Portugal possède l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques et les plus attractifs d’Europe. Depuis la crise de 2008, le pays connaît un essor économique important. Le prix au mètre carré reste assez bas alors que la demande locative est forte. Comme l’Espagne, c'est une destination touristique très prisée. Les SCPI CORUM Origin, CORUM Eurion et CORUM XL, possèdent des biens à Lisbonne, Porto et Braga. La présence de nombreux investisseurs depuis quelques années a entraîné une augmentation importante des prix, notamment dans la capitale qui connaît une baisse de sa rentabilité.

Investir en Espagne

Comme pour le Portugal, le marché immobilier espagnol est synonyme de rentabilité intéressante. Le prix au mètre carré est moins important que celui a cours en France. Dans le même temps, la demande locative est très forte, ce qui explique qu’il soit rentable. Cette tendance se retrouve dans les principales villes comme Madrid, Barcelone ou encore Valence, mais aussi dans les régions touristiques comme le littoral (Costa Brava, Costa Blanca, Costa Del Sol ou encore Costa Dorada). Les SCPI CORUM Origin, CORUM Eurion et CORUM XL possèdent des bureaux et des locaux commerciaux à Madrid, Barcelone et Valence.

Investir en Allemagne

L’Allemagne est la première puissance économique européenne et la quatrième puissance mondiale. Les non-résidents possèdent des facilités d’accès à un crédit bancaire, ce qui en fait une destination privilégiée pour investir dans l’immobilier. CORUM Origin possède des immeubles à Hambourg et à Francfort.

Investir en Suisse

L’immobilier en Suisse est plus cher, mais sa stabilité en fait un investissement intéressant pour les particuliers. En revanche, la législation du pays est assez rigoureuse puisque vous devez être suisse ou résident, au sens fiscal du terme, pour pouvoir acheter un bien. Deux exceptions subsistent : l’immobilier commercial et les résidences secondaires situées dans les lieux touristiques. 

Investir en France

Pour investir en France depuis l’étranger, plusieurs solutions sont envisageables. Comme pour les autres pays, vous pouvez acheter directement un bien et le mettre en location. Vous serez soumis au régime fiscal français en ce qui concerne vos revenus et devez donc vous acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 %. Trouver un bien rentable peut s’avérer difficile surtout à Paris où le prix moyen au mètre carré en fait l’une des villes les plus chères d’Europe. CORUM Origin possède plusieurs immeubles en France dans des villes en développement comme Lognes, Serris ou Vélizy. 

Investir en dehors de l'Europe

Investir au Canada

Malgré la distance qui sépare la France du Canada, investir dans ce pays comporte de nombreux avantages. L’accessibilité de la propriété en est un important : tout le monde peut acheter au Québec, quel que soit son statut. La seule condition est de souscrire à une assurance prêt hypothécaire si l’apport est inférieur à 20 % du montant du bien. Ensuite, vous pouvez effectuer un emprunt pour compléter votre apport. Les délais d’achat sont bien plus courts qu’en France. Vous avez également le choix de passer par une SCPI. La SCPI CORUM XL possède un immeuble dans la région du grand Montréal au Québec par exemple. 

Qu’en est-il de l’investissement immobilier ailleurs ?

Des investissements limités dans les zones au contexte géopolitique tendu. Acheter des biens dans certaines zones, malgré les opportunités que l’on peut y trouver, représente parfois un niveau de risque trop élevé. Investir induit de prendre certaines décisions risquées, mais aussi de savoir les limiter. C’est ainsi que les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne ont seulement investi dans des pays jugés sûrs. Par exemple, aucune SCPI ne possède d’immeuble en Russie ou en Ukraine. Les investissements ont été effectués au sein de la zone euro et incluent également quelques pays en dehors comme le Royaume-Uni, la Norvège, la Pologne et le Canada. Ces pays ont en commun d’être membres de l’OTAN ou de l’Union européenne. C’est également pour cela que les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne ne possèdent, pour le moment, aucun immeuble en Asie, en Afrique ou en Moyen-Orient par exemple.