Les avantages et contraintes de la SCPI

En résumé :

Commercialisées dans les années 1960, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des produits financiers à long terme. Ces dernières sont gérées par une société de gestion qui collecte des fonds auprès d’épargnants tels que des particuliers, des entreprises ou d’autres investisseurs ayant une personnalité morale. Ces fonds sont ensuite investis dans un parc immobilier (bureaux, locaux commerciaux, immeubles, etc.) vous offrant ainsi de nombreux avantages.

• Une meilleure répartition des risques : l’investissement en SCPI comporte des risques liés au marché immobilier (impayés de loyers, baisse de la valeur immobilière d’un immeuble, perte en capital, etc.). Ces risques sont répartis entre tous les épargnants, contrairement à l’immobilier en direct où le propriétaire doit faire face à chaque aléa de la gestion locative.
• Une rentabilité durable : après un délai de jouissance qui varie entre 4 et 6 mois selon les SCPI, ces dernières offrent de potentiels revenus réguliers.
• La gestion locative et le parc immobilier sont confiés à la Société de Gestion : la société de gestion prend en charge toute la gestion locative de la SCPI (recherche de locataires, état des lieux, pris en charge des litiges et distribution des loyers perçus etc.), ainsi que la gestion du parc locatif (travaux de rénovation, entretien, recherche, acquisition ou vente de bien, etc.). C'est elle qui vous tient également informé de l’avancement de votre investissement.

Pour diversifier les investissements des épargnants, il existe trois types de SCPI :

• La SCPI de rendement investit principalement dans de l’immobilier professionnel, ce qui vous assure un rendement sur du long terme.
• La SCPI fiscale permet d’investir dans des biens immobiliers résidentiels, éligibles à des dispositifs de défiscalisation.
• La SCPI de plus-value permet d’investir dans des biens décotés afin de réaliser une valorisation du patrimoine immobilier, notamment lors de la revente de ce bien.

SCPI : un placement immobilier accessible à tous

De nos jours, investir de manière classique dans l’immobilier nécessite une sortie de fonds importante, pouvant aller jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros. Les SCPI rendent l’investissement immobilier plus accessible. Effectivement, il est possible d’acquérir une part pour quelques centaines d’euros seulement ! Cette solution de placement s’adresse donc à tous, puisque le ticket d’entrée peut être faible. Certaines SCPI sont accessibles à partir de 150 euros. Bien entendu, votre investissement en SCPI pourra être plus conséquent si vous le souhaitez. En fonction de votre situation patrimoniale et de vos besoins, plusieurs moyens d’accéder à des parts de SCPI s’offriront à vous. Pour mieux vous orienter, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en investissement financier :

• Vous pouvez souscrire à une SCPI au comptant. Dans ce cas, vous payez la totalité du montant de la transaction. Cette méthode de financement satisfait les investisseurs disposant de l’épargne nécessaire de façon immédiate.
• Vous pouvez souscrire à une SCPI à crédit. Au même titre qu’un achat immobilier traditionnel, vous effectuez un emprunt bancaire pour acquérir votre part.
• Vous pouvez souscrire en une fois, ou progressivement, par le biais du plan épargne immobilier (PEI), à partir d’une part de SCPI détenue en pleine propriété. Dans ce cas, le PEI permet de constituer son épargne immobilière à long terme grâce à des versements programmés (mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels). Ces versements s’adaptent selon vos possibilités. Chacun investit alors à son rythme.
• Vous pouvez définir un réinvestissement programmé de vos potentiels dividendes.
• Vous pouvez souscrire à une SCPI par l’intermédiaire de votre assurance vie. De fait, vous profitez d’une fiscalité attractive sur vos plus-values. Toutefois, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il faut patienter 8 ans après l’ouverture de votre contrat.
• Vous pouvez souscrire à une SCPI en démembrement. Une part de SCPI en pleine propriété se compose de la nue-propriété et de l’usufruit. Le démembrement consiste à scinder ces deux parties. La nue-propriété et l’usufruit sont détenus par différents associés. Concrètement, cela signifie que le nu-propriétaire dispose de la part de SCPI et peut la vendre. De son côté, l’usufruitier a le droit d’user du bien et donc de percevoir les potentiels revenus locatifs qui en sont issus.

SCPI : une mutualisation des risques

Acquérir une part de SCPI comporte des risques, ces derniers étant relatifs à la dimension immobilière de l’investissement. En l'occurrence, l’investisseur peut faire face à plusieurs situations imprévues, telles que des locaux vides, des loyers impayés ou encore une diminution de la valeur de l’immeuble dans lequel il a investi. Une perte en capital est donc envisageable. C’est pour cela qu’il est important de varier votre placement.

Plus la SCPI est diversifiée — que ce soit en termes de localisation, de type de bien, du nombre de locataires, ou du secteur d’activité de ces derniers — plus les risques sont dilués. Lorsque survient un problème lié à un locataire, à un immeuble, ou à la conjecture d’un secteur ou d’une zone géographique, le rendement de la SCPI peut être affecté. Cependant, celle-ci peut continuer de toucher les loyers potentiels générés par les autres immeubles qu’elle possède. Ainsi, à long terme, l’impact sur sa rentabilité est amoindri.

Notez qu’il est également possible d’obtenir cette diversification grâce aux devises. La SCPI peut investir dans des biens situés à l’étranger, en dehors de la zone euro. Dès lors, les loyers sont perçus dans la devise locale. Selon les taux de change observés, cette prise de risque peut s’avérer fructueuse et créer à long terme une valeur ajoutée au patrimoine.

Cette mutualisation des risques n’existe pas dans l’immobilier en direct. Si le locataire du bien ne paie plus son loyer, votre perte financière n’est pas compensée. A contrario, au sein d’une SCPI, ces pertes sont partagées entre les différents associés et sont, par conséquent, réduites.

La rentabilité d’une SCPI

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous placez indirectement votre épargne dans la pierre (d’où l’appellation « pierre papier »). Or, même si ce marché peut être assujetti à des fluctuations, il reste moins volatile que certains autres placements en bourse. C’est l’une des raisons pour laquelle l'immobilier est souvent considéré comme une « valeur refuge ».

En devenant associé au sein d’une SCPI, vous recevez de potentiels dividendes de manière régulière. Notons toutefois qu’il faut patienter entre 4 et 6 mois avant de commencer à les percevoir. Ce délai de jouissance correspond au temps nécessaire à la société de gestion de la SCPI pour investir votre épargne. Ces dividendes constituent une source de revenus vous permettant d’accroître votre pouvoir d’achat, ou de financer certains projets (départ à la retraite, financement des études des enfants, etc.). Vous pouvez également réinvestir les sommes perçues afin d’acquérir de nouvelles parts de SCPI et augmenter votre patrimoine au fil des ans.

Ce type de contrat doit être considéré comme un placement à long terme. Il est préconisé de conserver ses parts durant au moins 10 ans pour bénéficier d’une rentabilité intéressante.

Ces dernières années, le rendement annuel moyen des SCPI est resté attractif — même si ce fait n’est pas un gage de performance future. Par exemple, en 2022, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), le taux de rendement annuel des SCPI était d’environ 4,50 %. Pour connaître les performances d’une SCPI en particulier, il faut étudier son taux de rendement interne (TRI) sur une période de 5 ou 10 ans.

Délégation de la gestion locative et du parc immobilier

La SCPI est gérée par une société de gestion qui s’occupe de plusieurs tâches. Celle-ci permet à l’investisseur d’accéder à un patrimoine immobilier, sans devoir supporter les contraintes liées à la détention d’un bien locatif en direct. Les divers services pris en charge par la société de gestion sont compris dans les frais de la SCPI, qui sont directement prélevés sur les loyers versés. En somme, la société de gestion :

• Sélectionne des actifs, c’est-à-dire des immeubles ;
• Recherche les locataires ;
• Achète et revends le patrimoine ;
• Se charge de l’entretien du patrimoine immobilier et de ses potentiels travaux ;
• Rédige les baux et les états des lieux ;
• S’occupe des éventuels litiges ;
• Encaisse et distribue les loyers ;
• Règle les taxes et les charges ;
• Gère le taux d’occupation des biens immobiliers ;
• Optimise les flux de trésorerie ;
• Publie les bulletins trimestriels et annuels, organise les assemblées générales et envoie les convocations.

L’épargnant est périodiquement tenu au courant de l’état et de l’actualité de ses investissements.

Une SCPI pour chaque profil d’épargnant

La diversification est un facteur pertinent à prendre en compte lorsqu’on investit dans une SCPI, puisqu’elle permet de mieux protéger son patrimoine global. Comme susmentionné, il existe trois types de sociétés civiles de placement immobilier.

La SCPI de rendement : comme son nom le laisse présager, elle a pour mission de vous offrir un rendement immédiat et durable. Ses revenus sont réguliers. Elle est essentiellement composée de biens immobiliers professionnels, tels que des entrepôts, des murs de magasins, des établissements de santé, des résidences étudiantes, ou encore des bureaux d’entreprises et des bâtiments thématiques (logistique, hôtellerie, etc.). Or, ce type d’acquisition a un coût bien supérieur à celui d’un bien individuel classique, ce qui rend le marché d’ordinaire presque inaccessible aux particuliers. La SCPI de rendement devient alors une solution abordable pour investir dans l’immobilier tertiaire. De plus, dans la plupart des cas, les baux de ce genre de bien sont signés pour de nombreuses années. Cela permet normalement d'obtenir des rendements immédiats et relativement stables.

La SCPI fiscale : elle offre à ses épargnants une réduction d'impôts en contrepartie de certaines contraintes telles qu’un engagement de conservation plus long. En cas de revente avant la fin de l'engagement, le contribuable peut perdre les avantages fiscaux déjà acquis et devra rembourser les avantages fiscaux perçus.  La SCPI fiscale investit majoritairement dans des biens immobiliers résidentiels, à destination des particuliers. Par exemple, elle acquiert des logements réhabilités dans une zone de tension ou des immeubles à rénover. Ces biens doivent être éligibles aux dispositifs de défiscalisation spécifique comme la loi Pinel (et sa sous-catégorie : le dispositif Denormandie), ou la loi Malraux. Elle plaît généralement aux associés déclarant d’importants revenus fonciers.

Les SCPI de plus-values : elle permet à ses épargnants d’investir dans un patrimoine immobilier décoté, à haut potentiel de valorisation. L’objectif final est de réaliser une plus-value notable lors de la revente des parts. Son rendement ne dépend donc pas des dividendes engendrés par les loyers. Les associés optant pour ce type de SCPI n’ont pas besoin de revenus immédiats. Ils ont conscience qu’ils investissent à long terme. C’est pour cela qu’on parle également de SCPI de capitalisation ou de valorisation.