LES ACTUALITÉS
DES SCPI

FAQ sur les SCPI

Où peut-on trouver des informations fiables sur l’actualité des SCPI ?  

Pour obtenir des informations fiables et à jour sur l'actualité des SCPI, plusieurs sources officielles et spécialisées sont à la disposition :  

• Le site internet de la société de gestion de la SCPI offre un accès direct aux documents officiels de la SCPI ;
• Les autorités de régulation financière, comme l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), fournissent également des informations sur les sociétés de gestion et sur les produits d'investissement régulés. Leur site internet peut donc être consulté pour vérifier l'agrément des sociétés de gestion ou pour accéder à des guides d'investissement ;
• Enfin, des sites internet spécialisés et des publications dédiées à l'immobilier et aux investissements financiers constituent une autre source d'informations utile. Ces derniers offrent des analyses, des comparatifs et des actualités sur les SCPI et le marché immobilier.

Dans tous les cas, il est recommandé aux investisseurs de croiser les informations issues de différentes sources pour obtenir une vision complète et actualisée de l'actualité des SCPI et des perspectives d'investissement dans ce secteur. 

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?  

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d'investissement qui collecte des fonds auprès des épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. L’un de ses avantages ? Celle-ci permet aux particuliers d'investir dans des biens de grande envergure, souvent hors de portée en direct (bureaux, centres commerciaux, établissements de santé, etc.).  

Le fonctionnement d'une SCPI repose sur la mutualisation des risques et des bénéfices : les investisseurs achètent des parts de la SCPI et deviennent ainsi indirectement propriétaires d'une fraction du patrimoine immobilier détenu. Les loyers perçus par la location des biens, quant à eux, sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion.  

Quels sont les types de SCPI ?

Les SCPI se classent en plusieurs catégories, chacune répondant à des objectifs d'investissement spécifiques :  

• Les SCPI de rendement sont les plus courantes ; elles investissent principalement dans des immobiliers d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) et visent à offrir un revenu régulier à leurs associés ;
• Les SCPI fiscales, quant à elles, permettent de bénéficier d'avantages fiscaux, en contrepartie d'un investissement dans certains types de biens et sous respect de conditions particulières (immobilier résidentiel neuf destiné à la location, par exemple, sous le régime Malraux ou Pinel) ;
• Les SCPI de plus-value, pour leur part, sont orientées vers l'acquisition de biens immobiliers à fort potentiel de valorisation, avec pour objectif principal la réalisation de gains en capital à long terme ;
• Enfin, certaines SCPI se spécialisent dans des thématiques, comme le développement durable, la santé ou l'éducation, reflétant ainsi une approche d'investissement socialement responsable.  

Chaque type de SCPI présente des caractéristiques de risque, de rendement et de fiscalité qui lui sont propres, ce qui permet aux investisseurs d’effectuer des choix selon leurs objectifs patrimoniaux et leur sensibilité au risque.

Quels sont les avantages d'investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI offre plusieurs avantages, à commencer par la possibilité de diversifier son patrimoine immobilier avec un apport initial relativement faible. En effet, cette forme d'investissement permet d'accéder à des marchés immobiliers variés et à des emplacements de qualité, souvent réservés aux investisseurs institutionnels.  

La gestion professionnelle du patrimoine immobilier par une société dédiée est un autre atout majeur. Cela libère les investisseurs des contraintes de la gestion locative et de la recherche de locataires.  

De plus, les SCPI offrent une mutualisation des risques locatifs : les performances d'un bien en difficulté peuvent donc être compensées par celles d'autres actifs performants dans le portefeuille.  

Les revenus générés par les SCPI sont également attrayants. La distribution régulière de dividendes issus des loyers perçus fournit aux investisseurs une source de revenu potentiellement stable et prévisible.  

En outre, l'investissement en SCPI peut aussi présenter des avantages fiscaux, notamment dans le cadre des SCPI fiscales.  

Enfin, la possibilité d'acheter ou de vendre des parts sur le marché secondaire octroie une certaine liquidité, bien que moins immédiate que pour d'autres types d'investissements financiers tels que les actions ou les obligations.  

Quels sont les risques liés à l'investissement en SCPI ?

L'investissement en SCPI, bien que présentant de nombreux avantages, comporte également des risques qu'il convient de ne pas négliger.  

Le risque de marché est l'un des principaux : la valeur des biens immobiliers peut fluctuer en fonction de l'évolution du marché, impactant directement la valorisation des parts de SCPI et la rentabilité de l'investissement.  

Le risque de liquidité est aussi à considérer : bien que des mécanismes soient en place pour faciliter la revente des parts, il n'existe aucune garantie de pouvoir les vendre rapidement ou sans décote en cas de besoin d’argent soudain.  

De plus, les SCPI sont exposées au risque de vacance locative. Or, une baisse du taux d'occupation des biens peut réduire les revenus locatifs distribués aux investisseurs.  

Ensuite, il faut prendre en compte le risque de crédit lié aux locataires, ces derniers pouvant parfois être incapables de régler leurs loyers.  

La gestion de la SCPI est également un autre facteur de risque : si celle-ci est inefficace, cela peut entraîner une sous-performance de l'investissement.  

Enfin, l'investissement en SCPI peut être affecté par des changements réglementaires ou fiscaux, susceptibles d'altérer les conditions de marché ou les avantages fiscaux associés à ce type d'investissement.

Comment sont imposés les revenus d'une SCPI ?

Les revenus distribués par une SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers pour les résidents fiscaux français. Cela signifie que les dividendes perçus sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal de l'investisseur et imposés selon le barème progressif de l'IR.  

En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont également assujettis aux prélèvements sociaux, qui s'élèvent à 17,2 %.  

Toutefois, il est important de noter que certaines spécificités peuvent s'appliquer : les SCPI fiscales, par exemple, peuvent offrir des avantages spécifiques en termes d'imposition.  

Pour les non-résidents fiscaux, la fiscalité des revenus peut varier en fonction des conventions fiscales établies entre la France et le pays de résidence fiscale de l'investisseur. Il est alors conseillé de consulter un conseiller dédié pour en savoir plus.  

Peut-on financer l'achat de parts de SCPI à crédit ?

Financer l'achat de parts de SCPI à crédit est une stratégie d'investissement couramment utilisée. Celle-ci permet alors de bénéficier de l'effet de levier du prêt pour optimiser le rendement de l'investissement. Plus concrètement, cette approche consiste à emprunter auprès d'une banque pour financer tout ou partie de l'acquisition des parts d’une SCPI. Les dividendes perçus servent ensuite à rembourser les échéances du crédit. L'intérêt de cette stratégie ? La possibilité d'investir un montant supérieur à celui disponible en fonds propres, ainsi que la déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers imposables.  

Attention : recourir à l'endettement pour investir en SCPI augmente également le niveau de risque. Assurez vous donc d’abord de votre capacité à rembourser le crédit, même en cas de baisse des revenus distribués par la SCPI, de hausse des taux d'intérêt, ou de difficultés à revendre certaines parts !

Comment acheter des parts de SCPI ?

L'acquisition de parts de SCPI peut se faire de plusieurs manières.

La méthode la plus directe est l'achat auprès de la société de gestion qui gère la SCPI. Les investisseurs peuvent se rendre sur son site internet, contacter directement ses conseillers par téléphone ou aller dans ses bureaux pour souscrire aux parts. Cette démarche permet de bénéficier d'un accompagnement personnalisé et de recevoir toutes les informations nécessaires concernant l'investissement envisagé.

Il est également possible d'acheter des parts de SCPI par l'intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine, de banques ou de plateformes d'investissement en ligne spécialisées. Ces intermédiaires peuvent alors offrir un comparatif des différentes SCPI disponibles sur le marché, conseiller sur les meilleures options en fonction du profil et des objectifs de l'investisseur, et faciliter le processus de souscription.  

Avant de procéder à l'achat, informez-vous et prenez le temps de lire attentivement le document d'informations clés pour l'investisseur (DICI) et le prospectus de la SCPI. Ces deux éléments contiennent des données détaillées sur les modalités de fonctionnement et les risques associés à la SCPI.

Quelle est la durée d'investissement recommandée pour une SCPI, et pourquoi ?  

L'investissement en SCPI est généralement considéré comme un placement à long terme. La durée d'investissement préconisée varie souvent entre 8 et 10 ans, voire plus. Cette recommandation s'appuie sur plusieurs raisons.

D'abord, l'immobilier est un marché cyclique dont les fluctuations peuvent affecter la valorisation des biens et, par conséquent, le prix des parts de SCPI. Une période d'investissement prolongée permet de lisser les effets de ces cycles et de maximiser les chances de bénéficier d'une plus-value à la revente des parts.

Ensuite, les frais d'entrée, relativement élevés dans le cadre d'une SCPI (jusqu'à 10% du montant investi), peuvent impacter le rendement de l'investissement à court terme. Une détention sur une période plus longue permet de les amortir et de profiter pleinement des revenus locatifs et des éventuelles valorisations du patrimoine.

De plus, les avantages fiscaux liés à certains types de SCPI peuvent nécessiter le respect de conditions de détention minimales.

Enfin, il est également important de rappeler que la liquidité des parts de SCPI peut être limitée. En cas de besoin de revente rapide, l'investisseur pourrait se voir contraint de vendre à un prix inférieur à celui d'achat, surtout si le marché immobilier est en phase de baisse. Une perspective d'investissement à long terme permet donc de réduire le risque de devoir vendre dans un contexte défavorable.

Quels sont les frais associés à l'investissement en SCPI ?

L'investissement en SCPI implique plusieurs types de frais que les investisseurs doivent prendre en compte pour évaluer le rendement net de leur placement :  

Les frais de souscription, ou frais d'entrée, correspondent à un pourcentage du montant investi. Ils couvrent les coûts liés à la recherche et à l'acquisition de biens immobiliers, ainsi que ceux relatifs à diverses formalités administratives et juridiques ;

Les frais de gestion annuels sont prélevés par la société de gestion pour couvrir les coûts liés à la gestion courante du patrimoine immobilier de la SCPI, c’est-à-dire la gestion locative, l'entretien des biens, ou encore la recherche de nouveaux investissements. Ces frais sont exprimés en pourcentage des capitaux gérés.

Enfin, il peut également y avoir des frais de cession, ou frais de sortie, appliqués dans certains cas lors de la revente des parts. Moins courants, ils sont destinés à couvrir les coûts de transfert des parts d'un investisseur à un autre.

Quelle est la différence entre une SCPI et un OPCI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l'OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) sont deux véhicules d'investissement permettant aux particuliers d'investir dans l'immobilier. Bien que leur objectif principal soit similaire, à savoir donner accès à l'investissement immobilier collectif, ils présentent des différences notables en termes de structure, de liquidité et de stratégie d'investissement.

La SCPI est essentiellement investie en immobilier direct, c'est-à-dire qu'elle acquiert et gère directement des biens immobiliers. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et perçoivent des revenus sous forme de dividendes, issus principalement des loyers des biens détenus. La SCPI est réputée pour son approche patrimoniale et de long terme et octroie une certaine stabilité des revenus.

L'OPCI, quant à lui, offre une structure plus flexible, combinant investissements immobiliers directs et placements financiers (actions, obligations). Cette composition mixte permet à l'OPCI de proposer une meilleure liquidité des parts, grâce à la possibilité de vendre rapidement certains actifs financiers en cas de besoin de fonds. En contrepartie, l'OPCI est également plus volatil.

En résumé :  

• La SCPI est privilégiée pour son approche patrimoniale et la stabilité de ses revenus locatifs ;  
• L'OPCI se distingue par sa flexibilité, sa liquidité plus élevée, et sa capacité à combiner investissement immobilier et placements financiers. À la clé ? Une diversification accrue du portefeuille.

Peut-on revendre facilement ses parts de SCPI ?

Contrairement aux actions ou aux obligations, qui peuvent être vendues rapidement sur les marchés financiers, la liquidité des parts de SCPI est généralement plus limitée et peut s'avérer plus ou moins aisée.

En effet, la revente est forcément soumise à la loi de l'offre et de la demande : en période de baisse de l'attractivité de l'immobilier ou de la SCPI elle-même, trouver un acquéreur peut donc prendre plus de temps et impliquer une décote sur le prix de vente.

Il est également important de noter que les frais de sortie, lorsqu'ils sont applicables, peuvent réduire le montant net récupéré par l'investisseur.

Voilà pourquoi, il est conseillé de considérer les SCPI comme un placement à moyen ou long terme et de ne pas compter sur une liquidité immédiate de leurs parts.  

Comment suivre l'évolution de son investissement en SCPI ?

Pour évaluer la performance de son placement et prendre des décisions éclairées, il est très important de suivre l'évolution de son investissement en SCPI. Plusieurs moyens sont alors à disposition des investisseurs :  

• Les sociétés de gestion publient des bulletins trimestriels et des rapports annuels détaillant la performance financière de la SCPI, l'évolution de son patrimoine immobilier, ses taux d'occupation, ainsi que ses perspectives d'investissement. Ces documents offrent une vue d'ensemble des résultats de la SCPI et sont généralement disponibles sur le site internet de la société de gestion ;
• Les porteurs de parts ont aussi souvent accès à un espace personnel en ligne, mis en place par la société de gestion. Ce dernier permet de consulter des informations actualisées sur les investissements ;
• Les conseillers en gestion de patrimoine ou les intermédiaires financiers par lesquels les parts ont été acquises peuvent également proposer un suivi régulier et des conseils personnalisés sur la performance de la SCPI et sur les stratégies d'investissement à adopter.
• Enfin, il existe des publications spécialisées et des plateformes en ligne dédiées à l'immobilier et aux SCPI, offrant des analyses, des comparatifs, et des actualités sur ce marché spécifique. Ces ressources peuvent alors compléter les informations fournies par la société de gestion et aider les investisseurs à se forger une opinion plus large sur leur investissement et sur le marché immobilier en général.