SCPI Scellier

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a pour objectif d'acquérir et de développer un patrimoine immobilier géré par une société de gestion. Les épargnants peuvent acheter des parts de la SCPI. Ils deviennent alors ses associés et peuvent percevoir des dividendes potentiels. 

Il existe différents types de SCPI. Certaines, les SCPI fiscales, peuvent permettre aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôts grâce à une défiscalisation d’une partie des revenus fonciers potentiels. Pour profiter de cet avantage, la SCPI doit acquérir des immeubles éligibles aux différents dispositifs qui permettent la réduction d’impôt. Le dispositif Scellier est l’un d’entre eux. Il offre la possibilité de profiter de certains avantages fiscaux si les immeubles acquis respectent certaines conditions, comme un plafond de loyer ou localisation dans certaines zones. Les critères dépendent du dispositif de référence choisi par la société de gestion qui administre la structure. 

SCPI Scellier : de quoi s’agit-il ?

La société de gestion administre le patrimoine immobilier de la SCPI. Elle achète des logements et s’occupe de leur mise en location. C'est encore la société de gestion qui veille à ce que les immeubles qu'elle acquiert respectent les conditions requises par le dispositif Scellier pour que les épargnants puissent bénéficier d'avantages fiscaux. Elle peut également collecter des loyers et les distribuer entre les associés, mais ce n'est pas l'objectif principal de ce type de SCPI. Pour obtenir des dividendes potentiels plus importants, il vaut mieux se tourner vers les SCPI de rendement.   

La loi Scellier permet de défiscaliser les revenus de l'épargnant. Cette défiscalisation se traduit par une réduction d'impôt à hauteur de 13 % du montant de la souscription. Pour en bénéficier, l'épargnant doit investir dans une SCPI qui respecte les conditions, listées ci-dessous, imposées par le dispositif Scellier.  La réduction d’impôt est calculée sur la valeur des parts détenues, dans la limite de 300 000€. 
Le taux de réduction d'impôt auquel peut prétendre l'épargnant est fonction du type de bâtiment dans lequel a investi la société de gestion qui administre la SCPI. Il en existe deux :

• Les logements BBC, c'est-à-dire Bâtiments Basse Consommation, qui désignent les bâtiments appartenant à ce label. Pour l'obtenir, ils doivent être construits selon des normes « basse consommation ». Ils permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt de 22 %. Le logement concerné doit donc être neuf ou en l’état futur d’achèvement lorsqu’il intègre le patrimoine immobilier de la SCPI. 
• Les logements non BBC qui, à l'inverse, ne correspondent pas à cette norme. Ils offrent une réduction d'impôt de 13 %. 

Ces taux ont évolué au fur et à mesure du temps :

• 25 % pour les biens acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 ;
• 22 % pour les biens acquis entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011;
• 13 % (25 % pour les logements BBC) pour les biens acquis entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012. 

Le dispositif Scellier est supprimé depuis le 1er janvier 2013, mais les avantages fiscaux acquis antérieurement à cette date continuent tant que les conditions d’éligibilité sont respectées.

SCPI Scellier : les conditions à respecter

Le dispositif Scellier ne s’applique pas à toutes les SCPI. En effet, la société de gestion doit remplir certaines conditions pour que les associés puissent bénéficier de la défiscalisation.

En premier lieu, les investissements locatifs doivent impérativement se faire dans les zones A, A bis, B1 ou B2. La liste des communes concernées est fixée par un arrêté.

Il est également obligatoire que la SCPI mette le logement en location sur une période minimum de 9 ans. Ce délai peut être porté jusqu’à 15 ans. Les immeubles occupés pour un usage d’habitation sont les seuls éligibles à la défiscalisation Scellier. 

Les locataires ne sont pas soumis à des conditions de ressources. Cependant, la SCPI est tenue de respecter un plafond de loyer qui dépend de la zone géographique dans laquelle le logement est situé.

Des justificatifs permettant de classer le bâtiment dans la catégorie des BBC doivent être fournis afin que la réduction d’impôt correspondante puisse être appliquée.

Les points à considérer avant d’investir dans une SCPI Scellier

En amont de la souscription, le futur associé doit se poser les bonnes questions afin de déterminer si la SCPI Scellier est une option d’investissement réellement avantageuse par rapport à ses attentes.

Il est important de définir un horizon de placement. Il s’agit de la durée de détention des parts de la SCPI. Si l’engagement de location est défini sur 10 ans, cela signifie que l’associé devra conserver ses parts durant une période au moins équivalente. En effet, le gestionnaire peut prolonger la détention des logements afin d’optimiser les gains sur la revente. Dans les faits, le capital investi pourrait être immobilisé 2 ans de plus que la durée de location prévue. 

La réduction d'impôt est proportionnelle au montant investi. Plus l’investissement est élevé, plus elle est donc plus avantageuse.Ajoutons à cela qu’il faut tenir compte des frais et commissions. La société de gestion procède en effet à des prélèvements qui lui permettent de se rémunérer et d’assurer une gestion efficace des logements. Le pourcentage des commissions impacte le montant des revenus potentiels. 
Le terme statutaire est un autre élément essentiel. Il correspond à la durée maximale de détention des parts dans une SCPI Scellier. Cette échéance doit être communiquée par la société de gestion. Elle se fonde sur la durée de mise en location des logements, mais également sur les éventuelles prolongations. Le terme statutaire permet donc de vérifier si une SCPI Scellier correspond à l’horizon de placement envisagé par l’épargnant.

Les règles à retenir et les pièges à éviter

Les épargnants s’interrogent souvent sur ce qui adviendra de leurs parts et de leurs avantages fiscaux s’ils venaient à décéder avant le terme statutaire. Il faut donc savoir que dans le cadre de la loi Scellier, l’avantage fiscal est parfaitement transférable. Cette disposition s’applique au conjoint survivant lorsque le couple est soumis à une imposition commune. 

En revanche, la vente des parts avant que la SCPI ne soit dissoute ou avant le terme statutaire annule les avantages fiscaux. Même si l’associé peut céder ses parts, l’avantage fiscal n’est pas cessible. De ce fait, il est plus avantageux de respecter les obligations de détention que de chercher à trouver des acheteurs.

La défiscalisation est garantie jusqu’au terme statutaire. La réduction d'impôt, si elle constitue le principal objectif des SCPI fiscales, peut éventuellement s'accompagner de rendement. Mais celui-ci demeure généralement faible : de l'ordre de 2 % environ. De plus, il faudra souvent patienter avant de les percevoir puisque la construction des immeubles acquis par la société de gestion peut être longue. Pour générer du rendement, il vaut donc mieux se tourner vers des SCPI dédiées.  En cas de démembrement des parts, la réduction d’impôt n’est plus applicable. Seules les parts souscrites en pleine propriété permettent de profiter de l’avantage fiscal. 

Enfin, il faut savoir que les réductions d’impôt accordées par le dispositif sont concernées par le plafonnement global des niches fiscales. Il s’agit du montant maximum des avantages fiscaux cumulables par un foyer fiscal. Les revenus de 2022 imposés en 2023 ouvrent droit à une réduction d’impôt de 10 000 €. En cas de dépassement, l’excédent n’est pas reportable sur la prochaine période d’imposition.