Qu'est-ce qu'une SCPI ?

GUIDE SCPI

LA SCPI, une alternative à l’investissement immobilier en direct

Dans le cadre d’un investissement immobilier, afin de se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou encore préparer un projet d’investissement futur, il existe généralement deux solutions.

La première : acheter directement un logement et le louer. Ce qui nécessite un budget minimum de plusieurs dizaines de milliers d’euros ainsi qu’une gestion locative régulière, et engendre des frais d’entretien.  

La deuxième option : acquérir des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) et investir dans un patrimoine immobilier diversifié, composé de bureaux, de commerces ou encore d’hôtels. etc. Des biens difficilement accessibles pour un particulier en direct.

La SCPI, également connue sous le nom de « pierre-papier » est un placement immobilier locatif long terme. La SCPI (société civile de placement immobilier) collecte des fonds provenant principalement d’investisseurs particuliers, mais peut également collecter des fonds provenant d'entreprises ou d'associations. Chaque épargnant qui investit dans la SCPI devient « associé », et détient une partie d’un patrimoine immobilier, sous la forme de parts.

Les associés confient la gestion immobilière à la société de gestion de la SCPI, qui se charge de tout : de la sélection des immeubles et des locataires jusqu’à la revente du patrimoine, en passant par l’entretien du parc immobilier ou des éventuels travaux. Ce service est inclus dans les frais de gestion. En contrepartie de la somme investie, les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières, correspondant au dividende issu des loyers payés par les locataires des immeubles (les SCPI de la gamme CORUM L’Epargne distribuent ces dividendes potentiels de façon mensuelle). Un nouvel associé ne commence à percevoir ses revenus qu’au bout de quelques mois : c’est le délai de jouissance. Ce délai, variant entre 4 et 6 mois, correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir l’épargne collectée : recherche d’immeubles, étude des dossiers, transaction et mise en location si l’immeuble n’est pas déjà loué (ce délai est de 5 mois pour les SCPI de la gamme CORUM L’Epargne).

La SCPI constitue ainsi un patrimoine diversifié  à la fois au niveau géographique, mais aussi au niveau de la typologie des immeubles, des locataires et des secteurs d’activités de ces derniers (grande distribution, bureau, logistique, hôtellerie, énergie, etc.).
L’investissement en SCPI est une solution accessible à partir de quelques centaines d’euros et permet ainsi à l’épargnant de diversifier son investissement et d’accéder au marché immobilier tertiaire professionnel.

Qu'est-ce qu'une SCPI

Les différents types de SCPI

La SCPI fiscale

Une SCPI dite fiscale, ou de défiscalisation, est un produit financier particulier qui permet une fiscalité intéressante. En effet, ce type de placement immobilier peut conférer à un investisseur les avantages fiscaux rattachés à une loi en particulier. La principale caractéristique de ce genre de SCPI est le fait qu’elle permet une réduction d’impôt en fonction du montant de l’investissement réalisé. Par rapport à un autre produit d’épargne du même type dit de rendement, les revenus perçus seront généralement moindres. De plus, les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps, avec une revente des titres qui pourra s’avérer difficile.

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI Malraux et SCPI de Déficit Foncier. Pour y accéder, l’épargnant doit avoir un profil spécifique : une tranche d’imposition élevée, un capital disponible à l’investissement et la défiscalisation comme objectif principal.

La SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est un produit financier proposé par une société de gestion immobilière, qui permet aux investisseurs d’acquérir des parts du patrimoine immobilier. Le revenu locatif potentiel est issu des loyers issus des immeubles détenus par la société de gestion.
Les différents types de sociétés civiles de placements immobiliers se distinguent les uns des autres par la nature de leur patrimoine. Une SCPI de rendement est un produit financier qui sera principalement composé d’immobilier professionnel, ce qui comprend notamment des bureaux, des entrepôts avec la norme bâtiment basse consommation (BBC) qui font l’objet d’une demande croissante, ainsi que des locaux commerciaux ou d’activités. L’un des points communs entre ces biens immobiliers est que le bail commercial pourra être plus long que celui d’un bail résidentiel. 
Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne font partie de cette catégorie de SCPI. 

La SCPI de plus-value

Une SCPI de plus-value, aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation, investit dans des biens immobiliers offrant un fort potentiel de revalorisation. A la différence des SCPI fiscales ou de rendement, les SCPI de plus-value ne redistribuent pas les loyers. Le détenteur de part(s) ne reçoit donc pas de dividende et évite donc d’être imposé sur les revenus fonciers qu’il aurait potentiellement touchés en investissant dans une SCPI fiscale ou SCPI de rendement.

La performance des SCPI de plus-value est directement liée à la revalorisation du prix de leur part. En effet, elles cherchent à investir dans des parts de biens immobiliers décotés, puis à les revendre au bout de quelques années, en bénéficiant d’une plus-value à la revente.

La SCPI à capital variable

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, les souscriptions de parts peuvent se faire à tout moment, et le nombre de parts n’est pas fixé par la société de gestion. De nouveaux associés investissent donc au fil de l’eau, ce qui permet aux épargnants qui souhaitent revendre leurs parts de sortir de la SCPI en fonction de ces nouvelles entrées réalisées. Avec l’épargne qui lui est confiée, la société de gestion de la SCPI achète ainsi des immeubles en permanence et diversifie progressivement son patrimoine. Le prix de souscription et de revente d’une part est défini par la société de gestion, et ne peut s’écarter de plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’après l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Les SCPI CORUM L’Épargne font partie de cette catégorie.

La SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe a un nombre de parts limité. Il ne peut y avoir de souscription dans ce type de SCPI que lorsqu’un particulier cède ses parts de SCPI et qu’elles lui sont rachetées, ou en cas d’augmentation de capital de la SCPI.

La société de gestion

La SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci recherche les immeubles pour la SCPI, réalise les acquisitions, conduit les négociations avec les locataires, perçoit les loyers, vend les immeubles. Elle gère la levée de fonds auprès des épargnants et la relation avec les associés, ainsi que la gestion administrative, comptable et juridique dont, notamment, la distribution des bénéfices. Elle a également l’obligation de diffuser des documents d’information périodiques (rapport annuel, statuts, note d'information et bulletins trimestriels d'information).

l'AMF : le contrôle de la société de gestion

La société de gestion est placée sous la tutelle de l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui lui délivre un agrément et assure un suivi dans la durée de ses activités. De plus, le Conseil de surveillance, organe de représentation des associés des SCPI, composé de 7 à 12 membres élus par l'Assemblée générale, a pour mission d'assister et contrôler la gestion effectuée par la société de gestion.

Les statuts de la SCPI

 

Les statuts de la SCPI sont remis à l’épargnant préalablement à l’achat de parts. Les statuts sont un acte juridique signé entre les fondateurs d’une société, fixant ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc.) et ses modalités de fonctionnement

 

Comment évaluer une SCPI ?

Le taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rentabilité interne (TRI) mesure la rentabilité d’une part achetée sur une période donnée, en prenant en compte l’évolution du prix de la part (prix d’achat en début de période et prix de retrait en fin de période) et l’ensemble des dividendes perçus. Le rachat de la part s’effectue sur la base du prix de la part en fin de période, déduction faite de la commission de souscription (prix de retrait).

Le taux d’occupation

Les performances locatives d’une SCPI peuvent être estimées grâce à deux valeurs de taux d’occupation : physique et financier. Les deux permettent d’estimer la rentabilité d’un produit d’investissement, et donc de sa capacité à générer des revenus locatifs pour la société de gestion. Ceux sont des indicateurs de la qualité de gestion locative de la SCPI.

Le taux d’occupation physique tient compte de la surface occupée de tous les biens qui composent le patrimoine. Le taux d’occupation financier, quant à lui, est le rapport entre les loyers réellement facturés et les loyers qui auraient été encaissés si tous les immeubles détenus par la SCPI étaient effectivement loués. 

Dividende et taux de distribution sur valeur de marché (DVM)

Les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières, principalement issu des loyers payés par les locataires des immeubles, sous forme de dividende. Ce dividende correspond à la partie du bénéfice (non garanti) distribué par les SCPI aux épargnants. Il est composé majoritairement de revenus fonciers (loyers) et marginalement de revenus financiers (trésorerie, plus-value de cession ou report à nouveau). 

Ce rendement est généralement communiqué sous la forme d’un taux de distribution sur valeur de marché (DVM), qui permet d’obtenir une performance lissée de la SCPI sur l’ensemble de l’année. Il est déterminé en divisant le dividende (loyers et éventuelle distribution exceptionnelle suite à une plus-value, par exemple) versé dans l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année.

La capitalisation des SCPI

La capitalisation d’une SCPI correspond au nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d’une part. La capitalisation d’une SCPI permet de mesurer sa taille, ou plutôt la valeur de marché afin de la comparer avec d’autres SCPI de la même catégorie.

Plus la capitalisation d’une SCPI est importante, plus les risques de dépréciation du patrimoine et de locaux vides diminuent pour l’épargnant. En effet, l’une des premières caractéristiques de la SCPI par rapport à l’immobilier détenu en direct est d’offrir une mutualisation des risques à ses associés, en raison du nombre de biens immobiliers qui composent son patrimoine ainsi que du nombre de ses locataires. 

La diversification

La diversification d’une SCPI permet d’évaluer à quel point la SCPI mutualise ses risques à travers la :     

•    la répartition géographique :  la diversification sur plusieurs zones géographiques permet à la SCPI de bénéficier du dynamisme de plusieurs marchés aux caractéristiques différentes (leur tissu économique, leur fiscalité, etc.).

•    la répartition typologique : bureau, logistique, santé, hôtellerie, etc. La diversification typologique du patrimoine immobilier permet à une SCPI de ne pas s'exposer au risque sur un secteur d'activité.  

•    les différents locataires : en diversifiant la taille et le type d'entreprises auxquelles elle loue ses immeubles, la SCPI répartit le risque potentiel de loyer impayé.

Les frais des SCPI

Les SCPI sont susceptibles d’appliquer trois types de frais : les frais de souscription, frais de gestion et frais de sortie.

Lors de l’achat de parts de SCPI, celle-ci applique généralement des frais d’entrée variant entre 10 % et 12 %. Ces frais couvrent les frais de collecte de fonds et de recherche immobilière de la SCPI, et s’apparentent aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement acquittés lors d’acquisitions en immobilier locatif traditionnel.

Les frais de gestion de SCPI permettent d’assurer la gestion annuelle du parc immobilier et le fonctionnement quotidien de la SCPI.

Enfin, en cas de cession ou transfert direct de part(s) de SCPI, la société de gestion peut percevoir une commission forfaitaire, par exemple au titre des frais de dossier, quel que soit le nombre de parts transférées. Ces frais sont communément appelés frais de sortie.

La SCPI vue par Frédéric Puzin, Fondateur du groupe CORUM

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Frédéric Puzin
Fondateur du groupe CORUM

     J'ai une conviction profonde : il faut épargner dans ce que vous comprenez. Il est essentiel de visualiser ce qui est fait de votre argent quand vous épargnez. A quoi sert mon argent ? Qu'est-ce qui en est fait ? Comment est-ce qu’il me revient et à quels risques je m'expose ? Prenons l'exemple des SCPI que nous gérons. « SCPI », le mot paraît compliqué au premier abord… c'est même un peu un repoussoir, voire anxiogène, quand vous n’y connaissez rien. Mais quand nous expliquons ce que c'est, cela devient excessivement simple :  votre épargne, nous la prenons, elle est agrégée collectivement avec d'autres épargnants et avec cela, nous achetons des immeubles. En contrepartie, cette SCPI touche des loyers qu'elle vous reverse tous les mois sous forme de dividendes potentiels.

Je concrétise mon projet d'épargne

J'en parle avec un conseiller dédié, disponible du lundi au samedi, de 9h à 19h, ou je démarre un parcours en ligne.

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Acheter des parts des SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.