SOMMAIRE
Parler de l’achat de part de SCPI impose de mentionner les risques qui y sont associés. La SCPI étant un investissement immobilier, ces risques sont ceux que présentent également d’autres placements du même type, comme l’achat immobilier en direct par exemple.
Mais quels sont précisément ces risques ? Comment les comprendre et les évaluer ? Comment savoir quel est le niveau d’exposition d’une SCPI aux différents risques ?Comment mutualiser ces risques ?
1. Le risque de perte en capital
De la même façon qu'un appartement peut prendre de la valeur ou en perdre, la valeur des immeubles qui composent une SCPI (société civile de placement immobilier) peut varier à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés immobiliers. Ceci se matérialise par une évolution positive ou négative du prix de part. Le patrimoine d’une SCPI est expertisé chaque année, afin de vérifier que le prix de la part est le plus proche (à plus ou moins 10%) de la valeur réelle du patrimoine. Dans le cas où ce prix augmenterait entre l’achat et la revente de vos parts de SCPI, vous pouvez réaliser une plus-value potentielle. Dans le cas contraire, si ce prix baisse, vous risquez de perdre une partie de votre capital investi.
Pour diluer ce risque, il peut être intéressant d'investir dans des SCPI diversifiées, possédant des immeubles dans différents secteurs (bureau, commerce, etc.), loués à des locataires dans divers domaines d’activité, et si possible dans des zones géographiques distinctes. Cela permet de ne pas concentrer tous les risques, sans pour autant les supprimer.
2. Le risque de liquidité
La liquidité traduit la possibilité de pouvoir vendre vos parts de SCPI rapidement, afin de pouvoir récupérer votre capital dans des délais brefs. La SCPI étant un investissement immobilier à long terme, elle n’est par nature pas liquide. Par ailleurs, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts, ce qui signifie que pour pouvoir revendre vos parts, il faut trouver un acheteur potentiel, ce qui peut prendre du temps à la société de gestion. Le délai moyen de revente de parts peut aller de quelques semaines à plusieurs mois.
3. Le risque de devise (ou risque de change)
Ce risque concerne uniquement les SCPI qui ont investi dans des pays en dehors de la zone euro. Il indique que le patrimoine d'une SCPI ainsi que les loyers qu’elle touche subissent l’influence des marchés des devises, ce qui en fonction des variations, peut avoir des conséquences positives ou négatives sur vos revenus potentiels et la valorisation des immeubles (donc le prix de la part).
Pour comprendre ce risque, il faut se pencher sur la stratégie des SCPI qui investissent hors de la zone euro : elles s’appuient sur ces variations pour réaliser des investissements en fonction des opportunités. Il peut être intéressant de regarder l’historique des conditions dans lesquelles une SCPI a investi en dehors de la zone euro : dans quel pays (perspectives économiques, sociales, politiques), quelle devise, à quel moment d’un cycle, à quel taux de change.
💡À SAVOIR :
La SCPI CORUM XL a investi au Royaume-Uni dès 2017, dans le contexte chahuté du Brexit, dans le but de saisir les opportunités liées à la baisse des prix du marché immobilier professionnel et à la baisse de la livre sterling. Sa stratégie est de chercher à long terme une revalorisation, en anticipant une possible reprise des marchés à la hausse.
4. Les revenus non garantis
La SCPI perçoit des loyers de la part de ses locataires, qu’elle vous reverse sous forme de dividendes potentiels, au prorata du nombre de parts. Dans le cas où l’un des locataires viendrait à ne plus payer son loyer, quelle qu’en soit la raison, la SCPI ne pourrait plus le redistribuer. Cela viendrait donc affecter le montant des dividendes potentiels versés. Il s’agit du même raisonnement qu’en matière d’investissement immobilier locatif en direct. Toutefois la SCPI ayant potentiellement plusieurs dizaines voire centaines de locataires, le risque est dilué, contrairement au cas où un locataire privé ne paierait plus de loyer auprès de son propriétaire direct.
Pour estimer ce risque, il est important de ne pas regarder uniquement le secteur ou l'emplacement sur lesquels se spécialise une SCPI, mais la qualité de ses locataires et leur durée d’engagement (bail). Tout comme pour un propriétaire en direct, posséder un bel appartement bien situé n’apporte pas la garantie d’avoir un locataire qui paie son loyer tous les mois ; une SCPI doit être particulièrement sélective sur ses locataires, vérifier leur capacité financière et optimiser leur durée d’engagement, afin de soumettre les épargnants à des risques de fluctuation de revenus potentiellement moins importants.
À SAVOIR
SCPI | Taux d’occupation physique | Taux d’occupation financier | Durée moyenne d’engagement des baux |
CORUM Origin | 95,3 % | 97,16 % | 6,10 ans |
CORUM XL | 99,7 % | 98,939 % | 6,54 ans |
CORUM Eurion | 100 % | 100,63 % | 7,17 ans |
* Taux de rendement (DVM) : taux de distribution sur valeur de marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix acquéreur moyen de l’année n de la part. / Source IEIF
Les risques des SCPI par Benjamin Rieu, expert SCPI chez CORUM L'Epargne
La transparence est une valeur essentielle pour les équipes de CORUM L'Épargne : c'est pourquoi nous avons à cœur d'accompagner chaque épargnant, afin qu'il puisse décider de ses investissements en accord avec ses objectifs et en toute connaissance des risques.
Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.