Investir dans les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne

FAQ - Questions fréquentes avant d'investir en SCPI

1. Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI, sont des sociétés détenant un patrimoine immobilier. Les SCPI vont collecter des fonds provenant principalement d’investisseurs particuliers. L’investisseur pourra alors recevoir des parts sociales de SCPI. Avec ces fonds, les SCPI vont acheter et gérer des immeubles. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient associé et percevra ainsi des loyers sous forme de dividende.
 

2. Quels sont les types de SCPI ?

Il existe deux grandes familles de SCPI, qui se différencient par la nature de leurs patrimoines respectifs. D’une part, il y a les SCPI d’entreprise, qui s’appuient sur un parc composé de biens professionnels, comme, par exemple, des bureaux, des commerces ou des entrepôts. D’autre part, certaines SCPI proposent un investissement résidentiel, qui s’appuient sur des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, donnant droit à des réductions d’impôt.
 

3. Quelle est la fiscalité appliquée pour les SCPI ?

Les SCPI sont considérées comme « fiscalement transparentes », c’est-à-dire que la société n’est pas elle-même redevable de l’impôt.

Dans le cadre de l’investissement dans des parts de SCPI en direct, l’épargnant est imposé comme s’il détenait les biens immobiliers en direct. Les revenus des SCPI sont donc considérés comme des revenus fonciers. Les revenus provenant d’immeubles situés en France sont ainsi imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%). Cela signifie, si vous êtes imposé en France sur des revenus de SCPI françaises, que le taux d’imposition total peut atteindre 62,2% si votre TMI est de 45%.

Les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger sont imposés à la source. Ils sont payés par la SCPI à la place de l’épargnant, et celui-ci bénéficie ensuite d’un mécanisme qui évite la double imposition en France. C’est une situation souvent avantageuse pour l’épargnant : les taux d’imposition sont généralement moins élevés à l’étranger qu’en France, et ces revenus fonciers ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.
 

4. Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ? 

Acheter des parts d’une société civile de placement immobilier reste avant tout un investissement immobilier. Ce type de placement comporte des risques. 

  4.1. Risque de perte en capital 

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous n'avez aucune garantie sur le prix de leur revente. Les performances passées de la SCPI que vous choisissez ne garantissent pas ses futurs résultats. Vous investissez votre épargne avant tout dans l'immobilier et à long terme. Ainsi, votre patrimoine est soumis aux risques liés aux marchés de l'immobilier. Le prix des immeubles de votre SCPI peut donc subir les conséquences d'un retournement des marchés. C'est pourquoi il est conseillé d'investir dans une SCPI qui diversifie son parc immobilier dans différents types d'immeubles, différents pays ou encore différentes devises par exemple.  

  4.2. Risque d'illiquidité 

En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'avez aucune garantie de pouvoir les revendre. Même si une société de gestion vous aide à trouver un acheteur, elle ne garantit pas la liquidité de vos investissements. Si le marché est mal orienté, vous prenez le risque de ne pas réussir à revendre vos parts, sauf dans le cas de parts souscrites au sein d'un contrat d'assurance vie ; dans ce cas l'assureur prend à sa charge le risque d'illiquidité. Mais dans la plupart des cas, les cessions restent de « gré à gré », c’est-à-dire sur la base d’un équilibre entre acheteur et vendeur. 

  4.3. Risque de devises 

Vous pouvez acheter des parts de SCPI dont le patrimoine est situé en France, ou à l’étranger, ou les deux. Dans le cas d’une SCPI investie à l’étranger en dehors de la zone euro, les acquisitions et cessions sont réalisées par la société de gestion dans une autre devise, et les loyers perçus le sont également dans la monnaie locale. Cette stratégie a pour but d’ajouter un levier de création de valeur ; toutefois elle vous expose à un risque supplémentaire lié à la fluctuation du marché des devises. En effet, le cours peut varier à la hausse comme à la baisse, et ceci a une influence directe sur la valeur de patrimoine et les revenus locatifs de la SCPI. En cas de dépréciation de la monnaie locale face à l’euro, votre investissement peut en être affecté. 

  4.4. Risque de revenus non garantis 

La SCPI perçoit des revenus, qui sont les loyers acquittés par ses différents locataires, et les reverse aux épargnants sous forme de dividende potentiel. Toutefois, si les loyers de tout ou partie des immeubles venaient à ne plus être payés, ou s’ils n’étaient plus occupés, les dividendes qui versés seraient diminués, voire supprimés. Vos revenus ne peuvent donc pas être garantis. Un nombre élevé d’immeubles au sein d’une SCPI et une sélection de locataires financièrement solides pour les occuper sont donc des critères importants : cela permet de diluer le risque auquel vous faites face. 

  4.5. Risque d'érosion des rendements 

En tant qu'investisseur, vous touchez un revenu potentiel issu des loyers générés par la SCPI, et qui vous est reversé chaque mois ou chaque trimestre. Plus la SCPI a été performante par le passé et plus elle attire de nouveaux épargnants. Or elle est tenue de réinvestir cette masse d'épargne rapidement, créant le risque que les immeubles qu’elle acquiert offrent un rendement moindre, et que la performance potentielle pour chaque investisseur soit réduite. Une SCPI qui collecte de façon modérée permet de contrôler cette prise de risque : elle prévoit de limiter d'avance l'émission de nouvelles parts de façon raisonnée, afin de pouvoir agrandir son parc immobilier dans les meilleures conditions possibles. 

  4.6. Risque lié aux frais d'investissement  

Les revenus potentiels que vous recevez issus de vos parts de SCPI sont nets de frais. Toutefois, ces frais sont bien réels. Ils sont de deux types. Les frais de souscription, qui oscillent entre 8 % et 12 %, et qui sont prélevés en une seule fois au moment de la souscription. Et les frais de gestion annuels, qui sont déduits directement des loyers encaissés par la SCPI, loyers dont sont issus vos dividendes potentiels. Si vous revendez rapidement vos parts, il existe potentiellement un risque que le total de ces frais pèse sur la rentabilité de l'épargne que vous aviez constituée. Un investissement sur une période de 10 ans est généralement conseillé afin de lisser au maximum ces frais.  

  4.7. Risque de rentabilité fiscale 

Les revenus potentiels générés par des parts de SCPI sont imposables. Dans certains cas, ils peuvent présenter le risque d'alourdir votre fiscalité. C’est pourquoi il est important d’avoir en tête la rentabilité nette après impôts avant toute acquisition de parts.  

Pour cela, il faut savoir que les revenus potentiels générés par les parts d’une SCPI, investie en France, sont taxés en fonction de votre taux marginal d'imposition, et sont également soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.  

Dans le cas d’une SCPI investie à l’étranger, c’est la SCPI qui avance l’impôt pour le compte de chaque associé. Les revenus que vous percevez sont donc nets de l’impôt étranger.  L’associé doit néanmoins déclarer les revenus qu’il perçoit en France. Mais la double taxation est évitée soit par le mécanisme du crédit d’impôt généralisé, soit par la méthode du taux effectif, selon les dispositifs prévus par les conventions fiscales internationales conclues entre la France et les pays concernés. 

De plus, les parts immobilières en pleine propriété sont intégrées à l'impôt sur la fortune immobilière. Dans ce cas, acheter des parts via un contrat d’assurance vie, à crédit ou en démembrement permet de baisser mécaniquement la base taxable d'un contribuable assujetti à l'IFI.
 

5. Comment acheter des parts de SCPI en direct ? 

Des parts de SCPI peuvent être achetées soit en payant comptant, soit en souscrivant un emprunt. 

  5.1. Acheter en payant comptant 

Si vous voulez investir une partie de votre patrimoine dans une SCPI, vous pouvez acquérir des parts en les payant comptant. De plus, à la différence d'un bien immobilier classique, vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d'euros seulement. Les revenus potentiels, générés par les loyers nets de charge, vous sont versés chaque trimestre ou chaque mois. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cette solution d'épargne convient davantage aux contribuables dont le taux marginal d'imposition n'excède pas 30 % de leurs revenus globaux. Il est possible d'acheter des parts de SCPI auprès d'une société de gestion, d'un conseiller en gestion de patrimoine ou d'une banque. L'achat peut également être réalisé en ligne sur une plateforme internet dédiée. 

  5.2. Acheter en souscrivant un emprunt 

Il est également possible de financer des parts de SCPI à crédit. Cette formule permet d'acheter un montant significatif de parts en limitant votre apport personnel, vous donnant ainsi l’opportunité d’acquérir plus de parts et donc de percevoir potentiellement plus de dividende. Ceci sous réserve que le taux de rendement annuel de vos parts soit supérieur au taux d'intérêt de votre emprunt. Le taux de crédit (amortissable ou in fine) est généralement fixe, alors que le montant des revenus potentiels peut évoluer. Cette formule ajoute des risques en comparaison d'un achat comptant. Puisque si un crédit vous engage et doit être remboursé, ni le montant des dividendes perçus, ni le prix de revente des parts de SCPI ne sont garantis. Si les revenus générés par vos parts de SCPI sont inférieurs au montant de vos échéances de crédit, vous devrez payer la différence. De la même façon, si le montant perçu au moment de la revente des parts est inférieur au montant que vous aviez emprunté, vous devrez également rembourser la différence par rapport au capital restant dû. De plus, la SCPI présente un risque d'illiquidité. Vous n'avez aucune garantie de pouvoir revendre vos parts au moment voulu, y compris dans le cadre d'un retournement du marché immobilier. Si vous deviez céder vos parts précipitamment, il vous faudrait rembourser la totalité du capital restant dû de votre emprunt. C'est pourquoi il est conseillé de souscrire un emprunt si vous pouvez idéalement en assumer le remboursement sans vous appuyer sur les revenus potentiels de la SCPI 
 

6. Quelle est la nature des revenus en SCPI ? 

Dynamiser votre épargne en achetant des parts de SCPI vous permet de percevoir potentiellement des revenus de trois natures. Pour la majeure partie, il s'agit de revenus liés aux loyers encaissés, que la SCPI vous reverse chaque mois ou chaque trimestre sous forme de dividendes potentiels. Une partie restante émane des revenus de valeurs immobilières liés au placement de la trésorerie de la SCPI. 

  6.1. Des revenus locatifs 

La majeure partie des revenus potentiels issus des parts d'une SCPI sont des revenus locatifs. C'est le cœur même de l'activité d'une structure d'investissement de placement immobilier collectif. En achetant des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI), plusieurs épargnants constituent ensemble un patrimoine immobilier. Concrètement, la SCPI loue les immeubles constituant son patrimoine, perçoit des loyers de ces locations, qu’elle redistribue ensuite à ses associés sous forme de dividendes potentiels à échéance régulière. Comme les revenus émanent de la location de biens immobiliers, ils entrent dans la catégorie des revenus locatifs. Ils sont donc intégrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu et sont également soumis à des prélèvements sociaux dans le cas d’une SCPI investie en France 

  6.2. Des revenus de capitaux mobiliers 

La SCPI gère l'ensemble de son parc immobilier. C'est elle qui collecte les loyers et qui règle les charges. Or, elle perçoit les loyers avant de payer les charges. Entre les deux opérations, elle peut profiter du temps dont elle dispose pour placer la somme d'argent disponible en trésorerie. Bien entendu, comme elle ne peut prendre aucun risque financier concernant ce placement, il rapporte peu. Toutefois, les intérêts gagnés sont obligatoirement reversés aux épargnants. À ce titre, ils font  partie des revenus potentiels perçus grâce à des parts de SCPI. La somme est alors à déclarer en tant que revenus de capitaux mobiliers ; l'épargnant peut opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire. 

  6.3. Des revenus issus de plus-values lors de la cession d’un immeuble 

Des revenus peuvent également être perçus à la suite d’une cession d’un immeuble générant une plus-value. Celle-ci est calculée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Elle est distribuée sous forme de dividende exceptionnel à tous les associés présents à la date de la cession de l’immeuble, au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent. Une partie du capital peut également être réinvestie pour l’achat d’un autre immeuble.
En cas de plus-value découlant de la vente d’un immeuble, les porteurs de parts sont redevables de l’impôt. La société de gestion détermine et communique au notaire la plus-value imposable et la liste des associés présents au jour de la vente. Après cela, l'impôt est prélevé directement par le notaire, lors de la vente de l’immeuble. La SCPI fait l’avance de l’impôt, retenu par le notaire, aux associés concernés.