Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d'investissement collectif qui permet à des particuliers d'investir indirectement dans l'immobilier. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs deviennent associés au sein d'un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.), géré par une société spécialisée (en contrepartie de frais). Les revenus potentiels générés par ces biens (principalement les loyers) sont ensuite redistribués aux porteurs de parts, généralement sous forme de versements réguliers appelés dividendes. Les SCPI offrent ainsi l'accès à l'immobilier sans les contraintes de gestion directe, tout en mutualisant les risques liés à la location et à la valorisation des immeubles.

À quoi sert ce simulateur de SCPI ?

Ce simulateur a pour fonction de vous aider à visualiser comment un investissement en parts de SCPI pourrait s'intégrer à votre patrimoine.

Il permet d'explorer, étape par étape, plusieurs hypothèses : le montant que vous souhaitez voir investi, la durée de l'investissement, la distribution potentielle de revenus, l'impact sur votre fiscalité et les effets possibles d'une répartition de votre épargne globale entre les différentes SCPI CORUM.

Le simulateur ne prédit pas l'avenir : il fournit seulement un calcul basé sur des données indicatives et sur des hypothèses, en fonction de vos choix. Les résultats restent donc potentiels et non garantis.

Quelles sont les différences entre les SCPI CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA, et comment les prendre en compte dans le simulateur ?

Les quatre SCPI proposées par CORUM présentent des stratégies d'investissement différentes, ce qui influence la simulation, les hypothèses de performance, les risques, la distribution des revenus, et la possible revalorisation du capital.

CORUM Origin

Cette SCPI, formule historique du groupe CORUM, investit principalement dans l'immobilier diversifié en Europe, en particulier dans la zone euro.

Cela se traduit par une exposition internationale maîtrisée et des résultats dépendants de la qualité des locataires, des loyers, et de l'évolution du marché immobilier européen. Toutefois, ces éléments ne sont pas pris spécifiquement en compte dans ce simulateur, outre leur impact potentiel sur l'objectif de rendement.

CORUM XL

Cette SCPI adopte une stratégie plus large, en Europe mais aussi hors zone euro. Cela peut impliquer un risque de change, une possible volatilité plus marquée, une fiscalité différente et des performances potentielles plus variables.

Pour ses calculs, le simulateur n'intègre que l'objectif de rendement annuel (non garanti) et ne prend pas précisément en compte ces paramètres plus complexes.

CORUM Eurion

Cette SCPI suit une démarche inscrite dans une logique d'investissement responsable et diversifiée en Europe. Les biens sont donc sélectionnés selon des critères environnementaux et sociaux, ce qui peut influencer la gestion de la SCPI, les loyers perçus et la valorisation. Le simulateur, pour sa part, se base sur l'objectif de rendement défini par le groupe CORUM.

CORUM USA

Cette SCPI lancée en 2024 est centrée sur l'immobilier aux États-Unis, ce qui implique un cycle de marché spécifique et une fiscalité particulière. Les effets du change, ainsi que les risques liés à l'évolution économique du pays ont aussi un impact.

Les résultats potentiels affichés sur un simulateur doivent toujours être lus avec prudence, car la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, tout comme les rendements.

Tous ces calculs ne reposent que sur des estimations.

Comment utiliser le simulateur étape par étape ?

Voici les principales étapes :

• Définir le montant investi : vous indiquez le montant que vous souhaitez engager dans ce placement. Cette somme d'argent dépend bien sûr des capacités de chacun, mais également des objectifs liés à ce projet de placement.
• Choisir la durée de votre simulation : Puisqu'il s'agit d'un investissement à long terme, le calcul par défaut se fait sur 10 ans, durée minimum de possession recommandée, et peut s'étendre jusqu'à 30 ans.
• Choisir la SCPI : vous choisissez la SCPI ou les SCPI qui vous semblent le mieux correspondre à votre projet. La gamme CORUM L'Épargne comprend quatre SCPI : CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA.
• Analyser les résultats : vous visualisez un ensemble de performances potentielles.
• Comparer les scénarios : ce simulateur vous permet de tester plusieurs hypothèses, avec des répartitions, des montants et des durées différents.

Ce simulateur est gratuit et sans engagement.

Le simulateur garantit-il un rendement ou un résultat ?

Non. Une simulation repose sur des hypothèses et non sur des certitudes.

Le rendement, la distribution des revenus, la revalorisation des parts ou la perte éventuelle de capital dépendent du marché immobilier, de la gestion de la SCPI, des conditions économiques en France, en Europe ou aux États-Unis, ainsi que de la capacité des immeubles à générer des loyers.

Les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Les résultats affichés par le simulateur sont donc strictement indicatifs.

Quels sont les avantages potentiels d'un investissement en SCPI ?

Un investissement en SCPI peut offrir plusieurs atouts aux épargnants :

• Accès à un placement immobilier sans avoir à gérer soi-même les biens : la gestion est déléguée (en contrepartie de frais de gestion).
• Mutualisation du patrimoine investi sur plusieurs types d'immeubles, dans divers secteurs d'activité et différentes zones géographiques (en France, en Europe et aux États-Unis).
• Revenus potentiels issus des loyers versés par les locataires ou des plus-values d'immeubles à la revente.
• Possibilité de financer les parts via un crédit, ce qui permet aussi de profiter d'un effet de levier. Celui-ci désigne la capacité à augmenter le potentiel de rendement d'un investissement en recourant à l'emprunt. Concrètement, cela signifie que vous utilisez un crédit pour financer une partie ou la totalité de vos parts de SCPI, ce qui peut amplifier les gains si la performance est au rendez-vous, mais aussi accroître les risques en cas de baisse des rendements ou de perte en capital.⁽¹⁾
• Diversification du portefeuille, pour répartir les risques et viser plus de stabilité, quel que soit le contexte de marché.

Quels sont les principaux risques associés aux SCPI ?

Comme tout placement, une SCPI présente des risques :

• Risque de perte en capital : la revalorisation des parts n'est pas automatique et il est possible de subir des pertes financières en cas de marché défavorable.
• Risque lié aux loyers : les revenus immobiliers peuvent varier selon la situation locative et économique.
• Risque de liquidité : la souscription et la revente des parts peuvent prendre du temps.
• Risque financier en cas d'emprunt : un crédit augmente l'effet de levier mais aussi le niveau d'engagement. Les mensualités sont dues, même en cas de baisse des rendements de la SCPI.
• Risque de marché : l'évolution du secteur immobilier influence les performances potentielles.
• Risque de gestion : les choix de gestion influencent la distribution des revenus et les performances globales de la SCPI.
• Risque de devises : pour les SCPI investies hors zone euro, les fluctuations des taux de change peuvent impacter la valeur des revenus et du capital lors de la conversion en euros. Une dépréciation de la devise étrangère par rapport à l'euro peut réduire la rentabilité perçue par l'investisseur, tandis qu'une appréciation peut l'augmenter.
• Risque fiscal : les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et soumis à l'imposition (+ prélèvements sociaux). Les plus-values subissent aussi une imposition dépendant de la durée de détention des parts.

Une bonne information, l'accompagnement et la diversification permettent de mieux appréhender ces risques. Toutefois, il est impossible de les supprimer totalement.

Comment interpréter les résultats de la simulation ?

Les résultats sont des estimations : ils offrent une vue d'ensemble des performances potentielles, mais ils ne constituent ni un conseil personnalisé ni une garantie.

Ils doivent être vus comme une clé de compréhension, permettant de mesurer :

• L'évolution possible du capital investi,
• L'impact de la répartition de votre épargne par SCPI,
• Les conséquences de votre effort d'investissement,
• Et les effets de la durée d'investissement.

Avant toute décision, il est recommandé de vérifier que ce placement correspond bien à votre situation, à vos objectifs et à votre capacité à supporter une perte éventuelle.

Quel montant investir dans une SCPI ?

Il n'existe pas de montant type ou universel : la somme à investir dépend avant tout de votre situation personnelle, de vos objectifs, de votre horizon d'investissement et de votre capacité à accepter un certain risque financier.

Pour certains épargnants, il s'agit de diversifier une épargne déjà constituée, pour d'autres, de se constituer progressivement un patrimoine immobilier indirect.

À noter : même si le simulateur ne permet pas de modéliser un investissement automatique mensuel pour la SCPI, CORUM L'Épargne offre la possibilité de mettre en place un investissement programmé. Ce dispositif vous permet, par des virements réguliers, d'acquérir automatiquement de nouvelles parts chaque mois selon vos objectifs et votre budget. Ainsi, vous avez la flexibilité d'accroître progressivement votre patrimoine immobilier de manière disciplinée, sans avoir à intervenir manuellement à chaque opération. Cela favorise la régularité de l'investissement et la diversification dans le temps.

Pour déterminer le montant à investir, votre niveau de revenus, vos besoins futurs, et votre tolérance à la fluctuation des performances seront d'autres critères à prendre en compte.

C'est pourquoi l'utilisation d'un simulateur est particulièrement utile : cet outil permet d'adapter le montant envisagé à vos objectifs et à votre profil, en visualisant les conséquences potentielles de chaque scénario.

Avant de vous engager, il est essentiel d'analyser en détail votre situation financière et vos projets de vie afin de déterminer le niveau d'investissement le plus pertinent pour vous. Vous pouvez également contacter un conseiller CORUM pour faire un point sur votre situation et vos objectifs d’investissement

Comment investir en SCPI ?

Plusieurs modes d'investissement en SCPI sont possibles, chacun répondant à des objectifs et des contraintes différentes.

Vous pouvez investir au comptant, en mobilisant votre épargne disponible, ou à crédit, ce qui permet de bénéficier de l'effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt dans certaines situations.

Il est également possible d'acheter des parts en pleine propriété, ce qui vous donne droit à l'ensemble des revenus générés, ou en démembrement, en choisissant la nue-propriété (possession du bien sans percevoir les revenus, mais avec la pleine propriété à terme) ou l'usufruit (droit de percevoir les revenus du bien pendant une période déterminée, sans en être le propriétaire définitif) selon votre stratégie patrimoniale.

L'investissement peut se faire en direct, en achetant les parts auprès d'une société de gestion, ou via une enveloppe financière, telle qu'un contrat d'assurance vie ou un Plan d'Épargne Retraite (PER). Ces solutions offrent des avantages fiscaux spécifiques tout en permettant d'intégrer les SCPI dans une stratégie globale d'épargne et/ou de préparation de la retraite.

Quels sont les frais associés à un investissement en SCPI et comment ceux-ci impactent-ils la rentabilité sur le long terme ?

Les frais associés à un investissement en SCPI sont :

• Les frais de souscription, prélevés lors de l'achat de parts, ils représentent un pourcentage du montant investi.
• Les frais de gestion, quant à eux, sont prélevés chaque année sur les revenus générés par la SCPI, en pourcentage des loyers encaissés.
• Enfin, il peut y avoir des frais lors de la cession des parts, selon la société de gestion.

Le résultat de la simulation présenté ici est net de frais de souscription, c'est-à-dire que ces frais sont déjà déduits du montant investi et de la rentabilité affichée.

La simulation intègre également la fiscalité étrangère prélevée en amont du versement du dividende, ce qui signifie que les éventuels impôts appliqués dans les pays où la SCPI investit sont déjà pris en compte dans le calcul des revenus.

De plus, il faut noter le délai de jouissance de 6 mois : pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu, car il s'agit du temps nécessaire à la société de gestion pour sélectionner et acquérir des immeubles susceptibles de générer des rendements futurs. Ce délai est systématiquement intégré à la simulation, ce qui permet d'estimer la performance réelle attendue après prise en compte de tous ces éléments.

Comment se passe la revente de parts de SCPI et quelles sont les conditions de liquidité en cas de besoin de récupérer son capital ?

La revente des parts de SCPI dépend du cadre dans lequel vous détenez vos parts. Si vous détenez vos SCPI au sein d'une enveloppe telle qu'un contrat d'assurance vie, la liquidité est assurée par l'assureur : vous pouvez alors récupérer votre capital selon les modalités prévues par le contrat d'assurance vie, généralement de manière plus souple et rapide.

Dans le cas des SCPI à capital variable (ce qui est le cas ici), la revente des parts s'effectue en direct auprès de la société de gestion. Chez CORUM, le délai moyen constaté pour la cession de parts est de 15 jours. Toutefois, ce délai n'est pas garanti et peut varier selon l'offre et la demande de parts à un instant donné. Il est donc important de garder à l'esprit que la liquidité, bien que généralement satisfaisante, reste soumise à certaines conditions propres au marché des SCPI.

⁽¹⁾ L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale. En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt et du capital en cas de retournement du marché immobilier, ainsi que sur la potentielle déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus. Ainsi, si le rendement de vos parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente de vos parts, vous devrez payer la différence. Ne vous basez donc pas sur les seuls revenus des SCPI pour honorer vos échéances d’emprunt.

Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par la SCPI pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,10 % en 2024) divisé par le prix de souscription au 1^er janvier de l'année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle d'une SCPI.

Acheter des parts de SCPI CORUM est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s'agit d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Ce placement comporte des risques, il existe tout d'abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l'évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.