Investir en SCPI à prix réduit

Le démembrement de propriété est une stratégie d’investissement immobilier qui consiste à séparer temporairement les droits liés à un bien ou à des parts de SCPI : 

• Le droit d’usufruit, c’est-à-dire percevoir les dividendes potentiels issus des loyers générés par les biens de la SCPI ;
• Et la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer des parts, sans en tirer de revenu pendant la durée du démembrement. 

L’investisseur qui acquiert la nue-propriété devient nu-propriétaire pour une période temporaire (par exemple 5, 10 ou 15 ans). Il n’a aucun revenu à déclarer pendant cette durée (sauf en cas de dividendes exceptionnels), et récupère la pleine propriété des parts au terme du démembrement, sans frais supplémentaires. C’est à ce moment-là qu’il commence à percevoir des revenus potentiels et qu’il doit donc déclarer des revenus fonciers. 

L’achat de parts de SCPI en démembrement peut être intéressant pour plusieurs raisons : 

• Une décote sur le prix des parts : vous achetez les parts de SCPI démembrées à un prix réduit, en fonction de la durée de démembrement choisie ;
• Fiscalité réduite pendant la période du démembrement, vous ne percevez pas de dividendes mensuels, hormis les dividendes complémentaires issus de la plus-value liée à la vente d'immeuble. ;
• C’est une stratégie patrimoniale à étudier pour préparer sa retraite, optimiser son imposition ou organiser la transmission de son patrimoine. 

Pendant la période de démembrement temporaire, le droit de percevoir les revenus potentiels (ou loyers) des SCPI revient à l’usufruitier, qui devient temporairement propriétaire de l’usufruit des parts de SCPI. 
Le nu-propriétaire, lui, ne perçoit aucun revenu et ne paie donc aucun impôt lié à cet investissement immobilier, hormis les dividendes complémentaires issus de la plus-value liée à la vente d'immeuble.
À la fin de la durée convenue, l’usufruit s’éteint automatiquement, sans frais ni formalité, et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de SCPI. 

La décote dépend de la durée du démembrement et de la société de gestion de la SCPI. Plus la durée de démembrement est élevée, et plus la décote sur le prix d’achat l’est également. Il conviendra de se référer aux clefs de démembrement déterminée par la société de gestion pour chaque SCPI concernée.

Le démembrement de propriété en SCPI peut être intéressant pour : 

• Les contribuables fortement fiscalisés et ne souhaitant pas alourdir leur imposition par des revenus fonciers ; 
• Les épargnants voulant préparer leur retraite avec un placement immobilier à revenus différés ; 
• Les parents souhaitant transmettre leur patrimoine à leurs enfants via la donation de la nue-propriété : en transmettant la nue-propriété de leur patrimoine, les parents peuvent continuer à en percevoir les revenus potentiels tout en préparant la succession. De plus, la valeur de la nue-propriété est souvent inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui peut réduire les droits de donation et d'héritage. 
• Les investisseurs à la recherche d’un bon taux de rendement (non garanti) à terme et d’un investissement passif sans gestion locative. 

Non. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez aucun revenu, loyer ou dividende durant la période du démembrement temporaire, hormis les dividendes complémentaires issus de la plus-value liée à la vente d'immeuble. Cela vous permet toutefois de ne subir aucune fiscalité pendant cette phase. Seul l’usufruitier perçoit des revenus potentiels.  

Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI comporte des risques : 

• Risque de perte en capital : la valeur des parts de SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse ; 
• Risque de liquidité : revendre des parts de SCPI en nue-propriété avant le terme est plus difficile que sur des parts en pleine propriété; 
• Durée fixe : vous ne pouvez pas modifier la durée du démembrement après la souscription. 

Il est donc essentiel de bien définir vos objectifs et votre horizon d’investissement avant de souscrire. En ce sens, l’accompagnement par un professionnel est vivement recommandé.  

Pendant la durée du démembrement, la société de gestion immobilière assure la gestion complète des immeubles (recherche des locataires, travaux, rédaction des baux etc.) en contrepartie de frais de gestion. Le nu-propriétaire n’a aucune formalité ou intervention à faire. La répartition des droits (nue-propriété / usufruit) est automatique et encadrée juridiquement par le contrat de démembrement.

Oui. En règle générale, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pendant la période de démembrement. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’IFI sur les parts de SCPI détenues. 

À l’issue de la durée définie, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire des parts de SCPI, sans frais supplémentaires. Il commence alors à percevoir les dividendes potentiels issus des revenus locatifs, et peut continuer à détenir les parts, ou les revendre, selon sa stratégie.

Pour l'usufruitier, la situation est différente. À l'échéance du démembrement, il perd ses droits sur les parts de SCPI. Il n’en perçoit donc plus les revenus potentiels. Les droits reviennent intégralement au nu-propriétaire qui devient alors plein propriétaire.