Les frais 

Pour résumer

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, offrent un moyen d'investir dans l'immobilier sans les tracas de la gestion directe. Toutefois, ces placements supportent des frais et commissions :

• Frais de souscription : ils sont dus à la vente des parts et varient entre 8% et 12% ;
• Frais de gestion : prélevés directement sur les loyers, ils couvrent la gestion locative, l'entretien, etc.
• Frais de cession : applicables lors de la revente des parts sur le marché secondaire, ces frais couvrent les coûts administratifs ;
• Frais de travaux : ces frais sont dédiés à l'entretien et à la valorisation du parc immobilier de la SCPI.

Malgré ces frais, les SCPI restent un investissement attrayant grâce à la possibilité de diversification qu'elles offrent, à condition de bien considérer l'impact de ces commissions sur le rendement final.

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des produits financiers qui ont vu le jour dans les années 1960. Également appelées « pierre papier », les SCPI sont gérées par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Cette société collecte des fonds auprès d’investisseurs, dans le but de placer le capital récolté dans un parc immobilier, composé par exemple d’immeubles, de bureaux ou d’entrepôts. La location de ce parc génère ensuite d’éventuels revenus, qui sont alors reversés à l’investisseur sous forme de dividendes. Trois types de SCPI existent : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-values. Avant de souscrire à l’une de ces SCPI, il est essentiel d’appréhender les risques et les frais se rapportant à ce type de placement. C’est ainsi que votre rendement prévisionnel sera le plus en adéquation avec la réalité. En effet, l’évolution du marché immobilier entraîne des fluctuations dépendant de facteurs économiques imprévisibles. Sur ce placement, les risques de pertes de capital, de liquidités ou de devises sont donc possibles. Les revenus des SCPI n’étant jamais garantis, l’investisseur doit d’autant plus examiner son profil de risque, analyser son patrimoine financier et définir ses objectifs de placements avant d’effectuer son achat de parts. Lorsque vous possédez des parts de SCPI, vous en devenez alors automatiquement associé. Au même titre qu’un propriétaire « classique » de bien immobilier, l'investisseur en SCPI est dans l’obligation d’assumer certains frais. Il est alors important de les prendre en compte dans votre projet d’investissement. En effet, plus la durée de détention des parts de SCPI est longue, plus les frais et commissions supportés sont amortis. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les SCPI sont considérées comme un placement financier à long terme.

À (ré)écouter : 

La réglementation MIF 2 : pour une information transparente des frais sur les SCPI

La réglementation européenne 2014/65/UE, dites MIF 2, a été instaurée dans le but d’offrir une plus grande protection des différents investisseurs présents sur le marché ; et notamment ceux souscrivant à une SCPI. Avant toute signature de contrat dans la pierre papier, votre conseiller a l’obligation de vous informer de manière détaillée sur les principaux frais liés à votre investissement en SCPI, et sur les services qui vous sont fournis en échange de cette commission. Le coût total des frais sur l’investissement en SCPI, et son impact sur la performance du placement doivent être présentés en euros et en pourcentage, sur un document spécifique, remis à chaque investisseur. Chaque année, en tant qu’épargnant, l'investisseur reçoit aussi un récapitulatif personnalisé de l’ensemble des frais qui lui ont été facturés par rapport à ses acquisitions de parts de SCPI.

Les frais de souscription d’une SCPI

Au moment de votre adhésion à une SCPI, vous êtes assujetti à des frais de souscription. Cette commission sert à la société de gestion de la SCPI pour :

• Rechercher les actifs qui composeront le parc immobilier de la SCPI ;
• Rétribuer les différents médiateurs ayant permis l’achat et la négociation des biens immobiliers ;
• Régler les frais de notaire ;
• Rémunérer les sociétés de distribution qui commercialisent la SCPI et la font connaitre aux épargnants.

Les frais de souscription en SCPI sont également appelés « frais d’entrée ». Néanmoins, contrairement à ce que cette appellation laisse penser, ils ne sont perçus qu’à la sortie du contrat de SCPI (et non à l’entrée). Ces coûts sont, en effet, calculés selon la valeur du prix des parts de la SCPI au moment de leur revente. Il ne faut donc pas les confondre avec les frais d’entrée d’autres types de produits d’épargne, tels que l’assurance vie, qui sont réglés dès l’adhésion. Concrètement, tant que l’associé ne cède pas ses parts de SCPI, les frais de souscription ne sont pas dus. À la cession, le pourcentage de frais fixé à la signature du contrat est appliqué sur la valeur de la part.

À titre d’exemple, imaginons le prix initial de la part de SCPI à 200 €, avec des frais de souscription de l’ordre de 10 %. L'investisseur fait le choix de revendre sa part de SCPI 10 ans plus tard, et cette dernière est revalorisée à 250 €. Les frais qu’il supporte sont ainsi calculés : 250 € x 10 % = 25 €. De fait, la valeur de retrait — correspondant à la valeur de la part de SCPI, minorée des 25 € de frais de souscription — est égale à 225 €. Les frais de souscription à la SCPI impactent donc le rendement final de ce placement.

En règle générale, quelle que soit la SCPI, ces frais de souscription sont compris entre 8 % et 12 %. Lors de l’achat d’un bien immobilier « classique », vous n'êtes d’ailleurs pas épargné non plus ! L’investisseur est redevable des droits d’enregistrement — cette commission est également connue sous le nom de frais de notaire — et des frais d’agence. Si l’on souhaite faire un parallèle, ces frais sont équivalents à ceux générés lors de la souscription d’un contrat en SCPI. En réalité, si l’associé conserve ses parts de SCPI assez longtemps (c’est-à-dire au minimum 8 ans), il rentabilise son investissement et amortit ses frais de souscription.

Les frais de gestion d’une SCPI

Au même titre que le propriétaire d’un bien immobilier, la société de gestion de la SCPI effectue différentes missions pour optimiser son patrimoine, afin d’accroître son taux de rendement. Parmi elles, on recense notamment :

• La gestion locative : recherche des locataires, mise en place des états des lieux, des baux et des quittances, collecte des loyers, relances en cas d’impayés, redistribution aux associés sous forme de dividendes potentiels, etc. ;
• La préservation des biens immobiliers : mise en place de travaux d’entretien et de rénovation ;
• Le règlement des charges et des taxes correspondant à la détention des biens ;
• La planification des assemblées générales extraordinaires (AGE) ;
• La gérance de la trésorerie ;
• La transmission des informations sur les performances de la SCPI aux épargnants (bulletins trimestriels, rapports annuels, etc.)
• L’expertise annuelle du parc immobilier.

Les frais de gestion (ou commission de gestion) de la SCPI rémunèrent chacune des actions susmentionnées. Ils sont directement prélevés sur les loyers perçus, avant le versement des éventuels dividendes aux associés. Cela signifie que le rendement, autrement dit le taux de distribution, est toujours exprimé net de frais de gestion. Si ces loyers ne sont pas encaissés par la société de gestion, ces commissions ne sont pas appliquées.

Généralement, selon les SCPI concernées, le montant des frais de gestion se situe entre 8 % et 13 % des loyers. Ce ratio est d’ailleurs comparable à celui d’un investissement immobilier en direct, lorsqu’il est géré par le propriétaire. En effet, en France, les frais d’agence sont compris entre 4 % et 7 % des loyers pour un bien non meublé, et entre 7 % et 15 % des loyers pour un bien meublé. À cela, s’ajoutent encore l’adhésion à diverses assurances, les potentielles charges de copropriété, la taxe foncière, ou encore les travaux d’entretien. Or, tous ces frais ont, là encore, un impact direct sur les revenus perçus par l’investisseur, et donc sur la performance du bien détenu.

Les frais de cession de parts d’une SCPI

Certains associés décident parfois de revendre leurs parts de SCPI de manière autonome, sans passer par la société de gestion de la SCPI. Ce marché secondaire porte un nom : « le marché de gré à gré ». Ainsi, les investisseurs définissent eux-mêmes le prix de vente de leurs parts. Une fois que la vente a lieu, et que la société de gestion a été avertie du changement de propriétaire, celle-ci applique une commission de cession de parts. Cette dernière correspond aux frais de dossier, dont le montant est forfaitaire, quel que soit le nombre de parts de SCPI concernées. Cette commission est majoritairement réglée par l’acquéreur, bien que les frais puissent parfois être payés par le vendeur. Lorsque la revente de parts entre dans le cadre d’une succession ou d’une donation, on parle de mutation à titre gratuit des parts de SCPI. Les frais de cession de parts sont néanmoins identiques à ceux prélevés en gré à gré.

Les frais de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux dans la SCPI

Afin d’entretenir et de valoriser son parc immobilier, la SCPI met en place certaines commissions. Ces frais sont dédiés à la réalisation et au pilotage des divers travaux engagés par la société de gestion, pour un ou plusieurs de leurs actifs. Ces frais peuvent couvrir plusieurs choses :

• La coordination avec les architectes ;
• Les frais des bureaux d’études ;
• La rémunération des ouvriers.

Le montant de ces frais correspond à un pourcentage des sommes engagées (hors taxes) par la société de gestion pour réaliser les différents travaux. En fonction des SCPI, ce montant varie. Au même titre que les commissions de gestion, les frais de suivi et de pilotage sont directement prélevés sur les loyers perçus. Ils sont comparables aux commissions sur travaux d’un investissement immobilier en direct, dont le taux peut varier entre 1,5 % et 4 % du prix des travaux.

Dans l'univers des placements financiers, l'investissement dans les SCPI se distingue par son potentiel de rendement et son approche unique de l'acquisition immobilière, dite "pierre papier". La gestion de ces sociétés civiles de placement immobilier engendre néanmoins des frais spécifiques, essentiels à la performance globale du capital investi. Ces frais, incluant les commissions de souscription, de gestion, et de cession, sont cruciaux dans la distribution des revenus et l'appréciation du placement sur le long terme. La transparence autour de ces frais, renforcée par la réglementation MIF 2, permet désormais aux investisseurs d'anticiper l’impact de ces commissions sur le rendement final de leur investissement. L'acquisition de parts de SCPI se présente ainsi comme une forme de placement attractif pour tout épargnant cherchant à diversifier son portefeuille d'investissements, malgré les frais associés. Qui plus est ces derniers peuvent être amoindris sur la durée. De plus, force est de constater qu’ils sont nécessaires, en contribuant à la solidité et à la viabilité de l'investissement sur le long terme.