Les frais 

GUIDE SCPI

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SOMMAIRE
 

  1. Frais de souscription 
  2. Commissions de gestion
  3. Commissions de cession de part 
  4. Commissions de cession des immeubles
  5. Commissions de suivi et de pilotage de réalisation des travaux  
  6. MIF 2 : une information détaillée sur les frais et leur impact  

Avant de détailler les frais qui s’y réfèrent, il convient de donner une définition claire d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), autrement appelé pierre papier. Ce produit d’épargne est constitué d’un ensemble de biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts...) destinés à la location, qui génère des revenus grâce aux loyers versés par les locataires. Ces revenus sont par la suite redistribués sous forme de dividendes potentiels aux épargnants ayant acheté des parts de la SCPI en question. Il convient également de rappeler que ce type de placement comporte des risques comme celui de perte en capital, de liquidité et de risques liés à l’évolution des marchés immobiliers et des devises (dans le cas où la SCPI a investi dans des biens hors de la zone euro).
Avant de souscrire à une SCPI, il est important de bien comprendre l’ensemble des frais qu’elle comprend et comment ils s’appliquent (frais récurrents ou non). L’investissement en SCPI, comme tout autre placement, étant soumis à ces frais, il est recommandé de détenir ses parts sur une durée d’au moins 8 à 10 ans, afin de pouvoir les amortir (notamment les frais de souscription, non récurrents). La durée de détention des parts de SCPI impacte les revenus potentiels générés : plus la durée de détention est longue, plus l’incidence des frais sur le rendement diminue.

1. Frais de souscription 

Comme leur nom l’indique, ces frais interviennent au moment de l’acquisition de parts de SCPI par un épargnant. Ils sont aussi parfois appelés « frais d’entrée ». Il est important de noter que la performance des SCPI est calculée sur le prix de part (frais d’entrée inclus)… C’est donc l’intégralité de l’investissement qui, en vision client,  génère des revenus potentiels, pendant toute la durée de détention des parts, les frais d’entrée étant alors constatés à la sortie.
Ces frais servent notamment à rémunérer le service rendu par la société de gestion en charge de la SCPI pour trouver des immeubles (également appelés “actifs”) qui soient rentables, mener les négociations au moment de l’achat mais également organiser la collecte de fonds qui rendra possible la mise en œuvre du programme d’investissements. Ils sont généralement calculés sur un taux de 8 à 12% du prix de la part. 
Pour faire un parallèle avec un investissement immobilier en direct, ces frais sont comparables aux droits d’enregistrement (plus communément appelés « frais de notaire ») qui atteignent un taux équivalent à 7 à 8 % du montant de l'acquisition, additionnés aux frais d’agence qui oscillent quant à eux entre 4 à 8 % du prix de vente en moyenne. 
 

2. Commissions de gestion

Les commissions (ou frais) de gestion correspondent à la rémunération qui revient à la société de gestion pour ses différentes missions. Parmi celles-ci, il est possible de citer notamment la gestion des locataires, l’entretien des biens immobiliers, l’émission des quittances, les encaissements des loyers ainsi que leur distribution sous forme de dividendes potentiels aux épargnants qui ont placé leur argent dans la SCPI en question. Ces commissions sont prélevées directement sur les loyers, et donc appliquées seulement dans le cas où les loyers sont encaissés, alignant ainsi les intérêts de chacun. Elles sont déjà prises en compte dans les revenus potentiels communiqués aux épargnants . Ainsi, le rendement servi est toujours exprimé net de frais de gestion. Le montant des frais de gestion est généralement compris entre 8 et 13% des loyers, selon les SCPI. 
Dans le cas d’un investissement immobilier en direct, ces frais sont comparables à ceux engagés dans la gestion d’un bien par son propriétaire : les frais d'agence (entre 4 et 7% des loyers pour du non meublé et 7 et 15% pour du meublé en France), la souscription à diverses assurances, les potentielles charges de copropriété, la taxe foncière ou encore les travaux d’entretien courant.
 

3. Commissions de cessions de parts 

Ces commissions sont seulement appliquées lors d’un transfert de part(s) et non d’un retrait, et concernent donc uniquement les SCPI à capital variable. Ces frais interviennent dans le cas où les demandes de souscription ne permettent pas de répondre aux demandes de rachat. Ils correspondent alors à la commission perçue par la société de gestion pour la mise en confrontation des offres d’achat et de vente dans le cadre d’un transfert de gré à gré (ou dans le cas d’une donation). Les commissions de cession de parts correspondent aux frais de dossier dont le montant est forfaitaire (quel que soit le nombre de parts concernées) et sont réglés par l'acquéreur et non par le vendeur.

4. Commissions de cession des immeubles 

Au moment de la vente d’un bien immobilier précédemment acquis par une SCPI, et le plus souvent en cas de plus-value, des frais de cession des immeubles sont appliqués. Ils sont généralement calculés sur la base du prix net vendeur du bien concerné, mais aussi possiblement sur la base de la plus-value réalisée. Ces commissions permettent notamment de rémunérer la bonne gestion du patrimoine à la vente ainsi que la constitution d’un nouveau capital destiné à de futurs achats. 

5. Commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux

Ces commissions sont en lien avec la valorisation du patrimoine immobilier qui compose la SCPI, au travers de différents travaux. Elles servent à réaliser la mise en place ainsi que le suivi de travaux importants, menées par la société de gestion vis-à-vis d’un ou de plusieurs actifs immobiliers. Ces frais couvrent notamment la coordination avec les architectes, les frais des bureaux d’études, la rémunération des ouvriers. Leur montant correspond à un pourcentage des sommes engagées (hors taxes) par la société de gestion pour la réalisation de ces travaux de gros œuvre et varie largement en fonction de la SCPI concernée. Dans le cadre d’un investissement immobilier en direct, ces frais sont comparables aux commissions sur travaux versées au maître d'ouvrage ou aux frais de syndic selon les cas, dont le taux peut varier de 1,5 à 4% du prix des travaux.

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A savoir : 
Les dividendes (non garantis) distribués mensuellement par les SCPI de la gamme CORUM L’Epargne sont nets de l’ensemble de ces frais. Et les objectifs de rendement des SCPI sont également nets de frais et sont calculés sur 100 % du montant confié par les épargnants. Pour rappel, la SCPI CORUM Origin, investie dans l'ensemble de la zone euro, a un objectif de rendement annuel de 6 % ; CORUM XL, investie en Europe en et hors zone euro (hors France) et en outre-Atlantique, a un objectif de rendement annuel de 5 % ; et CORUM Eurion, investie en zone euro (hors France) et labellisée ISR, a un objectif de rendement de 4,5 %. 

6. MIF 2 : une information détaillée sur les frais et leur impact

La réglementation européenne 2014/65/UE, dite MIF 2, a pour objectif d’offrir une plus grande transparence et une plus grande protection pour les investisseurs sur les produits et services qui leur sont proposés. Le champ d’application de cette réglementation couvre l’univers des SCPI.
Ainsi, en amont d’une souscription à des parts de SCPI, le conseiller   a l’obligation d’informer l’épargnant de manière détaillée sur les principaux frais liés à son investissement et aux services qui lui  seront fournis. Plus concrètement, le coût total de ces frais et leur impact sur la performance du placement sont censés être présentés en euros et en pourcentage dans un document. 
La réglementation impose également que les épargnants reçoivent, une fois par an, un récapitulatif personnalisé de l’ensemble des frais facturés en lien avec leur investissement.
 

Je concrétise mon projet d'épargne

J'en parle avec un conseiller dédié, disponible du lundi au samedi, de 9h à 19h, ou je démarre un parcours en ligne.

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attention

Acheter des parts des SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.