Quelle SCPI choisir ?

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Pour bien choisir une SCPI, il est d’abord essentiel de comprendre quels sont les types de SCPI disponibles et leurs particularités. En effet, chaque typologie de SCPI offre un modèle d’investissement immobilier unique, avec des objectifs différents. Ces différents types de SCPI permettent aux investisseurs de sélectionner la formule la plus adaptée à leurs objectifs financiers, leurs attentes en termes de rendement et leur tolérance au risque.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont sans doute les plus populaires, car elles visent avant tout à générer un revenu locatif régulier pour leurs associés, même si leur rendement n’est jamais garanti.

Ces SCPI investissent dans des actifs immobiliers locatifs variés, souvent dans les secteurs des bureaux, des commerces, voire de la santé. Ces actifs sont sélectionnés pour leur potentiel de rendement et leur localisation stratégique dans des zones dynamiques, que ce soit en France, en Europe ou même parfois en dehors de la zone euro. Les revenus générés par ces SCPI (non garantis) sont redistribués régulièrement aux investisseurs sous forme de dividendes. Le prix des parts, quant à lui, peut fluctuer en fonction de la valorisation des actifs sous gestion.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales répondent à des objectifs d’optimisation fiscale, en offrant des avantages fiscaux spécifiques, selon la situation de l’épargnant et en échange d'un engagement de détention des parts sur le long terme.

Ces SCPI investissent généralement dans des actifs résidentiels en France, situés dans des zones géographiques éligibles à des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, Malraux ou encore le dispositif de déficit foncier.

Contrairement aux SCPI de rendement, le taux de distribution en SCPI fiscales est souvent plus faible, car leur objectif principal est la réduction d’impôt et non le rendement locatif immédiat. Les investisseurs qui privilégient ce type de SCPI recherchent avant tout un avantage fiscal, en alignant cet investissement avec une stratégie de gestion patrimoniale.

Les SCPI de valorisation (ou de plus-value)

Les SCPI de valorisation, aussi appelées SCPI de plus-value, ont pour objectif principal de valoriser le capital des investisseurs sur le long terme. Elles investissent dans des biens immobiliers qui, avec le temps, doivent normalement prendre de la valeur, comme des immeubles résidentiels dans des zones prisées ou des bureaux avec un fort potentiel de valorisation.

Ces SCPI misent sur l’appréciation du prix des actifs et la revente future pour générer des gains pour les investisseurs. Toutefois, cette valorisation n’est jamais garantie, car nul ne peut prédire les mouvements futurs du marché immobilier.

Le taux de distribution de ces SCPI est souvent faible, voire nul, car la priorité n'est pas de distribuer un revenu locatif mais de maximiser la valorisation des actifs immobiliers dans le temps. Ce type de SCPI est donc adapté aux investisseurs ayant un horizon de placement long, qui souhaitent capitaliser sur la valeur de leurs parts et qui n’ont pas besoin d’un complément de revenus dans l’immédiat.

L’impact du type de SCPI sur le rendement et le risque

Le choix entre une SCPI de rendement, fiscale ou de valorisation doit être fait en fonction des objectifs personnels de chaque investisseur, du rendement recherché et du niveau de risque accepté.

• Les SCPI de rendement offrent généralement un taux de distribution plus attractif (non garanti) grâce à une gestion active d'actifs locatifs diversifiés. Elles sont très orientées vers un flux de revenus réguliers. En revanche, elles peuvent être soumises aux risques de vacance locative et aux fluctuations du marché immobilier.
• Les SCPI fiscales sont intéressantes pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité en France, selon leur situation personnelle, mais elles impliquent souvent une rentabilité locative moins élevée et un engagement sur la durée, en fonction du programme fiscal.
• Enfin, les SCPI de valorisation présentent un potentiel de gain en capital supérieur (non garanti), mais elles comportent également des risques accrus, puisque le rendement final dépend en grande partie de l’évolution du prix des actifs et des conditions de revente future. De plus, elles ne procurent pas de revenus immédiats.

Ainsi, pour bien choisir une SCPI, il est crucial d’évaluer son profil d’investissement et de déterminer quel type de SCPI correspond le mieux à ses objectifs d’investissement et à ses attentes en matière de rendement. Les SCPI de rendement conviennent aux épargnants en quête de revenus réguliers, les SCPI fiscales s’adressent aux investisseurs privilégiant l’optimisation fiscale, tandis que les SCPI de valorisation séduisent ceux , prêts à attendre une plus-value potentielle.

Choisir une SCPI est une démarche qui doit être guidée par des critères précis, afin d’optimiser son investissement immobilier et de répartir les risques.

La gestion de la SCPI

L’expérience et la réputation du gestionnaire

La qualité de la gestion est un critère essentiel pour choisir une SCPI. Il est fortement préférable de sélectionner une société de gestion expérimentée, dont les performances ont été éprouvées sur le long terme. Une bonne société de gestion s’appuiera sur une équipe de professionnels qualifiés, capables de sélectionner des actifs immobiliers en France, en Europe et hors zone euro au fort potentiel, dans des zones dynamiques, dans le but de maximiser le rendement et de diversifier les risques.

La transparence de la gestion

Un gestionnaire fiable publiera régulièrement des rapports détaillés sur la performance de la SCPI, ses taux de distribution, la gestion de ses actifs, les éventuels risques et les perspectives d’évolution. La transparence est indispensable pour que les associés aient une vision claire de l’évolution du prix de leurs parts et de la stratégie d'investissement de la SCPI.

La stratégie d’investissement et la diversification des actifs

Les types de biens immobiliers détenus

Les SCPI peuvent investir dans une grande variété d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des parkings, des établissements de santé... Or, le type de biens dans lequel une SCPI choisit d’investir a un impact direct sur le rendement et le niveau de risque. Par exemple, une SCPI investissant dans des bureaux situés dans des zones d’activité dynamique aura normalement tendance à bénéficier de revenus locatifs assez réguliers dans la durée, tandis qu’une SCPI spécialisée dans les commerces pourra être plus exposée aux aléas économiques. De plus, souvenez-vous que la diversification des types d’actifs au sein d’une SCPI est un atout pour répartir les risques et augmenter les opportunités de rendement.

La diversification géographique

La diversification géographique est également un facteur clé dans le choix d’une SCPI. Une SCPI investissant uniquement en France pourra être plus sensible aux fluctuations du marché immobilier local, tandis qu'une SCPI avec des actifs répartis en Europe pourra bénéficier d'une plus grande résilience face aux variations économiques d’un pays spécifique. Pour comprendre l’exposition de la SCPI aux différents marchés immobiliers et ainsi mieux évaluer ses perspectives de rendement, pensez donc à évaluer aussi sa répartition géographique.

Le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur clé de la performance d'un investissement immobilier. Il permet de mesurer la rentabilité globale d'un investissement en tenant compte de l'évolution de la valeur des parts et des dividendes perçus sur une période donnée. Un TRI élevé indique que l'investissement a généré de bons rendements et une plus-value intéressante. Cependant, il est important d'analyser ce taux en parallèle avec d'autres critères tels que la régularité des rendements, la qualité des actifs détenus et la stratégie de gestion de la SCPI. Dès lors, le TRI se révèle particulièrement utile pour comparer différentes SCPI.

Le taux de distribution et le rendement

Interpréter le taux de distribution

Le taux de distribution est un indicateur du rendement versé aux associés sous forme de dividendes. Il représente le revenu locatif généré par les actifs immobiliers détenus par la SCPI, c’est à dire le dividende brut au 1er janvier de l’anée en cours, en proportion du prix de la part. Attention : si un taux de distribution élevé peut être attractif, il est essentiel de bien comprendre comment il est obtenu. Encore faut-il que celui-ci soit pérenne et qu’il ne résulte pas d’une situation exceptionnelle.

Analyser l’historique des rendements

Observer les performances passées peut fournir des indications sur la stabilité de la SCPI. Toutefois, il faut toujours garder à l’esprit que les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs. Une SCPI dont le taux de distribution a été stable au fil des années et qui a su maintenir la valeur de ses actifs est un signe de gestion prudente. Cependant, la prudence reste de mise, car le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations en fonction de l’économie, du secteur d’activité (bureaux, commerces) ou de la zone géographique ciblée.

La capitalisation et la liquidité

L’impact de la capitalisation

La capitalisation d’une SCPI correspond à la valeur totale de ses actifs. Or, celle-ci peut jouer un rôle dans la mutualisation des risques. Une SCPI à forte capitalisation dispose d’un plus grand portefeuille d’actifs. La plupart du temps, cela signifie que son portefeuille est diversifié, ce qui peut lui permettre de mieux absorber les fluctuations du marché immobilier. De plus, une capitalisation importante rend normalement la SCPI moins vulnérable aux risques liés à la vacance locative ou à la variation du taux de distribution, car les risques sont répartis sur plusieurs biens et différents locataires.

La facilité de rachat des parts (ou liquidité)

La liquidité d’une SCPI, c’est-à-dire la possibilité de revendre facilement ses parts, est un critère important pour les investisseurs. Bien que les SCPI soient des placements immobiliers de long terme, il peut être rassurant de savoir qu'il existe une certaine facilité de retrait en cas de besoin. Sachez alors que les SCPI à capital variable offrent en général plus de flexibilité pour le rachat des parts que les SCPI à capital fixe. Néanmoins, il est important de rappeler que la vente des parts peut dépendre de l’offre et de la demande, et que ce placement reste un investissement de longue durée. Le rachat de parts n’est pas garanti par la société de gestion.

Les risques associés à la SCPI

Les SCPI, comme tout investissement, comportent des risques. Ces risques peuvent inclure la vacance locative (absence de locataires), la baisse de la valeur des actifs, des risques de change pour les SCPI investissant en dehors de la zone euro, et le risque de liquidité en cas de difficulté à revendre ses parts. Les investisseurs doivent donc être conscients que le capital n’est pas garanti et que le rendement peut fluctuer. Choisir une SCPI avec une stratégie de gestion prudente, diversifiée en termes d’actifs et de zones géographiques, permet d’atténuer certains de ces risques, sans pour autant les éliminer complètement.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) recommande une prudence particulière dans l’investissement en SCPI. Les SCPI sont des produits de placement immobilier qui, bien qu’offrant un potentiel de rendement intéressant, ne garantissent ni le capital ni les revenus futurs. Il est ainsi essentiel pour les épargnants de bien évaluer leur tolérance au risque avant de s’engager.

Bien choisir sa SCPI ne repose pas uniquement sur l’analyse des performances ou la réputation de la société de gestion. En réalité, toutes les SCPI ne conviennent pas au même profil d’investisseur.

Connaître ses objectifs personnels et son horizon de placement

Définir ses objectifs financiers

Avant de sélectionner une SCPI, il est important de clarifier ses objectifs d’investissement. Cherchez-vous à obtenir un revenu complémentaire, à préparer votre retraite, à optimiser votre fiscalité… ?

Les SCPI de rendement, par exemple, seront plus adaptées aux investisseurs recherchant des revenus réguliers. En revanche, si votre objectif est de valoriser votre capital sur le long terme, les SCPI de valorisation pourront être une option plus appropriée.

Adapter son investissement à son horizon de placement

L’horizon de placement est également essentiel dans la sélection d’une SCPI. Dans tous les cas, souvenez-vous que les SCPI sont des investissements dans la pierre, impliquant une immobilisation des parts sur une période de plusieurs années. Généralement, un horizon d’au moins huit à dix ans est recommandé pour compenser les frais de souscription et maximiser le potentiel de rendement (non garanti). Les investisseurs ayant un horizon de placement long pourront envisager des SCPI de valorisation, où la plus-value sur les actifs immobiliers (bureaux, commerces, résidences) se réalise généralement sur le long terme. En revanche, ceux recherchant un revenu immédiat (après un délai de jouissance) préféreront des SCPI de rendement, avec des distributions de dividendes plus régulières.

Avoir conscience de sa propre tolérance au risque

La tolérance au risque varie d’un investisseur à l’autre et doit être soigneusement évaluée avant de choisir une SCPI.

La diversification des actifs et la zone géographique jouent un rôle clé dans le niveau de risque associé à chaque SCPI. Par exemple, une SCPI investissant exclusivement en zone euro pourra offrir une certaine stabilité sur la devise, en évitant les fluctuations de change, mais cela limitera aussi sa diversification géographique. Les SCPI plus dynamiques, avec des investissements dans des zones à fort potentiel de croissance, comme certaines métropoles européennes, pourront quant à elles offrir des rendements plus élevés, mais aussi présenter des risques supplémentaires.

Comme pour tout placement, en général, plus le rendement potentiel est élevé et plus le risque l’est également.

L’importance de personnaliser son investissement en SCPI

Les SCPI peuvent s’intégrer dans une stratégie de patrimoine global. Ces dernières peuvent donc venir compléter un portefeuille de placements diversifiés, en lui apportant une dimension immobilière. À ce titre, il est recommandé de répartir ses investissements entre plusieurs types de placements (comme des livrets d’épargne, actions, obligations) pour mieux répartir le risque et le rendement global.

Choisir une SCPI demande une réflexion approfondie et une bonne compréhension de certains critères essentiels pour aligner l’investissement avec vos objectifs, votre horizon de placement et votre tolérance au risque. Pour cela, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine peut être précieux. Ce professionnel vous aidera à faire le meilleur choix selon votre situation personnelle, pour vous permettre de vous construire une stratégie patrimoniale cohérente et durable.