Le capital des SCPI

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Les SCPI ne fonctionnent pas toutes de la même façon. Selon leur structure juridique et leur mode de fonctionnement, le capital peut être fixe ou variable.

SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe dispose d’un montant de capital déterminé à l’avance. Cela signifie que la souscription de nouvelles parts n’est possible que lors d’opérations spécifiques : une augmentation de capital, décidée par la société de gestion, ou via le marché secondaire, où les investisseurs peuvent vendre leurs parts à d’autres épargnants.

Sur ce marché secondaire, le prix des parts est fixé librement en fonction de l’offre et de la demande. Il peut donc être supérieur ou inférieur à la valeur de référence, ce qui peut présenter à la fois des avantages et des risques.

Ce système implique une liquidité plus limitée : la cession des parts peut prendre du temps, surtout si les conditions de marché immobilier sont tendues.

En contrepartie, une SCPI à capital fixe offre généralement une meilleure visibilité sur la valorisation des actifs immobiliers, ce qui peut intéresser les investisseurs souhaitant un placement plus structuré dans le temps.

SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable sont aujourd’hui les plus courantes. Dans ce modèle, la société de gestion peut émettre de nouvelles parts en continu, dans la limite d’un plafond de capital fixé dans les statuts. La souscription est donc ouverte à tout moment, ce qui facilite l’investissement pour les épargnants.

Le prix des parts est déterminé par la société, souvent en lien avec la valeur de reconstitution du patrimoine. Cela octroie une plus grande stabilité du prix, même si celui-ci peut évoluer dans le temps en fonction des performances de la SCPI, des marchés immobiliers, et des frais liés à l’acquisition des immeubles.

En cas de revente, les investisseurs adressent une demande de retrait à la société de gestion, qui ne peut procéder au remboursement que si un autre investisseur se présente pour acheter ces parts, ou si la SCPI dispose d’une trésorerie suffisante. Il existe parfois une "file d’attente", ce qui implique un délai non garanti. La liquidité reste donc relative, même dans un modèle à capital variable.

Tableau comparatif simplifié capital fixe / capital variable

Le capital d’une SCPI n’est pas figé. Il peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de la valeur des biens immobiliers, du marché, de la stratégie de gestion adoptée par la société et des conditions économiques. Or, tout cela peut avoir un impact sur le prix des parts, la performance de la SCPI, les revenus distribués et même sur le rendement global du placement.

Valeur de reconstitution vs prix de souscription

Chaque année, la société de gestion d’une SCPI fait évaluer la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI par un expert indépendant, comme l’exige l’AMF. À partir de cette estimation, on calcule la valeur de reconstitution, qui correspond à la valeur des immeubles de la SCPI, augmentée des frais liés à leur acquisition.

Le prix de souscription des parts proposé aux investisseurs est ensuite fixé par la société, souvent proche de cette valeur de reconstitution, notamment dans les SCPI à capital variable. Il arrive cependant que le prix des parts soit supérieur (en cas de surcote) ou inférieur (en cas de décote) à cette valeur.

Pour les épargnants, il est essentiel de comparer le prix de souscription avec la valeur de reconstitution. Un achat avec une décote peut présenter un avantage, mais il peut aussi traduire une baisse récente du patrimoine immobilier. À l’inverse, une surcote peut augmenter le risque de perte en capital si la valeur réelle des actifs baisse.

Mécanismes de revalorisation

Une SCPI peut revaloriser ses parts lorsque la valeur de ses immeubles augmente. Cela peut être le cas si le marché immobilier est favorable, si les biens sont bien situés, bien loués, ou après des travaux de rénovation. Cette revalorisation permet de refléter une amélioration du patrimoine de la SCPI, et peut soutenir le rendement et la confiance des investisseurs.

À l’inverse, si la valeur des actifs immobiliers baisse – par exemple à cause d’une hausse des taux d’intérêt, d’une baisse des loyers, d’un recul de la demande, ou d’une vacance locative prolongée – la SCPI peut décider d’abaisser le prix des parts.

Ces baisses, bien que parfois mal perçues, peuvent aussi refléter une gestion responsable et transparente, visant à aligner le capital sur la valeur réelle du patrimoine. Ces dernières soulignent aussi l’importance de considérer les SCPI comme des investissements de long terme, exposés aux aléas des marchés et soumis à des risques, comme tout placement immobilier.

Le capital d’une SCPI évolue tout au long de sa vie. Il peut être augmenté pour financer de nouveaux investissements, réduit lors de la cession d’actifs, ou temporairement plafonné pour contrôler la collecte. Or, toutes ces décisions, prises par la société de gestion, ont des conséquences concrètes sur les investisseurs, le rendement, la liquidité et le montant des parts de SCPI.

Pourquoi augmenter le capital ?

Une augmentation de capital permet à la SCPI de collecter de nouveaux fonds auprès des épargnants, via la souscription de nouvelles parts. Ces sommes servent ensuite à l’acquisition d’immeubles ou à la diversification du patrimoine immobilier. Ce mécanisme est donc essentiel pour le développement du placement, mais doit rester cohérent avec les capacités de gestion et les conditions du marché immobilier.

Dans les SCPI à capital variable, ces augmentations sont automatiques, dans la limite d’un plafond fixé par les statuts. Pour les SCPI à capital fixe, en revanche, elles nécessitent une décision des associés en assemblée générale, ainsi que l’agrément de l’AMF.

La réduction du capital

La réduction du capital d’une SCPI intervient généralement lorsque la société de gestion cède une partie de son patrimoine, sans projet immédiat de réinvestissement. Cela peut répondre, par exemple, à une anticipation de retournement des marchés ou à une volonté de rembourser des investisseurs souhaitant sortir.

Dans certains cas, notamment en période de baisse des valeurs immobilières, la réduction du capital peut aussi être contrainte. Par exemple, si le marché est en repli et que les immeubles perdent de la valeur, la SCPI peut être amenée à ajuster son capital pour refléter plus fidèlement la valeur réelle des actifs. Cela peut entraîner une perte partielle pour les investisseurs, notamment au moment de la revente des parts.

Comprendre le capital d’une SCPI est indispensable pour tout épargnant souhaitant faire un placement immobilier en connaissance de cause.

À l’achat : savoir ce que vous payez

Lors de la souscription de parts dans une SCPI, l’investisseur doit s’intéresser de près au prix d’achat, à la valeur de reconstitution du patrimoine immobilier, et aux frais liés à l’acquisition. Un prix trop éloigné de la valeur réelle des actifs peut augmenter le risque de perte en capital, surtout si les marchés immobiliers évoluent défavorablement.

Les documents fournis par la société de gestion — notamment le bulletin trimestriel, le rapport annuel ou la fiche d’information — donnent une vision claire du capital de la SCPI, des investissements réalisés et du rendement historique (même s’il ne présage pas du rendement futur).

>Découvrez quelle SCPI choisir.

À la revente : vigilance sur la liquidité

La revente des parts de SCPI n’est pas aussi simple qu’avec d’autres placements financiers :

• Dans les SCPI à capital fixe, il faut passer par le marché secondaire, ce qui peut entraîner un délai et une négociation du prix.
• Dans les SCPI à capital variable, le rachat est possible, mais dépend de la présence d’un autre investisseur ou de la trésorerie disponible dans la société de gestion.

Il n’existe donc aucune garantie de liquidité immédiate, ni de montant récupérable à la revente. En période de tension sur les marchés immobiliers, le capital peut être temporairement bloqué ou ajusté à la baisse, affectant la valeur des parts. Ce risque doit être anticipé. Rappelons-le : les SCPI sont des placements à long terme.

Le capital d’une SCPI est un peu le cœur vivant du placement, qui évolue avec les marchés immobiliers, les décisions de gestion et les flux de souscription. C’est donc en comprenant ses mécanismes, ses formes — fixe ou variable — et ses impacts concrets, que chaque investisseur peut mieux évaluer les risques, les rendements et la durée adaptée à son projet.