Comment souscrire ?

La SCPI (société civile de placement immobilier), plus communément appelée « pierre-papier », est une société qui détient et gère un portefeuille d’immeubles pour le compte d’épargnants. Elle collecte des fonds auprès de ces épargnants, qui deviennent ainsi associés et détiennent une partie du patrimoine immobilier sous la forme de parts.  

Les associés confient l'administration immobilière à la SCPI, en contrepartie de frais de gestion. Grâce aux capitaux investis par les associés, la SCPI sélectionne et achète avec attention des immeubles, et trouve des locataires. Elle encaisse les loyers auprès de ces locataires et les redistribue à échéances régulières aux associés sous forme de dividende potentiel, au prorata de la somme initialement investie. Elle gère également l'entretien du patrimoine immobilier, les éventuels travaux jusqu'à la vente des immeubles. 

La souscription à une SCPI peut se faire de plusieurs façons, en fonction de vos besoins, vos projets  ainsi que de votre situation et vos moyens financiers.

L’investissement en SCPI, accessible à partir de quelques centaines d’euros, vous permet d’accéder non seulement à l’immobilier professionnel mais aussi à un investissement diversifié (de par la diversité géographique des immeubles détenus par la SCPI ou des secteurs d’activité des locataires). Il s’agit d’un placement sans garantie du capital, et recommandé pour un horizon de placement à long terme.   

La SCPI peut répondre aux besoins de différents profils d’épargnants : 

• Ceux qui souhaitent percevoir un revenu complémentaire, grâce au versement de dividendes potentiels réguliers ; 
• Ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, sans assurer eux-mêmes la gestion locative et administrative de leurs biens, en contrepartie de frais de gestion ; 
• Ceux qui veulent diversifier leur investissement immobilier, au niveau géographique ou du secteur d’activité ; 
• Ceux qui souhaitent préparer leur retraite, afin de palier une éventuelle baisse de revenus ; 
• Ceux qui projettent de transmettre un patrimoine à leurs enfants (via la souscription de parts en démembrement viager ou au sein d’un contrat d’assurance vie) ; 
• Ceux qui sont en quête de solutions d’optimisation fiscale. Ils ont à cet effet le choix entre le démembrement temporaire et l’assurance-vie pour acquérir des parts de SCPI. 

Il est conseillé d’envisager cet investissement sur le long terme, au même titre que pour un investissement immobilier traditionnel. En effet, investir dans une SCPI implique le règlement de frais lors de l’achat et/ou lors de la revente des parts. Si vous ne conservez pas vos parts suffisamment longtemps, vous pourriez donc voir le montant des frais être supérieur à la performance potentielle. La durée minimale recommandée est de 10 ans, selon le type de votre SCPI et votre situation. 

Par ailleurs, conserver vos parts plusieurs années peut vous permettre de bénéficier en outre d’abattements sur les éventuelles plus-values. Ces derniers démarrent après cinq ans de détention et la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu passés 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). 

Il n’y a pas de délai imposé concernant la détention des parts de SCPI (sauf dans le cas d’une SCPI fiscale). Vous pouvez donc les revendre à tout moment, à condition que d’autres investisseurs souhaitent acquérir des parts de SCPI. Votre épargne n’est pas disponible à tout instant : la possibilité de revendre vos parts est conditionnée par la présence d’acheteurs intéressés.

À partir de quelques centaines d’euros, vous pouvez déjà acquérir une part de SCPI. Certains peuvent investir 1 000€, d’autres investir 10 000 € ou même investir 100 000 €. Le montant à placer en SCPI dépend principalement du budget, de la situation et des objectifs patrimoniaux de chacun.  

Par exemple, le montant d’investissement pour une personne souhaitant percevoir des revenus complémentaires ne sera pas le même que pour une personne souhaitant préparer sa retraite. De la même façon, ce montant sera différent pour une personne souhaitant optimiser sa fiscalité que celui d’une personne souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. 

Pour déterminer quel budget investir dans une SCPI, il est intéressant de commencer par vous demander quel niveau de revenus vous souhaitez potentiellement générer avec cet investissement et dans quel but. En répondant à cette question, vous saurez quel montant environ vous devez investir, en tenant compte des rendements potentiels, ainsi que des frais et charges (fiscalité principalement). Aussi, si vous décidez par exemple d’acheter des parts de SCPI pour un montant de 10 000 €, rien ne vous oblige à le faire en une seule fois. A partir d’une part de SCPI détenue en pleine propriété, vous pouvez ensuite procéder à un investissement mensuel régulier à hauteur de 500 € par exemple, pendant 20 mois. 

Ainsi, l’investissement en immobilier est un placement modulable, qui peut s’adapter à chaque profil d’épargnant. Il n’y pas de montant minimum à investir en SCPI. Néanmoins, il convient de définir clairement son projet pour déterminer quelle somme y investir. 

À partir de quelques centaines d’euros, vous pouvez déjà acquérir une part de SCPI. Certains peuvent investir 1 000€, d’autres investir 10 000 € ou même investir 100 000 €. Le montant à placer en SCPI dépend principalement du budget, de la situation et des objectifs patrimoniaux de chacun.  

Par exemple, le montant d’investissement pour une personne souhaitant percevoir des revenus complémentaires ne sera pas le même que pour une personne souhaitant préparer sa retraite. De la même façon, ce montant sera différent pour une personne souhaitant optimiser sa fiscalité que celui d’une personne souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. 

Pour déterminer quel budget investir dans une SCPI, il est intéressant de commencer par vous demander quel niveau de revenus vous souhaitez potentiellement générer avec cet investissement et dans quel but. En répondant à cette question, vous saurez quel montant environ vous devez investir, en tenant compte des rendements potentiels, ainsi que des frais et charges (fiscalité principalement). Aussi, si vous décidez par exemple d’acheter des parts de SCPI pour un montant de 10 000 €, rien ne vous oblige à le faire en une seule fois. A partir d’une part de SCPI détenue en pleine propriété, vous pouvez ensuite procéder à un investissement mensuel régulier à hauteur de 500 € par exemple, pendant 20 mois. 

Ainsi, l’investissement en immobilier est un placement modulable, qui peut s’adapter à chaque profil d’épargnant. Il n’y pas de montant minimum à investir en SCPI. Néanmoins, il convient de définir clairement son projet pour déterminer quelle somme y investir.

>Découvrez combien investir en SCPI.

4.1. SCPI au comptant ou à crédit 

Vous avez la possibilité de souscrire au comptant ou de souscrire à crédit à des SCPI. Dans le premier cas, vous utilisez vos liquidités pour souscrire des parts de SCPI, c’est le mode d’acquisition de parts le plus courant.

Dans le second cas, vous achetez des parts de sociétés civiles de placement immobilier à crédit avec un apport personnel modulable, sous conditions auprès de l’établissement bancaire auprès duquel vous contractez l’emprunt. L’achat d'une SCPI à crédit peut comporter plusieurs avantages. Le principal intérêt de cette solution est son effet levier : le potentiel complément de revenus généré par vos parts en SCPI est supposé amortir une partie du remboursement de l’emprunt, si l’offre de prêt consentie par votre banque présente un taux inférieur au rendement potentiel de la SCPI Il est par ailleurs essentiel de noter qu’un crédit vous engage et doit être remboursé. Les revenus n’étant pas garantis, vous ne pouvez compter uniquement dessus pour faire face à vos échéances mensuelles. Par ailleurs l’obtention et l’acceptation de l’offre de crédit ne dépend pas de la société de gestion de la SCPI.

4.2. SCPI en PEI

Vous pouvez aussi souscrire des parts de SCPI grâce au Plan d’Épargne Immobilier (PEI). Cette solution vous permet d’acheter des parts en une fois ou de manière progressive, en déterminant le montant et la fréquence de vos versements. Ce montant sera ensuite prélevé directement de votre compte. Cette solution est accessible à partir du moment où vous avez déjà acquis une part de SCPI en pleine propriété, et les versements peuvent être réadaptés à tout moment sans frais supplémentaires en fonction de votre situation.

4.3. SCPI en démembrement 

Lorsque vous achetez une part de SCPI en démembrement, la propriété est scindée entre deux parties pendant la durée de démembrement choisie : l'une détient la propriété de l'immeuble (le nu-propriétaire), et l'autre perçoit les revenus potentiels qui en sont issus (l'usufruitier). Il existe deux types de démembrement :   

• Le démembrement temporaire : le nu-propriétaire acquiert des parts de SCPI avec une décote sur le prix d’achat. Il ne touche pas de revenus potentiels et n’est donc redevable d’aucun impôt* pendant la durée de démembrement choisie (3 à 20 ans). Les parts de SCPI en nue-propriété ne font pas non plus partie des biens entrant dans le calcul du patrimoine soumis à l'impôt sur la fortune immobilière, pendant la période de démembrement.   
• Le démembrement viager : c’est la possibilité pour l’épargnant de préparer la transmission de son patrimoine. Les parents usufruitiers perçoivent les potentiels dividendes, et les enfants nus-propriétaires détiennent les parts. Le démembrement viager prend fin au décès des usufruitiers : les nus-propriétaires récupèrent alors automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes et commencent donc à percevoir les potentiels revenus.   

*En dehors des potentielles plus-values issues de cessions immobilières, distribuées par la SCPI au nu-propriétaire durant la période de démembrement, qui sont à déclarer par ce dernier.

4.4. SCPI avec réinvestissement des dividendes 

Si votre situation le permet, vous pouvez aussi choisir de ne pas percevoir vos dividendes potentiels, mais plutôt de les réinvestir automatiquement pour augmenter votre patrimoine. Vous avez le choix dans ce cas entre réinvestir une partie seulement de vos dividendes et en réinvestir la totalité. En optant pour cette option, vous augmenter le montant de votre épargne de façon régulière et sans effort. 

4.5. SCPI en assurance-vie 

Une autre option possible pour souscrire à des parts de SCPI est de le faire à travers un contrat d’assurance vie. Cette solution vous permet d’ailleurs de bénéficier de conditions fiscales attractives au bout de huit ans de détention de contrat, comme l’abattement sur les plus-values ou l’exonération des droits de succession, dans la limite des plafonds légaux. Vous devez néanmoins savoir que ce mode de souscription ne peut se faire à crédit. Par ailleurs ce type de placement a un but de capitalisation, et ne permet pas de toucher les dividendes potentiels de façon régulière.

Vous pouvez souscrire en ligne directement, ou en remplissant un bulletin papier. La dématérialisation de l’investissement en SCPI permet de faire gagner du temps à l’épargnant. Découvrez toutes les plateformes de souscription

Alors, comment souscrire à une SCPI ? Vous choisissez le canal qui vous semble le plus adéquat. Ensuite, afin de souscrire, il vous faut remplir un bulletin de souscription, sur lequel vous pouvez préciser l’option de souscription de votre choix (démembrement temporaire, réinvestissement des dividendes, PEI, etc.). Vous devez également fournir un ensemble de documents justificatifs, notamment une carte d’identité, un relevé d’identité bancaire, un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois, et le cas échéant une copie du contrat de mariage et du livret de famille. 

Aussi, préalablement à la souscription de parts d’une SCPI, vous devez recevoir et prendre connaissance d’un certain nombre de documents :  

1. le Document d’Information Clé (DICI), qui donne accès aux principales caractéristiques de la SCPI de façon claire et compréhensible, dont la stratégie d’investissement, l’échelle de risque, les frais et les scénarii de performance ; 
2. les statuts, qui présentent les règles de fonctionnement de la SCPI ; 
3. la note d’information, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI, qui informe sur son fonctionnement, et sur les modalités de souscription et de sortie ; 
4. le dernier rapport annuel ainsi que le dernier bulletin semestriel (ou trimestriel) d’information. 

Si après lecture de ces documents, vous décidez de confirmer votre souscription, vous pouvez soumettre votre dossier complet. Celui-ci est traité rapidement, avant d’être validé ou non. Si des documents ou informations sont manquants et ne permettent pas de valider votre dossier, vous serez recontacté(e) par un conseiller. 

Vous vous demandez à présent quand vous pourrez toucher vos premiers dividendes potentiels ? Notez qu'ils ne sont pas immédiats avec une SCPI. Il faut le plus souvent patienter environ 6 mois pour commencer à bénéficier des dividendes de vos parts en SCPI. Cette période qui s’écoule entre votre souscription et la perception de votre premier dividende est appelée le délai de jouissance. Il varie d’une SCPI à une autre, et permet à la société de gestion de prendre le temps pour investir l’épargne collectée dans des biens immobiliers de qualité, en phase avec ses objectifs et sa stratégie. Dans l’attente de l’acquisition effective des biens, les fonds sont déposés sur des placements sécurisés, d’où ce délai d’environ 6 mois avant la perception de votre premier dividende potentiel après la souscription.