SOMMAIRE
Si les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent être acquises de manière « traditionnelle » par les investisseurs particuliers, c’est-à-dire en pleine propriété, il existe une autre forme de détention moins connue permettant notamment d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine à terme : le démembrement.
1. Qu'est-ce que le démembrement ?
Pour bien appréhender le démembrement de propriété, il faut revenir succinctement sur ce qui constitue la propriété. Plusieurs droits composent la pleine propriété d’un bien immobilier, et donc des parts de SCPI :
- L’usufruit : le droit d'user du bien (l’usus) et d'en tirer les fruits (le fructus) ;
- La nue-propriété : le droit d’en disposer (l’abusus).
Lorsque ces droits sont détenus par plusieurs personnes, ou plusieurs associés dans le cas d’une SCPI, les droits de propriété sont dits « démembrés ». Il existe différentes formes de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager.
2. Le démembrement temporaire
Dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de société civile de placement immobilier (SCPI), l’usufruitier perçoit les revenus potentiels versés par la SCPI, alors que le nu-propriétaire détient les parts mais ne touche pas de revenus. Ce dernier récupérera l’usufruit, donc la pleine propriété des parts, au terme du démembrement dont la durée est fixée à l’acquisition des parts. L’usufruitier est le plus souvent une personne morale, imposée à l’impôt sur les sociétés, et le nu-propriétaire une personne physique.
Avantages du démembrement temporaire de parts de SCPI pour le nu-propriétaire
- Il bénéficie d’une décote à l’achat de la part en fonction de la durée choisie. Durant la phase de démembrement, il ne supporte aucune fiscalité sur le revenu, puisqu’il n’en perçoit pas.
- Il n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière sur ses parts de SCPI : le montant investi en nue-propriété n’est pas pris en compte dans la base taxable à l’IFI.
- À l’issue du démembrement, il retrouve automatiquement la pleine propriété des parts (dont la valeur peut avoir évolué) et commence à percevoir les revenus potentiels liés. Il sera alors imposé sur ces revenus.
Inconvénients du démembrement temporaire de parts de SCPI pour le nu-propriétaire
- La liquidité des parts en nue-propriété est inexistante, ce dont l’associé doit tenir compte dans sa stratégie patrimoniale.
- L’engagement de l’associé est ferme pendant toute la phase de démembrement.
3. Le démembrement viager de parts de SCPI avec donation de la nue-propriété
Le démembrement viager est la possibilité pour l’associé de diviser l’usufruit et la nue-propriété de façon à préparer la transmission de patrimoine. La nue-propriété est donnée aux héritiers grâce aux abattements prévus par l’administration fiscale (le don manuel, l’abattement pour donation et succession). Les parents- usufruitiers perçoivent les revenus, et les enfants nus-propriétaires en détiennent les parts. Le démembrement viager prendra fin au décès des usufruitiers. Les nus-propriétaires récupèreront automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes et commenceront donc à percevoir les revenus. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon le barème légal, c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Le démembrement dit viager est un mécanisme généralement utilisé pour répondre à un besoin double : obtenir des revenus complémentaires (non garantis) tout en protégeant le conjoint survivant, et anticiper sa transmission.
4. A qui s’adresse le démembrement et pourquoi le choisir ?
L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI est particulièrement adaptée aux personnes fortement fiscalisées n’ayant pas besoin de revenus immédiats, et aux épargnants cherchant à atteindre les objectifs suivants :
Bénéficier d'une décote à l'acquisition
En contrepartie d’une période pendant laquelle les revenus sont inexistants, le prix d’acquisition est réduit. Plus la durée choisie sera longue, plus la décote sera importante.
Optimiser la fiscalité sur le revenu et sur le patrimoine
Pour le nu-propriétaire, pendant toute la durée du démembrement, il n’y a pas de dividendes perçus donnant lieu à une fiscalité sur le revenu (seules les potentielles plus-values générées à l’occasion de cessions au sein du patrimoine de la SCPI sont perçues par le nu-propriétaire et à déclarer par lui), ni de fiscalité liée à l’IFI. À la fin du démembrement, la pleine propriété des parts est reconstituée, et la perception des revenus potentiels débute, ainsi que l’imposition sur le revenu et le cas échéant, à l’IFI.
Préparer des revenus complémentaires futurs, anticiper des projections de dépenses
Passage à la retraite, financement des études de ses enfants ou petits-enfants…
Anticiper la transmission
En situation de pleine propriété, il est possible de donner uniquement la nue-propriété à ses héritiers et de continuer à percevoir l’intégralité des revenus toute sa vie ; les héritiers deviennent ensuite pleinement propriétaires des parts sans droit à payer.
Le démembrement par Yacine Fechkah, expert SCPI chez CORUM L'Epargne
Il est tout à fait possible de répondre à l’ensemble de ces objectifs en deux temps. Dans un premier temps, afin de répondre à un besoin de revenus potentiels futurs, l’associé peut choisir le démembrement pour une durée adaptée à son projet. Dans un second temps, lorsque la pleine propriété des parts est recouvrée, il peut opter pour le démembrement de manière viagère afin d’optimiser sa succession.
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Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.