Acheter des parts de SCPI

Pour résumer :

Envie d’investir dans l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes de la gestion directe d’un bien ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’accéder à un patrimoine diversifié de biens, tout en déléguant leur gestion à une société spécialisée :

• Deux façons d’acheter des parts de SCPI : Acheter en pleine propriété pour percevoir des revenus immédiats ou en nue-propriété pour ne pas faire l’objet d’une fiscalité immédiate et bénéficier d’une décote sur le prix d’achat des parts.
• Les modalités de financement : Achat au comptant ou à crédit.
• Les critères de sélection, avant de finaliser l’achat des parts de SCPI : Le rendement (non garanti), les types d’actifs détenus par la SCPI, la localisation des biens et la réputation de la société de gestion.

Notez qu’il est possible d’intégrer ses parts de SCPI dans une assurance vie, pour bénéficier de la fiscalité spécifique de ce genre de contrats.

Les SCPI sont une solution accessible et flexible, mais nécessitant néanmoins une approche réfléchie. L’accompagnement par un professionnel de l’investissement financier est vivement recommandé.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir indirectement dans l'immobilier, en achetant des parts d'un patrimoine immobilier diversifié et géré par une société spécialisée. Qui plus est, que vous envisagiez d'acheter des parts en pleine propriété ou en démembrement, au comptant ou via un crédit, sachez que les SCPI offrent une vaste gamme d’options adaptée à divers objectifs financiers.

Veuillez noter que ce guide est purement informatif et ne se substitue pas aux conseils personnalisés d'un professionnel de l'investissement. Chaque situation financière est unique, et il est recommandé de consulter un expert qui pourra vous guider en fonction de vos objectifs et de votre profil d'investisseur.

Le fonctionnement des SCPI

Les SCPI permettent aux investisseurs d’accéder au marché de l’immobilier sans avoir à acheter directement un bien physique. En achetant des parts de SCPI, vous devenez donc propriétaire indirect d'un patrimoine immobilier diversifié, souvent composé d’immeubles d’habitation, de bureaux ou de commerces. La gestion de ces biens, quant à elle, est assurée par une société spécialisée qui se charge de tout, depuis l’entretien jusqu’à la sélection des locataires, en passant par la perception des loyers. En échange, chaque investisseur reçoit une part des revenus locatifs sous forme de dividendes (non garantis), proportionnellement au nombre de parts détenues.

Pour acheter des parts de SCPI, plusieurs options existent, mais nous y reviendrons…

Le rendement des SCPI dépend de la qualité des actifs détenus, de leur localisation, du marché immobilier en général et de la stratégie de la société de gestion de la SCPI.

Le prix des parts varie en fonction de la valeur des biens immobiliers composant le portefeuille de la SCPI. Il n’est pas figé et peut être sujet à fluctuations.

Pour faire simple, la SCPI peut ainsi représenter un complément de revenus régulier (non garanti), nécessitant malgré tout de bien comprendre son fonctionnement et d’être attentif aux risques associés à ce genre de placement.

>Découvrez quel est le moment d'acheter des parts de SCPI.

Les différents types d’achats de parts de SCPI

Lorsqu’un investisseur souhaite acheter des parts de SCPI, plusieurs options s'offrent à lui, en fonction de ses objectifs patrimoniaux, de sa capacité de financement, et de son horizon d'investissement. Les SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en nue-propriété (via un démembrement), au comptant ou avec un crédit.

L’achat en pleine propriété

L'achat de parts de SCPI en pleine propriété donne un accès direct aux revenus locatifs générés par la SCPI. L'investisseur détient ainsi l'ensemble des droits liés à ses parts et bénéficie pleinement des dividendes (non garantis) versés régulièrement, ce qui peut être particulièrement intéressant pour ceux recherchant un rendement immédiat. Cependant, cet achat peut entraîner une imposition des revenus perçus (selon la situation personnelle de l’investisseur), qu’il est important de prendre en compte dans sa stratégie d’investissement.

L’achat en nue-propriété (démembrement)

L'achat en nue-propriété consiste à acquérir les parts de SCPI sans en posséder l'usufruit. Cela signifie que l'investisseur nue propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant une période définie, appelée « période de démembrement ». L’usufruit est alors accordé à une autre personne : l’usufruitier.

Cette solution est intéressante lorsque l’on cherche à optimiser son capital à long terme, sans impact fiscal immédiat. En effet, puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus, il n’est pas imposé sur ses parts de SCPI. De plus, l’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat des parts. Pour autant, à la fin de la période de démembrement, l'investisseur devient pleinement propriétaire et commence à percevoir les revenus locatifs (non garantis), sans avoir à rajouter de l’argent. Il peut donc espérer, sans certitude, une plus grande valorisation du prix de ses parts de SCPI.

Achat au comptant ou à crédit

L'achat de parts de SCPI peut également se faire soit au comptant, soit à crédit. L’achat au comptant signifie que l'investisseur utilise ses fonds propres, ce qui lui évite d’avoir recours à l’emprunt pour investir. C’est une solution privilégiée par ceux qui cherchent une source de revenus immédiate, sans avoir à rembourser de dettes.

D'autre part, l'achat à crédit permet d’utiliser l’effet de levier pour augmenter son potentiel de rendement. Plus concrètement, en achetant des parts de SCPI avec un crédit, l’investisseur peut acquérir un plus grand nombre de parts qu’il ne pourrait financer au comptant. Les mensualités du prêt peuvent être partiellement couvertes par les revenus générés, surtout si le taux de rendement des SCPI est supérieur au coût du crédit. Cependant, cette option comporte aussi des risques, notamment en cas de baisse des rendements des SCPI ou de hausse des taux d’intérêt.

Les risques associés à l’investissement en SCPI

Comme tout investissement, acheter des parts de SCPI comporte des risques qu'il est important de bien comprendre avant de se lancer.

La variabilité des rendements et le risque de perte en capital.

Le rendement des parts de SCPI n'est jamais garanti. En effet, les revenus perçus par les investisseurs dépendent des loyers collectés par la société de gestion. Si les locataires rencontrent des difficultés financières ou si les biens ne sont pas entièrement loués (vacance locative), les revenus peuvent diminuer, ce qui impacte directement les dividendes versés.

De plus, comme pour tout placement en immobilier, la valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché, exposant ainsi l'investisseur à une possible perte en capital lors de la revente de ses parts.

Les risques liés aux conditions économiques

Les SCPI, en tant qu’investissement immobilier, sont également sensibles à la conjoncture économique. Une crise économique peut affecter la demande de locaux professionnels et commerciaux, entraînant une baisse des loyers ou une hausse de la vacance locative. Par conséquent, les revenus et le rendement des parts peuvent varier en fonction des cycles économiques et de la santé des entreprises locataires.

L'importance de diversifier ses placements

Pour diluer le risque, il peut être judicieux de ne pas concentrer tout son capital dans un seul type de placement. Même si les SCPI offrent une certaine diversification à travers les différents biens qu'elles détiennent, il est prudent de combiner les parts de SCPI avec d'autres types de placements financiers ou immobiliers.

La liquidité relative des parts de SCPI

Contrairement à des placements plus liquides, les parts de SCPI sont moins faciles à revendre. En effet, la vente de parts dépend du marché secondaire.

Le marché secondaire est un espace où les parts de SCPI déjà détenues par des investisseurs peuvent être revendues à d'autres acheteurs. Contrairement au marché primaire, où l’on achète des parts directement auprès de la société de gestion, le marché secondaire fonctionne comme une sorte de « marché de l'occasion » pour les parts de SCPI. La revente dépend donc de l'intérêt d'autres investisseurs pour ces parts, et il peut y avoir des délais si la demande est faible. De plus, en période de baisse du marché immobilier, le prix de revente sur le marché secondaire peut aussi être inférieur au prix d'achat, ce qui peut entraîner une perte en capital.

Le risque de change

Pour les SCPI qui investissent à l’international, en particulier hors de la zone euro, le risque de change est un autre élément à considérer. Ce risque est lié aux variations du taux de change entre l’euro et la monnaie locale des pays dans lesquels la SCPI détient des biens.

Par exemple, lorsqu’une SCPI investit dans de l’immobilier aux États-Unis, ses revenus locatifs sont perçus en dollars. Or, si le dollar se déprécie par rapport à l’euro, les revenus convertis en euros diminuent, impactant ainsi le rendement de l’investissement. Inversement, une appréciation de la monnaie locale peut booster le rendement pour l’investisseur européen.

Comment choisir sa SCPI ?

Pour un investisseur souhaitant acheter des parts de SCPI, le choix de la SCPI est une étape très importante. Plusieurs critères peuvent aider à évaluer une SCPI, dans le but de faire un choix judicieux en fonction de ses objectifs d’investissement en immobilier et de sa tolérance au risque.

Le rendement et la performance historique

Le rendement est un critère majeur lors de l'achat de parts de SCPI. Il s'exprime en pourcentage et indique la rentabilité des revenus locatifs par rapport au capital investi. Cependant, il est important de se rappeler que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Il est cependant judicieux de vérifier la stabilité du rendement sur plusieurs années, ce qui peut indiquer une gestion efficace des biens immobiliers par la société de gestion, et ce dans différents contextes économiques.

La capitalisation et la taille de la SCPI

La capitalisation représente la taille de la SCPI, ou plutôt la valeur totale de l’ensemble des parts détenues par les investisseurs. Une SCPI de grande taille, avec une forte capitalisation, est souvent plus diversifiée, ce qui peut limiter les risques liés à une dépendance envers un seul secteur ou locataire. Cela aide à répartir les risques, ce qui peut contribuer à offrir une meilleure résilience en cas de fluctuations économiques.

Les différents types de biens et la localisation des actifs immobiliers

Les SCPI peuvent se spécialiser dans différents types d’actifs immobiliers : bureaux, commerces, résidentiel, entrepôts logistiques, santé, etc. En toute logique, le type de biens, le secteur d’activité visé et la localisation géographique des investissements (France, Europe, international) influencent directement les revenus et la performance globale de la SCPI. Pour diversifier son investissement, il peut être intéressant d’opter pour une SCPI avec un portefeuille varié.

Le taux d'occupation

Le taux d’occupation financier reflète la part des biens loués dans le parc immobilier de la SCPI. Un taux élevé est un bon indicateur de la performance de la gestion et induit une certaine régularité des revenus pour les investisseurs. En effet, plus les biens sont occupés, plus la SCPI est capable de générer des revenus locatifs constants, ce qui est favorable au rendement de l'investissement.

La qualité de la société de gestion

La société de gestion joue un rôle clé dans la réussite d’une SCPI. C’est elle qui sélectionne les biens, gère les locataires et assure le suivi quotidien des investissements. Une société de gestion expérimentée, ayant fait ses preuves sur le marché des SCPI, sera forcément plus sécurisante pour l'investisseur. Pour autant, même la meilleure des sociétés de gestion n’est pas le gage absolu de bons rendements. Souvenez-vous que les dividendes et la valorisation des parts ne sont jamais garantis.

L’horizon de placement

Les SCPI sont des placements de moyen à long terme, avec un horizon d’investissement souvent recommandé de 8 à 10 ans. Avant d’acheter des parts, il est important pour l'investisseur de définir son propre horizon de placement et ses objectifs : recherche de revenus complémentaires, constitution de capital pour la retraite, ou stratégie de transmission de patrimoine. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à faire le point sur votre situation et à choisir le placement adéquat.

Quelques étapes pour acheter des parts de SCPI

Définir ses objectifs d'investissement

Avant d’acheter des parts de SCPI, il est important de bien définir ses objectifs : recherche de revenus complémentaires, constitution de capital pour la retraite, diversification de patrimoine, optimisation fiscale… Ces objectifs guideront vos choix à faire en matière de type de SCPI (de rendement, fiscale, internationale, etc.) et de mode d’acquisition (pleine propriété, nue-propriété, achat à crédit ou au comptant). De même, pensez aussi à vous questionner quant à votre horizon de placement et votre tolérance au risque.

Choisir la SCPI et la société de gestion

Après avoir déterminé ses objectifs, son horizon de placement et sa tolérance au risque, l’investisseur peut sélectionner une SCPI en tenant compte des critères de rendement, de capitalisation, de types de biens et de la qualité de la société de gestion. Il est possible de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller en investissement financier pour comparer plusieurs SCPI et obtenir des conseils sur la stratégie d’investissement à adopter.

Choisir le mode d'achat : comptant ou à crédit, en démembrement ou en plein propriété

Pour rappel, et comme vu précédemment, l’achat des parts de SCPI peut se faire :

• Au comptant : l’investisseur finance directement l’acquisition de parts avec ses fonds propres.
• À crédit : cette option permet d’augmenter la capacité d’investissement de l’investisseur grâce à un prêt. Les revenus locatifs peuvent aider à rembourser une partie des mensualités.
• En démembrement : acheter des parts en nue-propriété peut être pertinent selon votre situation personnelle, si vous n’avez pas besoin des revenus immédiatement et si vous souhaitez profiter d’une décote sur le prix d’achat des parts.
• En pleine propriété : Pour obtenir des revenus immédiats (non garantis), les parts de SCPI peuvent être acquises en pleine propriété.

Compléter la souscription et fournir les documents nécessaires

Pour acheter des parts de SCPI, il faut remplir un dossier de souscription, en indiquant le montant de l’investissement et en précisant le mode d’acquisition choisi.

Si l’achat s’effectue à crédit, cela nécessite aussi l’obtention d’un prêt auprès d’une société de financement, comme dans le cadre d’une acquisition immobilière classique.

Acheter des parts via un intermédiaire ou directement auprès de la société de gestion

• Via un intermédiaire : des acteurs indépendants de l’épargne ou des conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous permettre d’acheter des parts de SCPI, tout en vous offrant des conseils.
• Directement auprès de la société de gestion : il est également possible d’acheter les parts directement auprès de la société de gestion qui administre la SCPI, souvent via un portail en ligne ou en contactant un représentant de la société.

Intégrer ses parts de SCPI dans une enveloppe d’épargne

Les parts de SCPI peuvent être intégrées dans des enveloppes particulières, telles que l’assurance vie, ce qui permet à l'investisseur de profiter d’un cadre fiscal spécifique. Dans ce cas, les revenus générés par les parts bénéficient de la fiscalité dérogatoire de l'assurance vie selon la situation personnelle de l'investisseur, ce qui peut optimiser le rendement net de l’investissement. Pour mieux comprendre ce mode de fonctionnement, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert en produits financiers.

Acheter des parts de SCPI est une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine et accéder aux atouts de l'immobilier sans avoir à en supporter les contraintes de la gestion directe. Avec des options d’achat flexibles, ce placement s’adapte aux objectifs de chacun. Cependant, il est essentiel de bien évaluer les risques de ces placements en amont et de choisir sa SCPI avec soin.