Est-ce le moment d’acheter des parts de SCPI ?

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Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement permettant aux épargnants d’accéder à l’immobilier sans avoir à acheter directement un bien. Concrètement, chaque investisseur acquiert des parts de SCPI, qui représentent une fraction d’un parc immobilier détenu par la société de gestion. Ces parts permettent de percevoir une quote-part des revenus issus des loyers, après déduction des frais liés à la gestion.

Les SCPI ont pour objectif principal la distribution régulière de revenus potentiels, ce qui en fait un placement recherché par de nombreux investisseurs en quête de rendement. Ce rendement, aussi appelé taux de distribution, varie d’une SCPI à l’autre, en fonction notamment de la qualité des actifs détenus, de leur gestion, du niveau d’occupation des biens, ainsi que des conditions du marché immobilier.

Il existe plusieurs types de SCPI, chacun répondant à des objectifs d’investissement différents :

• Les SCPI de rendement visent à offrir des revenus réguliers grâce à un portefeuille d’immobiliers professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique), souvent répartis dans différentes zones géographiques.
• Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d’avantages en matière d’impôt, en contrepartie d’une certaine durée de blocage des fonds.
• Les SCPI de plus-value, plus rares, misent sur l’évolution du prix des actifs à long terme, avec un objectif de valorisation du capital (plus-value à la revente) plutôt que de distribution immédiate.

En résumé, les SCPI peuvent constituer une porte d’entrée attractive dans l’immobilier, notamment pour diversifier un portefeuille ou compléter d’autres placements. Mais comme pour tout investissement, il convient de bien s’informer, de comparer les offres et d’évaluer l’adéquation d’un placement en SCPI avec ses objectifs patrimoniaux.

Avant de décider s’il s’agit du bon moment pour acheter des parts de SCPI, il est essentiel de comprendre l’évolution récente du marché immobilier et les grandes tendances observées en 2024.

Selon les données officielles de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), la collecte brute des SCPI a atteint 4,7 milliards d’euros en 2024, en recul de 38 % par rapport à 2023. Cette baisse s’explique en partie par un contexte économique incertain, la remontée des taux d’intérêt et une prudence accrue des épargnants face aux investissements à long terme (ASPIM, janvier 2025).

Pour autant, les performances des SCPI sont restées globalement stables. Le taux de distribution moyen s’est établi à 4,60 % en 2024, en légère hausse par rapport à l’année précédente. Certaines SCPI de rendement, comme Corum Origin, ont même affiché des rendements supérieurs à 6 %.

Notons également l’émergence de SCPI plus dynamiques, proposant des taux élevés en contrepartie d’un risque plus important. Ces sociétés de gestion misent sur une stratégie de capitalisation ou de distribution élevée, mais les avis d’experts rappellent que ces rendements ne sont jamais garantis et qu’ils dépendent fortement de la qualité des actifs et de leur gestion. La prudence est donc de rigueur. Ne vous fiez pas uniquement au taux de rendement affiché et renseignez-vous.

Autre tendance notable : la revalorisation du patrimoine immobilier détenu par certaines SCPI a été revue à la baisse. Autrement dit, le prix de certaines parts a ainsi été ajusté à la baisse pour refléter la réalité du marché. Cela peut représenter un risque pour les investisseurs ayant acquis des parts à un niveau élevé, mais aussi une opportunité pour ceux qui souhaitent entrer aujourd’hui à un prix potentiellement plus bas.

Dans ce contexte, les experts insistent sur la nécessité de comparer les informations fournies par les sociétés de gestion, d’analyser les performances passées (même si elles ne présagent pas des performances futures), mais aussi d’observer la résilience des SCPI face aux aléas du marché immobilier. La régularité des revenus, la qualité de la gestion ou encore la nature des actifs détenus sont autant de critères à prendre en compte.

En somme, l’année 2024 a mis en lumière les forces et les limites du placement en SCPI. Si le rendement moyen reste compétitif par rapport à d’autres classes d’actifs, la prudence s’impose. Pour les investisseurs, ce moment peut représenter une fenêtre d’investissement, à condition de s'appuyer sur des données fiables, de diversifier son portefeuille, et d’adapter ses choix à ses objectifs de vie et à sa capacité à accepter le risque.

Investir dans des SCPI peut offrir plusieurs avantages, en particulier pour les épargnants à la recherche d’un placement immobilier accessible, diversifié et simple à gérer. Ces sociétés permettent d’acheter des parts de pierre-papier, c’est-à-dire de devenir indirectement propriétaire d’un parc d’actifs immobiliers, tout en évitant les contraintes liées à la gestion locative classique.

L’un des premiers intérêts des SCPI réside dans leur accessibilité. Avec les SCPI, il est possible d’investir dans la pierre avec quelques milliers d’euros seulement, contrairement à l’achat d’un bien en direct qui nécessite un capital plus important. Cela permet donc à de nombreux épargnants, même avec un petit budget, de se constituer un patrimoine immobilier progressivement.

Deuxième avantage majeur : la diversification. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur accède à un portefeuille composé de dizaines, voire de centaines de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, entrepôts…) répartis sur différents secteurs géographiques, parfois même hors des frontières françaises. Cette diversification octroie ainsi une meilleure mutualisation du risque que l’achat d’un bien unique.

La simplicité de la gestion est également un point fort. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout : sélection des biens immobiliers, achat, entretien, location, perception des loyers et distribution des revenus potentiels aux investisseurs. Cela représente un gain de temps considérable pour les épargnants, qui n’ont pas à s’occuper eux-mêmes de leur placement immobilier.

Si les SCPI présentent de nombreux avantages pour les épargnants, il est essentiel de bien comprendre également les risques associés à ce type de placement immobilier. Comme tout investissement, les SCPI ne sont pas sans aléas, et il est important d’évaluer leur compatibilité avec vos objectifs de vie, votre horizon de placement et votre tolérance au risque.

Le risque de perte en capital et la variabilité du prix des parts

Les parts de SCPI ne sont pas garanties en capital. Autrement dit, le prix des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Or, cela peut impacter la valeur du patrimoine détenu par les investisseurs et générer une perte s’ils revendent leurs parts à un moment défavorable.

Le risque de liquidité : peut-on vendre ses parts facilement ?

Contrairement à des placements plus liquides, la revente de parts de SCPI peut prendre du temps. Si la demande est faible, il peut être difficile de récupérer rapidement son argent. Certaines SCPI dites à capital fixe imposent d’ailleurs un délai d’attente avant de céder ses parts, ce qui peut poser problème en cas de besoin urgent de liquidités.

L'absence de garantie sur les revenus et les rendements futurs

Le rendement d’une SCPI, mesuré par le taux de distribution, n’est jamais garanti. Il dépend de la performance des biens immobiliers, de leur d’occupation, du niveau des loyers, mais aussi des frais de gestion. Une baisse de la rentabilité des biens ou une hausse des impayés peut réduire les revenus versés aux investisseurs.

La fiscalité : un point à ne pas négliger

Les revenus issus des SCPI sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent donc être fortement taxés selon votre tranche marginale d’imposition, et sont également soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % en France). Cela peut fortement réduire le rendement net perçu, surtout pour les investisseurs fortement fiscalisés. Des stratégies comme le démembrement ou l’investissement via un contrat d’assurance vie peuvent néanmoins améliorer la fiscalité. Assez complexes, ces dernières nécessitent un accompagnement et des conseils adaptés.

La dépendance à la société de gestion

Le succès d’une SCPI repose en grande partie sur la compétence de sa société de gestion. C’est elle qui choisit les biens, pilote la stratégie de la SCPI, gère les locataires, assure la distribution des revenus et entretient le patrimoine. Un manque de rigueur ou une mauvaise stratégie peut impacter directement les performances et accroître les risques. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur la réputation, l’expérience et les résultats passés de la société.

Avant d’acheter des parts de SCPI, il est essentiel de se poser les bonnes questions.

Quels sont mes objectifs d’investissement ?

Il est fondamental de définir votre projet : souhaitez-vous percevoir des revenus complémentaires réguliers ? Valoriser votre capital sur le long terme ? Préparer votre retraite ou transmettre un patrimoine ? Selon vos réponses, le type de SCPI le plus adapté ne sera pas forcément le même: une SCPI de rendement sera plus appropriée pour générer des revenus, tandis qu’une SCPI en démembrement ou de plus-value conviendra davantage à une stratégie patrimoniale ou successorale. En ce sens, l’accompagnement par un conseiller est souvent le bienvenu pour adopter une approche personnalisée, selon vos ambitions.

Quel est mon horizon de placement ?

Les SCPI sont des investissements de long terme, souvent recommandés pour une durée d’au moins 8 à 10 ans. Comme vu précédemment, il s’agit d’un placement peu liquide et il n’est pas toujours facile de revendre rapidement ses parts. Ainsi, ce type de placement convient mieux aux épargnants n’ayant pas besoin de récupérer leur argent à court terme.

Ai-je bien évalué les risques ?

Avant tout investissement, il est primordial de définir le niveau de risque que vous êtes prêt à prendre.  

Comme vu précédemment, investir en SCPI comporte plusieurs risques : fluctuation du prix des parts, variabilité des rendements, fiscalité parfois élevée, dépendance à la qualité de la gestion… Il est donc important de ne pas investir une part trop importante de son portefeuille dans une seule SCPI ou même dans les SCPI en général. La diversification – à la fois entre différents types d’actifs, de sociétés de gestion et de zones géographiques – est un bon moyen de répartir l’exposition aux risques.

Quelle SCPI choisir ?

Il existe aujourd’hui de nombreuses SCPI sur le marché français, avec des performances, des stratégies et des niveaux de risque très différents. Certaines SCPI  distinguent par leur présence à l’échelle européenne et leur gestion opportuniste des biens. D’autres se spécialisent dans un secteur précis : santé, logistique, résidentiel… Avant de vous engager, il peut être judicieux de consulter les classements actualisés des SCPI, leurs données de rendement (comme le taux de distribution) sur la durée, les avis d’experts et leurs rapports de gestion.

Quel est le niveau des frais ?

Les SCPI comportent des frais, qui peuvent impacter le rendement net : frais de souscription, frais de gestion annuels, et frais éventuels à la revente. Ces coûts doivent être mis en perspective avec la performance globale de la SCPI et avec vos objectifs d’investissement. Il est vivement préconisé de comparer plusieurs sociétés et de demander des informations claires avant de souscrire.

Quelle fiscalité s’applique à mon investissement ?

Les revenus issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cela peut réduire l’intérêt net du placement, en particulier pour les investisseurs fortement imposés. Des solutions existent : investir via un contrat d’assurance vie pour optimiser sa fiscalité, ou choisir un investissement en démembrement pour différer l’imposition. Ces stratégies doivent être envisagées avec l’aide d’un professionnel.

Ai-je demandé conseil à un expert ?

Avant tout investissement, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un professionnel des investissements financiers. L’objectif ? Obtenir des conseils personnalisés. Un expert pourra vous aider à sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre profil, à évaluer votre tolérance au risque et à construire un portefeuille équilibré.

Après une année 2024 marquée par des ajustements, le marché des SCPI aborde 2025 avec prudence… mais aussi avec des opportunités. Pour les épargnants et investisseurs qui s’interrogent sur le bon moment pour acheter des parts, il est donc important de comprendre les grandes tendances à venir, les scénarios économiques possibles, ainsi que les stratégies que les sociétés de gestion peuvent éventuellement mettre en place pour s’adapter.

Des taux d’intérêt stabilisés

Après plusieurs années de hausse, les taux directeurs semblent se stabiliser, et ont même été récemment revus à la baisse. Cette évolution est scrutée de près par les experts, car elle a un impact direct sur la valorisation des actifs immobiliers.

Un environnement de taux stable a tendance à redonner de l’élan au marché immobilier, y compris aux SCPI, en rendant l’investissement plus lisible à long terme.

Une gestion plus sélective et des SCPI plus résilientes

Face aux défis économiques, les sociétés de gestion tendent à renforcer leurs processus de sélection des biens immobiliers. L’accent est mis sur la qualité des emplacements, la solidité des locataires, et la diversification des secteurs : bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…

En 2025, les SCPI qui sauront adapter leur modèle et conserver un bon taux d’occupation auront plus de chances de maintenir des rendements compétitifs. Cette agilité dans la gestion devient donc un facteur clé dans les classements de performance.

L’essor de la durabilité dans les stratégies d’investissement

La transition énergétique et les nouvelles normes environnementales (comme le décret tertiaire) imposent aux SCPI une transformation progressive de leur patrimoine immobilier. L’immobilier “vert” devient un axe stratégique majeur pour certaines sociétés. En investissant dans des actifs plus durables et performants sur le plan énergétique, les SCPI cherchent à limiter les risques de vacance locative et à répondre aux attentes des investisseurs soucieux de l’impact de leurs placements.

De nouvelles opportunités pour les épargnants avertis

En 2025, certaines SCPI affichent des prix de parts revus à la baisse, ce qui peut représenter une opportunité d’entrée à un niveau potentiellement plus intéressant. Toutefois, cette baisse doit être analysée avec prudence : elle peut simplement traduire une mise à jour des valeurs de marché, ou signaler une fragilité du portefeuille. Pour l’investisseur, les conséquences et le risque pris ne sont pas les mêmes.

En d’autres termes, 2025 pourrait être un moment opportun pour intégrer des SCPI dans un portefeuille, à condition de bien sélectionner les sociétés selon leurs performances passées, leur stratégie, leur capacité de distribution de revenus, et la qualité de leur gestion.

L’importance de rester informé et accompagné

Dans ce contexte en évolution, rester informé des dernières données, suivre les classements actualisés, et consulter des professionnels est essentiel. Les SCPI ne sont pas des placements à suivre passivement : il est utile de réévaluer régulièrement son investissement, en fonction de ses objectifs, de son âge, de ses revenus, de son exposition au risque, et de l’évolution du marché immobilier en France comme en Europe.

Investir en SCPI, c’est s’ouvrir les portes du marché immobilier sans avoir à supporter les contraintes de la gestion directe d’un bien. Mais ce placement, séduisant par son rendement et sa simplicité, demande une vraie réflexion. En 2025, le moment peut être favorable pour intégrer les SCPI dans votre patrimoine, à condition d’en connaître les avantages, les risques, et de bien choisir vos parts selon vos propres objectifs. Plus que jamais, s’informer, comparer, et diversifier restent les meilleurs conseils pour investir intelligemment dans la pierre-papier.