Comment souscrire en SCPI à Crédit ?

Un investissement dans une SCPI (société civile de placement immobilier) est une alternative de plus en plus répandue à l’achat d’un bien immobilier en direct. Cela s’explique en grande partie par le fait que les fonds nécessaires à l’investissement sont moins importants. On parle de souscription pour évoquer l’achat de parts d’une SCPI, une acquisition qui peut se faire au comptant, à crédit, par démembrement, ou par le biais d’un contrat d’assurance vie. Le choix d’une souscription à crédit comporte des avantages, notamment celui d’apporter un apport personnel moindre. Toutefois, elle possède également des contraintes. Sachant que les revenus relèvent de la potentialité et non de la certitude, la prudence doit inciter l’épargnant à bien se renseigner sur l’achat de parts à crédit avant de se lancer. Car une fois le crédit souscrit, l’épargnant devra en honorer les échéances, même si son investissement ne produit pas les revenus attendus.

Acheter des parts de SCPI via un crédit est comparable au fait de souscrire un prêt immobilier. L'épargnant se rapproche d’une banque pour solliciter un crédit. Le capital emprunté ne sert pas à financer l’acquisition d’un bien immobilier (maison ou appartement), mais des titres dans une ou plusieurs SCPI. Le montant de l’emprunt ainsi que celui de l’apport personnel est déterminé au regard du profil de l’épargnant et de ses objectifs : sa capacité d’endettement, sa capacité d’épargne, la durée du remboursement….

Il est important de comparer plusieurs SCPI et d’en évaluer en amont le rendement envisagé. Cela offre une meilleure visibilité sur la potentielle rentabilité du placement. En outre, il est préférable de réserver des parts de SCPI sous condition suspensive. Dans l’éventualité où le crédit (qui équivaut à un prêt immobilier) serait refusé, la condition suspensive permet à l’épargnant d’annuler sa demande de souscription sans pénalités.

Après acceptation de la demande de crédit, la banque verse directement les fonds à la société de gestion, c’est-à-dire l’entité qui gère la SCPI (souscriptions, retraits, encaissements de loyers…). Les titres de propriété sont ensuite transmis à l’épargnant qui devient associé dans la SCPI. Différents flux financiers en découlent, la périodicité étant variable :

• Tous les mois : la banque prélève une mensualité sur le compte de l’épargnant. Cette mensualité se compose d’une partie du capital emprunté majoré du taux d’intérêt et des assurances ou, dans le cas d’un crédit in fine, des intérêts et assurances ;
• Tous les mois, tous les 3 mois ou tous les 6 mois selon la SCPI : l’investisseur perçoit des revenus potentiels provenant des loyers encaissés par la société de gestion. Ce sont les dividendes potentiels distribués entre les associés, le montant étant calculé en fonction du nombre de parts détenues ;
• Une fois par an : l’associé s’acquitte d’un impôt dû sur les revenus générés par son investissement.

Selon les performances de la SCPI, l’écart entre les revenus potentiels et les mensualités peut être plus ou moins important. Dans le cas où les revenus suffisent à couvrir les remboursements dus à la banque, voire partiellement ou intégralement les impôts, le rendement des parts de SCPI acquises à crédit est attrayant. Cependant, il n’y a aucune garantie sur la valeur des revenus potentiels, tandis que les mensualités demeurent constantes. À cet effet, la prudence est de rigueur, ce qui doit amener l’épargnant à réaliser une étude personnalisée en amont de la contraction du prêt.

Globalement, l’achat de titres à crédit permet de se constituer un patrimoine d’une valeur plus ou moins significative, en minimisant l’effort financier. À moyen-long terme, le patrimoine ainsi acquis est susceptible de produire des revenus complémentaires et/ou une épargne à disposition de l’épargnant.

Il est possible de mobiliser une partie de l’épargne déjà constituée afin de souscrire des parts de SCPI. Il est important de garder à l’esprit qu’il s’agit d’un placement de long terme avec une durée minimale de détention conseillée de 10 ans. Par conséquent, il est recommandé de garder par ailleurs une épargne de précaution sur un livret sécurisé par exemple, dont le capital garanti est rapidement disponible en cas de besoin. La plupart des SCPI rendent possible la souscription à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. Elles permettent ainsi une accessibilité plus grande à l’immobilier que dans le cas de l’achat d’un bien locatif en direct, pour lequel il faut souvent disposer d’un capital de départ plus important. 

Il arrive toutefois que l’épargnant ne dispose pas encore du budget nécessaire, ou  souhaite  le mobiliser sur d’autres  investissements. En s’appuyant sur ses revenus et sa capacité d’épargne mensuelle, il est possible de faire le choix de recourir à un prêt pour financer la souscription de parts de SCPI à crédit. Il convient alors de déterminer, avec l’aide d’un conseiller en épargne, un montant d’investissement et une durée de financement. L’objectif est   que la différence entre la mensualité de crédit d’une part, et d’autre part  le dividende mensuel potentiel généré par les parts de SCPI – une fois le délai de jouissance passé -  soit compatible avec l’effort d’épargne mensuel que l’épargnant peut fournir dans la durée.

Lorsqu’un investisseur contracte un prêt pour acquérir un logement qui sera mis en location, il doit s’assurer que les loyers soient encaissés à temps pour que leur montant puisse couvrir les mensualités de l’emprunt. Cela implique une gestion relativement complexe et chronophage. En revanche, investir à crédit dans une SCPI permet à l’épargnant de se constituer un patrimoine, en déléguant la gestion à la société de gestion de la SCPI. La collecte des loyers et tout ce qui concerne la gestion des biens immobiliers est en effet du ressort de la société de gestion, qui transmet des bilans réguliers aux associés.

Par ailleurs, la mutualisation du risque est une dimension à prendre en compte. Le patrimoine d’une SCPI englobe plusieurs bâtiments dont les locataires se comptent par dizaines, parfois par centaines. Il existe ainsi plusieurs sources de revenus potentiels pour la SCPI. En cas de défaillance ou de départ de certains locataires, les autres peuvent continuer à payer leurs loyers, offrant une certaine visibilité sur les revenus de la SCPI et donc les dividendes potentiels reversés aux associés.

Il ne faut par ailleurs pas négliger l’effet de levier. Lorsque la souscription est financée via un crédit, il est envisageable que les mensualités soient couvertes par les revenus potentiels. Selon le rendement de la SCPI, les revenus en question peuvent éventuellement dégager des bénéfices. Prenons un exemple : un épargnant choisit d’acheter des parts dans une SCPI dont le rendement potentiel annoncé est d’environ 4 %. Il finance cette acquisition par un crédit contracté au taux d’intérêt de 2,5 %. Dans ce cas de figure, le rendement affiché est plus élevé, ce qui engendre un écart positif. Les revenus, bien que non garantis, permettent donc théoriquement à l’épargnant de s’acquitter de ses mensualités tout en conservant des plus-values. C’est le principe de l’effet de levier. En d’autres termes, l’épargnant peut espérer gagner de l’argent supplémentaire grâce à un crédit obtenu avec un apport personnel mesuré. Selon ses objectifs et ses besoins, l’épargnant peut disposer de revenus complémentaires ou d’une épargne après déduction des mensualités et des impôts. Toutefois, l’inverse est également à garder en tête : un crédit engage l’épargnant qui le contracte, et il doit le rembourser même si ses parts de SCPI ne lui rapportent pas un revenu suffisant, voire pas de revenu du tout.

En outre, les frais annexes à l’emprunt contracté, tels que l’assurance emprunteur et les frais de dossier, sont déductibles, au même titre que les intérêts du prêt. L’épargnant qui a choisi d’acheter ses parts à crédit a donc la perspective de réaliser des économies fiscales.
 

L’achat de parts de SCPI à crédit n’est pas dénué de risques. Pour commencer, les épargnants peuvent rencontrer des difficultés à faire valider leurs demandes de crédit. À la suite de la crise financière de 2008, de nombreux établissements bancaires ont préférer commercialiser leurs propres produits plutôt que de financer les parts de SCPI proposées par des sociétés de gestion. Les difficultés se rencontrent principalement au niveau des banques traditionnelles. Lorsqu’elles consentent à accorder le prêt, des surcoûts sont souvent à prévoir au niveau des intérêts. Néanmoins, ces derniers étant déductibles de l’assiette fiscale, les conséquences peuvent rester modestes.

Autre inconvénient : l’inversement de l’effet de levier. Dans l’éventualité où le rendement de la SCPI serait en baisse, les revenus potentiels risquent d’être inférieurs aux mensualités dues. L’épargnant étant engagé vis-à-vis de la banque, il est dans l’obligation de s’acquitter des mensualités, en payant la différence de sa poche. Il y a donc un risque d’insuffisance de revenus.

Le risque de perte en capital doit également être considéré. Dans une SCPI, il n’y a aucune garantie que le prix de cession (revente des parts) soit au moins équivalent au prix de leur acquisition initiale. Si l’épargnant procède à une cession à une période où la valeur des parts est en baisse, il peut perdre davantage que ce qu’il a investi. En effet, la différence entre le prix tiré de la vente et le montant dû à la banque sera payée par l’emprunteur.
 

Il existe deux options pour réaliser ce type d’opération, le choix reposant principalement sur le profil de l’emprunteur. 

Le crédit amortissable

Il s’agit du mode de financement à crédit classique dans le cadre d’un investissement dans une SCPI ou dans le domaine de l’investissement immobilier en général. 
En amont, la banque étudie le profil de l’emprunteur afin d’évaluer les risques, ce qui lui permet de déterminer le montant du crédit pouvant être accordé. Une simulation personnalisée est effectuée afin de déterminer le montant des mensualités qui incluent une partie du capital, les intérêts et l’assurance. On parle de mensualités dans le sens où le remboursement est effectué tous les mois, sur la base d’un montant fixe. 

L’effort d’épargne requis par le crédit amortissable est faible car les revenus potentiels générés par les titres de SCPI permettent souvent de couvrir une part conséquente, voire la totalité des mensualités. De manière générale, les dividendes (revenus générés par les loyers) sont suffisants pour payer les intérêts à chaque mensualité. En cas de performances positives, la part de capital pourrait également être couverte, même si cela ne peut être garanti. 

Le crédit amortissable offre l’avantage de la visibilité. Avant même de signer le contrat, l’épargnant est informé du montant qu’il devra verser mensuellement à la banque sur les prochaines années. En conséquence, il est en mesure de prévoir la somme maximale qu’il devra débourser si les performances de la SCPI sont négatives.

Le crédit in fine

Le crédit in fine est une option moins commune. L’épargnant ayant contracté un crédit pour intégrer la SCPI est toujours redevable de remboursements réguliers. En fonction de la banque, les prélèvements peuvent être mensuels ou faire l’objet d’une périodicité différente. Sur toute la durée de vie du crédit, ces remboursements se résument aux intérêts et aux assurances. Le capital sera à restituer en totalité à l’échéance du prêt. Autrement dit, le remboursement du capital emprunté pour investir dans une SCPI s’effectue en un versement unique.
L’avantage est que le montant des remboursements réguliers est moindre. Cela facilite la constitution d’une épargne sur le long terme. Le principal inconvénient est que l’épargnant doit pouvoir garantir la disponibilité d’un montant équivalent au capital à rembourser à échéance. S’il possède une épargne suffisante, il peut s’en servir pour s’acquitter de sa dette. Le cas échéant, il devra céder des parts de SCPI au risque de faire face à une perte en capital. Dans l’éventualité où l’épargne personnelle et/ou le prix tiré de la cession de parts de SCPI demeurent insuffisants, il devra trouver un autre moyen de rembourser son crédit auprès de la banque.

L’octroi d’un crédit in fine est plus risqué pour les établissements bancaires. Si l’on fait abstraction du potentiel manque de liquidité pour le remboursement intégral du capital, il existe d’autres risques comme le décès de l’emprunteur avant l’échéance du contrat. Afin de rétablir un certain équilibre, les banques requièrent généralement la souscription d’un contrat d’assurance vie parallèlement au crédit in fine. Dans la plupart des cas, les banques incitent les investisseurs à placer environ 30% du capital injecté dans les parts de SCPI dans l’assurance vie. En outre, des versements complémentaires programmés sont souvent exigés à titre de garantie complémentaire. En cas de décès de l’épargnant ou s’il se retrouve dans l’incapacité de rembourser son prêt à terme, les fonds issus du contrat d’assurance vie permettent à la banque de récupérer le prêt initialement accordé.

Face aux risques et aux contraintes qu’il représente, le crédit in fine est plus avantageux pour les emprunteurs qui se situent dans une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée et qui possèdent une trésorerie suffisante à engager dans une assurance vie.

Qu’il soit amortissable ou in fine, le prêt contracté est un engagement qui s’étale sur le long terme. Bien qu’il existe des perspectives de dégager des bénéfices, les risques de pertes restent significatifs. L’épargnant doit de ce fait évaluer sa situation patrimoniale en amont afin d’identifier le type de crédit, le montant et la durée de remboursement qu’il est en mesure de supporter. 

Comment se déroule l’investissement à crédit ?

Les conditions d’obtention d’un crédit bancaire pour financer l’acquisition de parts de SCPI sont assez strictes. Les banques demandent généralement ce qu’on appelle une sûreté réelle. Au sens juridique, cela équivaut à l’affectation d’un bien mobilier ou immobilier au remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. L’hypothèque est toutefois exclue. En effet, une SCPI possède plusieurs bâtiments et la banque ne peut associer chacun d’entre eux à l’hypothèque. En alternative, elle retient la garantie de Crédit Logement (CreLog). Pour en bénéficier, l’emprunteur doit posséder un bien immobilier à son nom. 

Dans de rares cas, certains établissements bancaires consentent à accepter l’hypothèque en guise de garantie à condition que le bien immobilier concerné soit libre de crédit et qu’il ne s’agisse pas de parts souscrites dans une SCPI. Ces offres s’accompagnent souvent de taux d’intérêt bas.

À l’issue du dépôt de la demande de financement, le dossier est examiné par la banque qui se réserve le droit de la refuser ou de l’accepter. Alors que les demandes de crédit immobilier classiques requièrent souvent plusieurs jours, voire des semaines d’étude, l’épargnant en SCPI peut obtenir la réponse de la banque dans les 24 heures. 

L’emprunteur doit compter environ 14 jours après l’acceptation de sa demande de financement pour que les fonds soient débloqués. Le montant accordé par la banque n’est pas crédité sur le compte de l’emprunteur mais est versé à la société de gestion de la SCPI.
Lorsque la société de gestion reçoit les fonds, elle attribue les parts correspondantes à l'épargnant qui a procédé à une réservation en amont. La transaction s’accompagne d’une attestation de propriété de part(s) remise par la société de gestion. Ce document constitue un titre de propriété que l’épargnant doit conserver sur toute la durée de détention des parts de SCPI.

Il faut savoir que d’une part, il existe ce qu’on appelle délai de jouissance, à savoir la période qui court entre l’achat de titres et la perception des premiers dividendes potentiels. En fonction de la SCPI, ce délai peut aller de 3 mois à 9 mois (5 mois pleins pour les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne). D’autre part, il y a les mensualités du crédit, la première échéance étant généralement due dans les 30-60 jours qui suivent le versement des fonds à la société de gestion. Durant les premiers mois, l’épargnant ne peut donc compter sur ses revenus potentiels pour rembourser son emprunt. En attendant l’entrée en jouissance, il génère un effort d’épargne dans l’optique d’équilibrer ses finances.

L’appréciation de l’équilibre du prêt servant à financer des parts de SCPI doit se faire sous un angle global. Bien que le taux d’intérêt impacte le coût total du prêt, il est loin de constituer l’unique paramètre à prendre en compte. S’il choisit une SCPI à rendement potentiel élevé, l’épargnant a davantage de chances de rentabiliser son placement et de dégager des bénéfices malgré un taux d’intérêt conséquent. De plus, les intérêts sont totalement déductibles de l’assiette fiscale, ce qui a pour conséquence de maximiser l’effet de levier dont l’emprunteur peut bénéficier.

Il faut également prêter attention aux contreparties demandées par la banque : domiciliation de revenus, sûreté réelle, assurance vie… Si elles permettent d’obtenir des taux d’intérêts intéressants, elles peuvent aussi causer des déséquilibres dans la trésorerie de l’investisseur en plus de représenter des contraintes parfois superflues. 

En résumé, investir à crédit dans une SCPI permet de se constituer un patrimoine moyennant un effort financier plus faible. En revanche, le projet doit être mûrement réfléchi, le prêt engageant son souscripteur à honorer ses dettes jusqu’à échéance de la dernière mensualité. L’accompagnement d’un conseiller financier est vivement conseillé afin d’estimer les risques.