SCI ou SCPI

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Définition de la SCI

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille ou des associés proches, de se regrouper pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Autrement dit, contrairement à un investissement individuel, la SCI offre la possibilité de détenir un patrimoine immobilier collectif tout en répartissant les droits et les obligations entre les associés.

• Fonctionnement : La SCI est une société privée dont la gestion est assurée par les associés eux-mêmes. L’objectif principal de la SCI ? Faciliter la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers en permettant à plusieurs associés d’en partager la propriété et les revenus. Chaque associé détient alors des parts de la société, lesquelles représentent une fraction du patrimoine immobilier global. Ces parts permettent de bénéficier des revenus locatifs (proportionnellement au nombre de parts détenues), mais également d'une certaine flexibilité dans la transmission du patrimoine immobilier.
• Objectif : En créant une SCI, les associés gèrent directement leurs biens immobiliers, tout en adaptant cette gestion à leurs objectifs patrimoniaux. Cela en fait un outil privilégié pour la gestion d’un patrimoine familial, souvent utilisé pour organiser la transmission aux héritiers, en évitant les complexités de l’indivision.
• Mode de constitution : La création d’une SCI nécessite certaines formalités administratives, comme la rédaction des statuts, l’enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce, ou encore la publication dans un journal d’annonces légales. Ces étapes peuvent engendrer des frais et nécessitent certaines connaissances. Une fois constituée, la société doit également organiser des assemblées régulières et tenir une comptabilité claire. 

Définition de la SCPI

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une forme de placement collectif. Elle permet aux investisseurs d’acquérir des parts d’un vaste portefeuille immobilier géré par une société de gestion professionnelle. Ce type d’investissement immobilier convient plus spécifiquement aux épargnants souhaitant obtenir des revenus réguliers (non garantis) sans avoir à se charger de la gestion directe des biens.

• Fonctionnement : Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion et de l’entretien d’un parc immobilier. Les biens immobiliers peuvent inclure des bureaux, des commerces, ou des résidences dans toute la France et parfois même en Europe ou hors zone euro. Chaque investisseur achète des parts de la SCPI, ce qui lui permet de percevoir une partie des revenus locatifs générés par le portefeuille immobilier, proportionnellement à leur investissement.
• Objectif : L’objectif principal d’une SCPI est de générer des revenus locatifs pour les associés (les détenteurs de parts) tout en valorisant le capital investi sur le long terme. En investissant dans une SCPI, les particuliers profitent de la diversification de leur patrimoine immobilier sans avoir à se soucier des contraintes de gestion.
• Souscription : Pour acheter des parts de SCPI, il est possible de souscrire de différentes manières, au comptant ou à crédit, auprès d’un organisme spécialisé dans l’épargne, en direct avec la société de gestion de la SCPI ou par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine. Notez alors que les frais de gestion et de souscription sont à prendre en compte lors de l’investissement, car ils impactent le rendement global des parts.

Avantages de la SCI

Liberté de gestion et choix des biens immobiliers

L’une des grandes forces de la SCI est la liberté qu’elle offre à ses associés en matière de gestion immobilière. Dans une SCI, les associés peuvent choisir eux-mêmes les biens immobiliers à acquérir, les locataires, s’il veut revendre certains biens, ainsi que les travaux à entreprendre. Cette gestion directe est particulièrement appréciée des investisseurs souhaitant se construire un patrimoine commun tout en ayant un contrôle sur les investissements.

Transmission facilitée du patrimoine

La SCI permet de transmettre un patrimoine immobilier de manière progressive et optimisée. En effet, les parts de la société peuvent être transmises par donation, avec la possibilité de bénéficier de certaines réductions fiscales. Cela en fait un outil efficace pour une transmission familiale.

Avantages fiscaux potentiels

Les revenus d’une SCI peuvent, au choix, être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Chacun de ces régimes fiscaux présente des spécificités qui permettent d’optimiser la fiscalité en fonction des objectifs des associés et de leur situation personnelle.

Inconvénients de la SCI

Gestion administrative et complexité

La gestion d’une SCI exige une organisation rigoureuse. Les assemblées générales sont obligatoires, tout comme la rédaction de procès-verbaux et la tenue d’une comptabilité régulière. Or, ce suivi administratif peut être contraignant, notamment si les associés n’ont pas d’expérience en gestion d’entreprise. Les décisions importantes, comme la vente d’un bien immobilier, nécessitent également l’accord unanime des associés, ce qui peut compliquer la prise de décision.

Responsabilité illimitée des associés

Dans une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société de manière illimitée. Cela signifie qu’en cas de difficultés financières, chaque associé peut être tenu de rembourser les dettes de la SCI en proportion de ses parts.

Engagement financier important

Enfin, la constitution d’une SCI demande un investissement initial souvent conséquent, que ce soit pour l’achat de biens immobiliers ou pour la couverture des frais liés à la création de la société (rédaction des statuts, frais d’enregistrement, etc.). Par ailleurs, en fonction des décisions prises par la société, les associés peuvent être sollicités pour des apports financiers supplémentaires, que ce soit pour des travaux ou des frais d’entretien. Ce type de placement immobilier demande donc une certaine capacité d’investissement et une implication active.

Avantages de la SCPI

Gestion déléguée et professionnelle

L’un des principaux attraits des SCPI est la délégation de la gestion des biens à une société professionnelle. Contrairement à la SCI, où les associés gèrent directement les biens, la SCPI confie cette tâche à des experts en immobilier. Ces sociétés de gestion s’occupent de tout : sélection des actifs immobiliers, perception des loyers, entretien, revente des biens... Ainsi, l’investisseur peut profiter des revenus de son placement (non garantis) sans se soucier des contraintes opérationnelles.

Diversification du patrimoine immobilier

En investissant dans une SCPI, les épargnants accèdent à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. En effet, les SCPI investissent dans divers types de biens (bureaux, commerces, santé, résidentiel...) répartis sur différents secteurs géographiques. Or, cette diversification répartit les risques.

Accès facilité avec un capital moindre

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un capital initial réduit, parfois à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. Contrairement aux SCI, qui nécessitent souvent un apport important pour acheter un bien entier, les SCPI rendent l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d’épargnants.

Revenus potentiels réguliers (non garantis)

Les SCPI sont généralement orientées vers la distribution de revenus réguliers sous forme de dividendes, issus des loyers perçus par la société de gestion. Cette régularité des revenus, bien que variable en fonction des performances du marché immobilier, en fait un choix de placement prisé par les épargnants en quête de revenus passifs (c’est-à-dire sans se charger de la gestion des biens).

Inconvénients de la SCPI

Frais de gestion et frais de souscription

Les SCPI impliquent des frais de souscription et des frais de gestion, déduits directement des revenus perçus par les investisseurs. Ces frais, qui rémunèrent la société de gestion pour son travail, peuvent réduire le rendement net de l’investissement.

Rendements soumis aux fluctuations du marché immobilier

Comme tout placement immobilier, les SCPI sont exposées aux risques de marché. Le rendement des parts peut varier en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier, des taux d’occupation des biens et de la conjoncture économique. Les épargnants doivent donc être conscients que les performances de leur placement sont liées aux aléas du marché immobilier.

Liquidité limitée

Les SCPI ne sont pas des placements totalement liquides. La vente des parts de SCPI peut être conditionnée par la demande et le processus de revente peut prendre du temps. En cas de besoin urgent de liquidités, il peut être plus difficile de céder rapidement ses parts. Les SCPI sont donc mieux adaptées aux investisseurs disposés à placer leur capital sur le long terme.

Risque de perte en capital

Enfin, comme pour tout investissement, il existe un risque de perte en capital avec les SCPI. La valeur des parts peut fluctuer à la baisse en fonction de la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. En cas de baisse du marché immobilier, la revente des parts peut entraîner une perte en capital pour l’épargnant.

La fiscalité des SCI

Une SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

• Impôt sur le revenu : Dans ce régime, les revenus locatifs générés par les biens immobiliers de la SCI sont directement imposés au niveau des associés. Chaque associé est ainsi redevable de l’impôt selon sa quote-part dans le capital de la SCI. Ce régime permet de profiter du régime des revenus fonciers, mais ne permet pas de déduire l’amortissement des biens.
• Impôt sur les sociétés : En optant pour l’IS, la SCI peut déduire l’amortissement des biens immobiliers, ce qui peut réduire le montant imposable. Toutefois, cette option entraîne une taxation plus élevée des plus-values en cas de cession des biens et des parts.

Transmission et donation de parts

Les parts de SCI peuvent être transmises par donation ou héritage, ce qui facilite la transmission du patrimoine familial. En cas de donation, des abattements fiscaux peuvent s’appliquer selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

La fiscalité des SCPI

Les revenus distribués par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Les épargnants doivent déclarer ces revenus fonciers dans leur déclaration de revenus, et le taux d’imposition dépend de leur tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux (actuellement de 17,2 %) s’appliquent également aux revenus perçus, ce qui impacte le rendement net des parts.

À noter : certaines SCPI, appelées SCPI fiscales, permettent de bénéficier de dispositifs d’incitation fiscale (comme la loi Pinel ou la loi Malraux), qui réduisent l’impôt sur le revenu. Pour cela, ces SCPI investissent dans des biens immobiliers éligibles à certains dispositifs et offrant des réductions d’impôt selon la situation de l’épargnant, en contrepartie d’une durée minimum d’investissement.

La transmission de parts de SCPI, quant à elle, est relativement simple. Les parts de SCPI peuvent être cédées ou transmises par donation, et des droits de mutation sont alors appliqués, tout comme pour les actions d’une société. Toutefois, il n’y a pas de responsabilité illimitée pour les associés, contrairement à la SCI, ce qui limite le risque pour les héritiers.

Profil de l’investisseur

SCI : Pour un contrôle direct du patrimoine immobilier

La SCI est idéale pour les investisseurs souhaitant gérer directement leurs biens immobiliers. Cette forme de société civile permet de détenir et d’administrer des biens en groupe, en préservant un contrôle total sur la gestion des biens, avec une implication active dans les décisions.

SCPI : Pour une gestion déléguée et un placement accessible

La SCPI est recommandée aux épargnants qui préfèrent déléguer la gestion de leurs actifs immobiliers. En investissant dans des parts de SCPI, vous bénéficiez d’un revenu potentiel sans vous soucier des contraintes de gestion. Ce placement est donc plus adapté aux personnes qui souhaitent diversifier leur portefeuille ou obtenir des revenus complémentaires (non garantis), mais sans être impliquées dans la gestion quotidienne des biens immobiliers.

Objectifs d’investissement

SCI : Patrimoine à long terme et transmission

Si votre objectif est de construire un patrimoine immobilier à long terme, avec une possibilité de transmission aux générations futures, la SCI est un outil intéressant. En effet, elle facilite la transmission du capital immobilier aux héritiers. De plus, elle permet également de structurer le patrimoine familial, en permettant aux associés de disposer d’un bien immobilier partagé.

SCPI : Revenus réguliers et diversification

La SCPI est orientée vers la génération de revenus réguliers (non garantis), issus des loyers des actifs gérés. Elle convient davantage aux épargnants qui souhaitent percevoir des revenus locatifs passifs sans investir une somme importante dans un seul bien immobilier. De plus, les SCPI offrent également un avantage en matière de diversification géographique et sectorielle : elles permettent d’accéder à des actifs variés, répartis sur différents marchés immobiliers en France et parfois même par-delà les frontières nationales. Cela permet de répartir le risque.

Tolérance au risque

SCI : Le risque accru de la responsabilité illimitée

Dans une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société en proportion de leurs parts, ce qui signifie qu’ils peuvent être tenus de couvrir les dettes en cas de difficultés financières. Ce risque est d’autant plus grand si la SCI recourt à des emprunts pour financer ses biens immobiliers.

SCPI : Risque de perte en capital, mais responsabilité limitée

En investissant dans des parts de SCPI, l’épargnant prend un risque lié aux fluctuations du marché immobilier et aux performances de la société de gestion. Cependant, les associés de SCPI ne sont pas tenus de couvrir les dettes de la société de gestion, ce qui limite leur responsabilité en cas de difficultés financières de la SCPI. Pour autant, il est important de noter que le rendement des parts peut fluctuer, et qu’il existe un risque de perte en capital si la valeur des actifs immobiliers baisse.

Flexibilité et besoin de liquidités

SCI : Engagement à long terme et moindre liquidité

La SCI est un investissement immobilier qui demande souvent un engagement à long terme. Le processus de cession de parts de SCI est parfois complexe et peut nécessiter l’accord des autres associés. La SCI convient donc aux investisseurs qui n’ont pas de besoin immédiat de liquidités et qui sont prêts à immobiliser leur capital pour une durée longue.

SCPI : Plus de flexibilité, mais liquidité relative

Bien que les SCPI offrent une plus grande flexibilité pour l’acquisition et la cession de parts, leur liquidité reste limitée comparée aux placements financiers classiques comme les actions ou les obligations. La vente des parts de SCPI dépend de la demande, et le processus de rachat peut prendre plusieurs mois. Toutefois, la SCPI demeure un placement plus flexible que la SCI pour ceux qui souhaitent accéder à des liquidités plus rapidement. Malgré tout, il s’agit d’un investissement à envisager sur le long terme.

Vous l’aurez compris, malgré leurs acronymes assez proches, la SCI et la SCPI sont deux options très différentes, permettant toutes deux de se constituer un patrimoine immobilier. En réalité, l’essentiel est de sélectionner la formule correspondant le mieux à vos objectifs, à votre tolérance au risque et à votre horizon de placement.