Pourquoi appliquer un délai de jouissance ?

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Une Société Civile de Placement Immobilier est une structure d'investissement collectif qui permet à des épargnants d'investir dans l'immobilier de manière indirecte, ce qui leur vaut aussi l’appellation de « pierre papier ». Plus concrètement, au lieu d'acheter un bien immobilier, les investisseurs achètent des parts de la SCPI, qui elle-même détient et gère un portefeuille diversifié de biens.

Les SCPI collectent des fonds auprès des épargnants. Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir un ensemble de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, ou des logements résidentiels. L'objectif ? Générer des revenus locatifs (loyers) et des plus-values, qui sont ensuite redistribués aux porteurs de parts de SCPI sous forme de dividendes.

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune ayant des stratégies d'investissement spécifiques :

• Les SCPI de rendement : Ces SCPI se concentrent sur l'acquisition de biens immobiliers générant des revenus locatifs (loyers) réguliers.
• Les SCPI fiscales : Elles sont conçues pour offrir des avantages fiscaux et investissent dans des biens éligibles à des dispositifs avantageux, comme la loi Pinel.
• Les SCPI de plus-value : Leur objectif principal est la valorisation du capital à long terme, avec un accent mis sur la croissance des prix de l'immobilier.

>Découvrez comment calculer le délai de jouissance.

Le délai de jouissance correspond à la période qui s'écoule entre la souscription des parts de SCPI et le moment où l'investisseur commence à percevoir ses premiers revenus locatifs.

Autrement dit, le délai de jouissance est une période pendant laquelle les nouvelles parts souscrites ne donnent pas encore droit aux revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI. Ainsi, bien que l'investisseur ait acheté des parts, il ne perçoit pas immédiatement de dividendes.

La durée du délai de jouissance varie généralement entre 3 et 6 mois, en fonction des politiques de gestion propres à chaque SCPI. Pensez donc à vous renseigner sur la durée exacte de ce délai avant de souscrire vos parts de SCPI, car cela aura un impact direct sur le moment où vous commencerez à percevoir de potentiels revenus.

Le délai de jouissance, bien qu'il puisse sembler contraignant pour certains investisseurs, joue un rôle capital dans le fonctionnement des SCPI.

Lorsque de nouveaux investisseurs souscrivent des parts de SCPI, cela permet à la société de gestion de collecter les fonds nécessaires pour acquérir des biens immobiliers. Toutefois, cette collecte ne se traduit pas immédiatement par l'achat de nouveaux biens, car plusieurs étapes préalables sont nécessaires.

• L’identification des opportunités : La société de gestion doit d'abord identifier des biens immobiliers correspondant à sa stratégie d'investissement. Cela nécessite une analyse approfondie du marché immobilier, des prix, et du potentiel de taux de rendement de chaque bien.
• La négociation et l’acquisition : Une fois les biens identifiés, des négociations sont entreprises pour obtenir le meilleur prix possible. Or, ce processus peut prendre du temps.
• Les travaux et la mise en location : Certains biens peuvent nécessiter des travaux de rénovation ou d'aménagement avant d'être mis en location. Ensuite, des contrats de location doivent être établis, ce qui peut également prendre plusieurs semaines voire quelques mois.

Le délai de jouissance permet donc à la société de gestion de réaliser ces étapes de manière efficace et pertinente.

Le délai de jouissance, bien qu'il implique une période d'attente avant de commencer à percevoir des revenus, offre plusieurs avantages importants pour les investisseurs en SCPI.

La sécurité de l'investissement

Le délai de jouissance permet aux sociétés de gestion de mieux sécuriser leurs investissements avant de distribuer les revenus aux porteurs de parts. Rappelons-le, cette période est utilisée pour :

• Analyser le marché immobilier, évaluer les prix, et choisir des biens de qualité, offrant un bon potentiel de rendement et de sécurité.
• Négocier de meilleurs prix d'achat.
• Réaliser les travaux de rénovation ou de mise en conformité nécessaires, pour que les biens soient en bon état et prêts à générer des revenus locatifs stables, par l’intermédiaire des loyers perçus.

Le potentiel de rendement

L’un des principaux objectifs du délai de jouissance est d'optimiser le taux de rendement des investissements en SCPI. Cette période permet aussi de :

• Mettre en place des stratégies de gestion locative efficaces, pour que les biens soient loués dans des conditions avantageuses, à des locataires fiables.
• Élaborer une planification financière digne de ce nom, en prévoyant tant que possible les revenus et les dépenses à venir, pour une distribution plus stable et régulière des dividendes.

La transparence

Le délai de jouissance contribue également à renforcer la transparence et la confiance des investisseurs envers la SCPI et la société de gestion :

• Les investisseurs sont informés dès la souscription de la durée du délai de jouissance et des raisons de son application.
• En ayant le temps de bien gérer les fonds collectés avant de commencer à distribuer les revenus, la société de gestion peut démontrer son sérieux et son professionnalisme. Cela renforce donc la confiance des investisseurs.
• Enfin, le délai de jouissance assure une répartition équitable des revenus entre tous les investisseurs, en fonction de la date de souscription de leurs parts. Ainsi, tous les porteurs de parts sont traités de manière juste et transparente, en commençant à percevoir des revenus après le même délai de carence.

L’absence de revenus immédiats

Pendant le délai de jouissance, les fonds investis en SCPI ne génèrent pas de revenus pour l'investisseur. Cela peut donc être contraignant, notamment pour les épargnants comptant sur ces rentrées d’argent pour compléter leurs revenus réguliers ou pour des besoins financiers immédiats.

La compréhension nécessaire

Cela nécessite de bien comprendre le mécanisme du délai de jouissance. Pour éviter toute surprise ou déception, les investisseurs doivent être conscients de cette notion. Pensez donc bien à vous renseigner sur sa durée avant de vous engager.

L’impact sur la liquidité

Le délai de jouissance peut également avoir un impact sur la liquidité de l'investissement en parts de SCPI. En effet, pendant le délai de jouissance, les fonds investis sont immobilisés sans générer de revenus. Cela peut donc limiter la flexibilité financière de l'investisseur, surtout en cas de besoin urgent de liquidités.

De plus, si un investisseur décide de vendre ses parts de SCPI avant la fin du délai de jouissance, il peut subir une perte de valeur, tout simplement parce que ses parts n’ont pas encore commencé à générer des revenus.

Pour atténuer les inconvénients du délai de jouissance, les investisseurs peuvent adopter plusieurs stratégies :

• Planifier leurs investissements : En tenant compte du délai de jouissance dans leur planification financière, les investisseurs peuvent mieux gérer leurs attentes et leurs besoins de liquidités. Ils peuvent notamment éviter de compter sur les revenus des SCPI pour des dépenses immédiates.
• Diversifier leurs placements : En diversifiant leurs investissements, les épargnants peuvent compenser l'impact du délai de jouissance. Par exemple, en investissant dans différents types de placements, tels que des produits financiers à court terme, ils peuvent parfois obtenir une source de revenus immédiate afin de compenser la période de jouissance.
• Anticiper : Avant de souscrire des parts de SCPI, les investisseurs doivent avant tout bien comprendre leurs conditions de souscription, à commencer par le délai de jouissance. C’est en anticipant cette période que vous ajusterez au mieux votre stratégie d'investissement et que vous éviterez les surprises.