Les avantages et contraintes de la SCPI

Investir dans l’immobilier en direct nécessite une mise de fonds assez importante, qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire plusieurs centaines. Avec la SCPI, il est possible pour un épargnant d’accéder à l’immobilier professionnel (bureaux, hôtels, entrepôts, etc.) avec un budget moins important. En effet, le prix d’une part de SCPI est plus accessible car il va de quelques centaines à quelques milliers d’euros.

En outre, il existe plusieurs moyens pour accéder à des parts des SCPI en fonction de sa situation et de ses besoins présents ou futurs :

• Souscrire comptant ou à crédit (grâce à un prêt bancaire dont l’octroi n’est pas garanti par la société de gestion) 
• Souscrire en une fois ou progressivement avec le plan épargne immobilier (PEI), à partir d’une part détenue en pleine propriété 
• Choisir le réinvestissement programmé  de ses dividendes potentiels
• Souscrire en démembrement 
• Souscrire via l’assurance vie 

Acheter des parts de SCPI comporte des risques, liés à la dimension immobilière de l’investissement (locaux vides, loyers impayés, baisse de la valeur de l’immeuble, etc.) et pouvant aboutir à une perte en capital. Plus la SCPI est diversifiée en termes de géographie, de typologie et de locataires (nombre de locataires et secteurs d’activité de ces derniers), plus ces risques sont dilués. Par exemple, en cas de problème lié à un immeuble, un locataire ou à la conjoncture dans un secteur ou une zone géographique donnée, le rendement de la SCPI peut être momentanément affecté - toutefois elle continue de percevoir les loyers potentiels des autres immeubles, sa rentabilité est donc moins susceptible d’être entamée sur le long terme. 

Par opposition, une SCPI spécialisée permet par exemple d’investir dans différents biens localisés dans différentes régions, mais sur un seul secteur d’activité (santé, logistique, éducation…). Se spécialiser implique également d’acheter des immeubles quel que soit l’état du marché, y compris lorsque les prix sont très élevés et/ou les biens rares. À cela s’ajoute sa vulnérabilité dans le cas d’une crise localisée ou touchant un secteur donné. Sur le long terme, la spécialisation d’une SCPI peut donc porter atteinte à sa rentabilité.

La diversification est également possible au niveau des devises, lorsque la SCPI investit dans des immeubles situés à l’étranger, en dehors de la zone euro. Les loyers sont alors perçus dans la devise locale. En fonction des taux de change, cette prise de risque supplémentaire peut s’avérer être un levier de création de valeur pour le patrimoine sur le long terme.

Le rendement annuel moyen des SCPI sur les dix dernières années est resté attractif, bien que ceci ne soit pas un gage de performance future. En 2020, les SCPI ont affiché un taux de rendement moyen de 4, 18 % (source IEIF), en dépit de la crise.

Les potentiels dividendes réguliers perçus peuvent constituer une source de revenus permettant à l’épargnant de faire évoluer son pouvoir d’achat, de préparer sa retraite ou de financer un projet. Il est également possible de réinvestir les sommes perçues en acquérant de nouvelles parts de SCPI, augmentant ainsi l’investissement progressivement au fil des ans. 

Toutefois, il faut noter qu’un délai de 5 mois court entre le moment de la souscription et la perception des premiers revenus potentiels. Ce délai, appelé délai de jouissance, est le temps nécessaire à la société de gestion pour investir l’argent et acquérir de nouveaux immeubles offrant un rendement compatible avec l’objectif non garanti qu’elle a fixé pour la SCPI.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L’investissement en SCPI permet d’accéder à un patrimoine immobilier sans devoir faire face aux contraintes liées à la détention d’immobilier locatif en direct : gestion locative, administrative et de trésorerie. En contrepartie de frais de gestion, la société de gestion prend en charge les contraintes liés aux biens qu’elle acquiert.

Elle va ainsi s’occuper notamment de :

• La sélection, l’achat et la revente des biens ;
• La recherche des locataires ;
• La rédaction des baux et des états des lieux ;
• La gestion des litiges ;
• Les encaissements et la distribution des loyers ;
• Le paiement des taxes et charges ;
• L’optimisation du taux d’occupation des biens immobiliers ;
• Les éventuels travaux de rénovation

La société de gestion a également une mission comptable et administrative. Elle va ainsi optimiser les flux de trésorerie, publier les bulletins trimestriels et annuels, organiser les assemblées générales, envoyer les convocations…
L’épargnant est ainsi déchargé de l’administration des biens. Il supporte des frais de gestion qui sont directement prélevés sur les loyers, et n’a pas à prendre en charge les problèmes quotidiens liés au patrimoine immobilier. Il est par ailleurs régulièrement informé de l’état et de l’actualité de la SCPI, et perçoit des dividendes potentiels nets de frais.

Même si les SCPI peuvent concerner des biens d’habitation, la plupart sont investies dans des biens immobiliers d’entreprise. Le capital de l’épargnant est ainsi utilisé pour acquérir par exemple des bureaux, des commerces, des hôtels, des entrepôts.

Le prix de ce type de biens est généralement plus élevé qu’un bien individuel classique. Le marché est relativement fermé et il est rare qu’un particulier achète par exemple un commerce pour le mettre en location. Les différentes règlementations et le coût sont un frein majeur à ce type d’opération.

La SCPI est une solution pour investir dans ce type de biens. Avoir accès à l’immobilier tertiaire permet d’avoir un champ d'investissement plus vaste, et toujours avec le suivi d’un expert.

Les revenus potentiels perçus dans le cadre d’un investissement en SCPI sont à déclarer par l’épargnant et soumis à l’impôt sur le revenu. Selon leur nature (revenus fonciers, revenus financiers, revenus mobiliers), ils sont à déclarer différemment.

6.1. La SCPI via l’assurance vie

Il est possible de profiter d’une fiscalité attractive sur les plus-values en faisant l’acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Il faut attendre 8 ans de contrat pour en bénéficier. 
Après 8 ans, les plus-values sont exonérées d'impôt (dans la limite de 4 600 € par an et par personne, 9 200€ pour un couple) ; au-delà, le taux d’imposition n'est que de 7,5%. Les prélèvements sociaux, quant à eux, restent inchangés à 17,2%. 
Par ailleurs, en cas de décès, les versements réalisés avant 70 ans sont exonérés de droit de succession jusqu'à 152 000 €, et ce pour chaque personne désignée comme bénéficiaire du contrat. 
 

6.2 Optimisation via le démembrement 

La pleine propriété d’une part de SCPI se divise en deux parties :

• La nue-propriété
• L’usufruit (les revenus potentiels générés par un bien)

Le démembrement de SCPI consiste à séparer ces deux parties. Lorsque l’épargnant n’acquiert que la nue-propriété, son investissement est dit “en démembrement”. L’usufruit de ces parts de SCPI revient à quelqu’un d’autre. La durée du démembrement est fixée lors de l’achat des parts – de 3 à 10 ans. 

Il existe deux types de démembrement :  

• Le démembrement temporaire : le nu-propriétaire acquiert des parts de SCPI avec une décote sur le prix d’achat. Il ne touche pas de revenus et n’est donc pas redevable de l’impôt sur le revenu* pendant la durée choisie. Les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas non plus soumises à l'impôt sur la fortune immobilière pendant cette période. Sa fiscalité n’est ainsi pas alourdie.

• Le démembrement viager offre à l’épargnant la possibilité de préparer la transmission de son patrimoine. Les parents usufruitiers perçoivent les potentiels dividendes, et les enfants détiennent la nue-propriété des parts. Le démembrement viager prend fin au décès des usufruitiers : les nus-propriétaires récupèrent alors mécaniquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes, et peuvent percevoir les potentiels revenus qu’elles génèrent.  

*seules les potentielles plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles par la SCPI, distribuées au nu-propriétaire durant la période de démembrement, sont à déclarer par ce dernier.