Les SCPI et la régularité des revenus

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Une SCPI est un véhicule d'investissement collectif permettant à des particuliers d'acheter des parts d'une société civile détenant un patrimoine immobilier géré par une société spécialisée. Autrement dit, les SCPI offrent la possibilité d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement de biens immobiliers. Pour ce faire, les épargnants achètent des parts de SCPI. Ces SCPI sont propriétaires d'un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces ou des logements.

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune ayant des objectifs et des stratégies de gestion spécifiques :

• Les SCPI de rendement : Ces SCPI sont principalement orientées vers la génération de revenus réguliers. Elles investissent dans des biens immobiliers de qualité, souvent des bureaux ou des commerces, dont les loyers sont redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes. Le rendement de ces SCPI dépend du taux d'occupation des biens et de la qualité des locataires.
• Les SCPI fiscales : Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie d'un investissement dans des secteurs immobiliers spécifiques, et dans des zones éligibles à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.). Les revenus perçus peuvent être moins réguliers, mais les avantages fiscaux, obtenus en fonction de la situation personnelle fiscale de l'investisseur, peuvent compenser cette variabilité.
• Les SCPI de plus-value : L'objectif principal de ces SCPI est la valorisation du capital investi, c’est à dire le fait de réaliser une plus-value lors de la revente des biens acheté à un prix décoté.  Ces dernières misent sur l'appréciation des prix des biens immobiliers à long terme plutôt que sur la génération de revenus immédiats. Les investisseurs espèrent ainsi réaliser une plus-value lors de la revente des parts.

Le fonctionnement des revenus des SCPI

Les SCPI sont conçues pour générer des revenus réguliers pour les investisseurs :

• Les revenus locatifs perçus par la SCPI : Une SCPI investit dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Ces biens sont alors loués à des entreprises ou des particuliers, ce qui génère ainsi des revenus locatifs. La société de gestion de la SCPI collecte ces loyers, qui constituent la principale source de revenus de la SCPI.
• La redistribution des revenus aux investisseurs : Les revenus locatifs perçus sont redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes, généralement de manière trimestrielle. Chaque investisseur reçoit une part des revenus proportionnelle aux parts de SCPI qu’il détient. Cette redistribution régulière des revenus locatifs apporte ainsi des revenus potentiels réguliers aux épargnants, bien que leur montant ne soit pas garanti.

Les facteurs de régularité des revenus dans une SCPI

Plusieurs facteurs contribuent à la régularité des revenus générés par les SCPI :

• La diversification des investissements : Les SCPI investissent dans un large éventail de biens immobiliers situés dans différentes zones géographiques et secteurs économiques. Or, cette diversification aide à réduire le risque lié à la vacance locative ou aux impayés, ce qui assure ainsi une meilleure stabilité des revenus. En effet, en investissant dans divers actifs immobiliers, les SCPI parviennent à mieux lisser les fluctuations du marché immobilier.
• Une gestion professionnelle du parc immobilier : Les sociétés de gestion des SCPI emploient des professionnels de l'immobilier pour gérer leurs biens. Ces experts s'occupent de la sélection des locataires, de la négociation des baux, de l'entretien des bâtiments et de toutes les autres tâches liées à la gestion immobilière. Or, comme la gestion est plus efficace, cela permet de maintenir un taux d'occupation élevé et donc de minimiser les risques liés à la vacance locative ou aux défaillances de paiement.
• La stabilité des baux et des locataires : Les SCPI privilégient souvent des baux de longue durée avec des locataires solides et stables, tels que des entreprises de renom. Ces contrats de location à long terme assurent des revenus réguliers et réduisent le risque de vacance locative. De plus, notons aussi que les locataires institutionnels ou les grandes entreprises offrent généralement une meilleure garantie de paiement des loyers.

Bien que les SCPI présentent de nombreux avantages, et notamment en ce qui concerne la régularité des revenus et la gestion professionnelle des actifs immobiliers, il est important de rappeler qu'elles comportent également des risques.

Comme tout placement immobilier, les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier et peuvent être affectées par une baisse des prix de l'immobilier ou une augmentation des taux d'intérêt.

De plus, la vacance locative, les impayés de loyers ou la défaillance des locataires peuvent impacter les revenus distribués aux investisseurs.

Il est également possible que la revente des parts de SCPI soit moins liquide que prévu, entraînant des difficultés à récupérer le capital investi rapidement.

Les investissements en SCPI peuvent aussi être exposés à des risques de change, surtout si les actifs sous-jacents sont situés dans des pays avec une monnaie différente de celle de l'investisseur. Les fluctuations des taux de change peuvent donc affecter la valeur des revenus et du capital.

Aussi, le risque de perte de capital n'est pas à négliger. En cas de crise économique ou de gestion inefficace, le prix des parts de SCPI peut diminuer, entraînant une perte en capital pour l'investisseur.

Le risque de contrepartie est également présent. Il s'agit du risque que la société de gestion ne soit pas en mesure de remplir ses obligations, par exemple en cas de faillite.

Enfin, souvenez-vous que les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs. Il est donc essentiel pour les épargnants de bien comprendre ces risques et de diversifier leurs investissements pour mieux les gérer.

Les SCPI, peuvent constituer une source de revenus complémentaires. Plusieurs profils peuvent y trouver des avantages spécifiques.

Les épargnants en quête de diversification

Les investisseurs cherchent souvent à diversifier leurs investissements pour optimiser leur patrimoine. Les SCPI leur offrent une solution intéressante, en leur permettant d'investir dans l'immobilier sans forcément avoir un capital important dès le départ. En achetant des parts de SCPI, ils peuvent ainsi diversifier leurs placements, tout en bénéficiant de revenus potentiels et réguliers.

Les épargnants en quête de régimes fiscaux spécifiques

Certains épargnants sont particulièrement attirés par les SCPI fiscales, qui offrent des avantages fiscaux intéressants en plus des revenus réguliers. En investissant dans des SCPI Pinel ou Malraux, par exemple, ils peuvent bénéficier de réductions d'impôts tout en percevant des revenus locatifs selon leur situation patrimoniale et fiscale.

Les investisseurs cherchant à mutualiser les risques

Enfin, les SCPI sont idéales pour les investisseurs souhaitant mutualiser les risques. En diversifiant les investissements immobiliers géographiquement et sectoriellement, les SCPI réduisent l'impact des fluctuations du marché immobilier sur les revenus des investisseurs. Cela permet de lisser les revenus et de réduire les aléas liés à la gestion directe de biens immobiliers.

Pour comprendre pleinement les SCPI, comparons-les maintenant avec d'autres types d'investissements.

L’immobilier direct

L'investissement dans l'immobilier direct consiste à acheter un bien immobilier pour le louer. Bien que ce type de placement puisse offrir des avantages, tels que la détention physique de l'actif et la possibilité de valoriser son capital, il comporte également des risques et des inconvénients :

• Des revenus moins réguliers : Les revenus provenant de l'immobilier direct peuvent être irréguliers, notamment en raison de la vacance locative ou des impayés. Toutefois, il est possible d’avoir recours à des agences de gestion locative qui gèrent les biens et reversent les loyers.
• Une gestion chronophage et des risques plus élevés : La gestion directe d'un bien immobilier implique de nombreuses responsabilités, telles que la recherche de locataires, la maintenance du bien, la rédaction des contrats de location et la gestion des baux. Or, cette gestion peut être chronophage et coûteuse. De plus, il est possible que les propriétaires soient alors exposés aux risques de dégradation du bien et de litiges avec les locataires.
• Une diversification limitée : Investir dans un seul bien immobilier expose les investisseurs à d’importants risques géographiques et sectoriels.
• Un apport conséquent : Enfin, pour accéder à la diversification immobilière en détention directe, cela requiert un capital important.

Les actions et obligations

Les actions et obligations sont d’autres instruments financiers couramment utilisés pour diversifier un portefeuille d'investissement. Cependant, ils présentent des caractéristiques différentes des SCPI :

• La volatilité des actions : Les actions peuvent offrir des rendements élevés, et elles sont également sujettes à une forte volatilité. Les fluctuations des marchés boursiers peuvent ainsi entraîner des variations importantes des revenus et du capital investi.
• Le rendement des obligations : Les obligations sont souvent considérées comme des placements plus sûrs que les actions. Ces dernières offrent des revenus sous forme de coupons.

Les SCPI se distinguent par leur capacité à offrir des revenus issus des loyers perçus sur un parc immobilier diversifié. Cette régularité est particulièrement appréciée par les investisseurs souhaitant une source de revenus potentiels, tout en bénéficiant d'un potentiel de valorisation à long terme. Cependant, rappelons que pour tirer pleinement parti des SCPI, l’accompagnement par un professionnel est vivement recommandé.