La fiscalité

GUIDE SCPI

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SOMMAIRE
 

  1. Fiscalité d’un particulier détenteur de parts de SCPI
  2. La fiscalité en cas d’investissements réalisés par une SCPI en France
  3. La fiscalité en cas d’investissements réalisés par la SCPI à l’étranger
  4. Les plus-values de cessions d’immeubles
  5. La fiscalité des parts de SCPI soumises à l'IFI
  6. Comment la société de gestion accompagne l’associé pour sa déclaration ?

La SCPI est considérée comme « fiscalement transparente », c’est-à-dire que la SCPI n’est pas elle-même redevable de l’impôt sur les bénéfices. Ce sont les associés de la SCPI qui en sont personnellement passibles, sur les bénéfices réalisés par la société au prorata de leurs parts détenues dans la SCPI. La fiscalité des associés est similaire à celle des propriétaires détenant directement des biens immobiliers générant des revenus locatifs.

Les revenus imposables des SCPI sont par exemple composés :

  • Des loyers encaissés, provenant de la location des immeubles détenus,
  • Et des plus-values immobilières réalisées suite à la cession des immeubles détenus

Le régime de taxation dépend de la nature du revenu (loyers, produits financiers, plus-values), du statut de l’associé (particulier ou société) et de son lieu de résidence (France, Union européenne, Espace économique européen, hors UE).

Nous allons nous concentrer ici sur les revenus issus des loyers et des plus-values immobilières.

1. Fiscalité d’un particulier détenteur de parts de SCPI : comment les revenus perçus sont-ils taxés ?

Dans le cadre de l’investissement dans des parts de SCPI en direct, l’associé est imposé comme s’il détenait directement les biens immobiliers dans son patrimoine. Les revenus versés par la SCPI, issus des loyers encaissés par cette dernière, sont ainsi imposables dans la catégorie des revenus fonciers. 

L'associé a le choix entre deux régimes d'imposition sur le revenu : le régime réel ou le régime micro-foncier.

  • L'associé doit opter pour le régime réel s'il n'a pas d'autres revenus fonciers que ceux issus de ses parts de SCPI, ou si l'ensemble de ses revenus fonciers (ceux issus de ses parts de SCPI ainsi que ceux issus d'autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €.
  • L'associé peut opter pour le régime micro-foncier si les trois conditions suivantes sont réunies. 
    • Il est propriétaire en direct d'au moins un autre bien immobilier dont il tire des revenus fonciers dans le cadre d’une location non meublée. 
    • L'ensemble de ses revenus fonciers (y compris les revenus fonciers issus de ses parts de SCPI) est inférieur à 15 000 €. 
    • Ses parts de SCPI ne bénéficient pas d'un dispositif fiscal spécifique. 
    • En cas de choix du régime micro-foncier, et dans la mesure où les charges sont évaluées forfaitairement, aucune charge ne peut être déduite des revenus fonciers pour leur montant réel (Ex : les intérêts d’emprunt).
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Régime réel

Les revenus fonciers distribués par la SCPI aux associés sont intégrés sans abattement à l’assiette fiscale (montant qui sert de base au calcul de l’impôt). Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis au prélèvements sociaux (17,2 %). Si l’associé a acquis ses parts de SCPI à crédit, ce régime permet de déduire des charges telles que les intérêts d’emprunts ou les frais financiers du crédit immobilier pour réduire l’assiette fiscale.

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Régime micro-foncier

Seulement 70 % de l'ensemble des revenus fonciers bruts (c'est-à-dire avant paiement des charges) sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime micro-foncier permet de simplifier la déclaration d'impôt : les charges sont évaluées forfaitairement à 30 % des revenus bruts. S'il est éligible, l'associé peut avoir intérêt à choisir ce régime d'imposition, si les charges déductibles de la SCPI sont inférieures à 30 % des revenus bruts issus des loyers.

2. La fiscalité en cas d’investissements réalisés par une SCPI en France, pour un résident fiscal français

Les revenus fonciers perçus dans le cadre d’une SCPI investie en France sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranche marginale d’imposition), majoré des prélèvements sociaux (actuellement au taux 17,2 %). 

Pour connaître son taux marginal d’imposition (TMI), il faut au préalable calculer son quotient familial : 

Quotient familial = revenu net imposable (du dernier avis d’imposition) / nombre de parts fiscales

Ensuite, il faut comparer ce résultat au barème progressif des tranches marginales d’imposition :

  • 0% de 0 € à 10 084 €
  • 11% de 10 085€ à 25 710 €
  • 30% de 25 711€ à 73 516 € 
  • 41% de 73 517 € à 158 122 €
  • 45% pour un montant supérieur à 158 122 €

1 Source : impots.gouv.fr

Dans le cadre d’une acquisition de parts de SCPI à crédit, et en cas d’imposition des revenus fonciers dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des intérêts d’emprunt des revenus imposés.

3. La fiscalité en cas d’investissements réalisés par la SCPI à l’étranger, pour un résident fiscal français

La fiscalité des revenus fonciers de source étrangère diffère de celle des revenus fonciers de source française. Elle varie également selon les pays dans lesquels la SCPI a investi.

La SCPI paie alors directement l’impôt pour le compte de chaque associé dans les pays étrangers. Lorsque l’associé reçoit le revenu sur son compte, celui-ci est donc net de l’impôt étranger.

Néanmoins, la SCPI étant fiscalement transparente, l’associé doit également déclarer les revenus qu’il perçoit en France. La double imposition est évitée, soit par le mécanisme du crédit d’impôt généralisé, soit par la méthode du taux effectif, selon les dispositifs prévus par les conventions fiscales internationales conclues entre la France et les pays concernés.

Les pays étrangers bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France (par exemple, un prélèvement à la source est de 15,825 % en Allemagne). À noter également, les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).

4. Les plus-values de cessions d’immeubles

En cas de vente d’un immeuble détenu par la SCPI, les porteurs de parts sont redevables de l’impôt sur la plus-value. Dans le cas d’un immeuble vendu en France, La société de gestion communique au notaire la plus-value imposable, déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ainsi que la liste des associés présents au jour de la vente. Après cela, l'impôt est prélevé directement par le notaire, lors de la vente de l’immeuble. La SCPI avance l’impôt, retenu par le notaire, aux associés présents le jour de la vente. 

Dans le cas d’un immeuble vendu à l’étranger, le régime d’imposition des plus-values dépend des conventions fiscales en vigueur entre le pays source des revenus et la France. La SCPI, assistée par des fiscalistes externes, avance l’impôt pour le compte de ses associés dans le pays de la vente, mais aussi en France en fonction des conventions fiscales établies avec ce pays. L’impôt, calculé selon le pays de la vente et le profil de chaque épargnant, est ainsi directement déduit du dividende exceptionnel versé.

5. La fiscalité des parts de SCPI soumises à l'IFI

L’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé depuis 2018 par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) auquel sont assujettis les détenteurs d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Les parts de SCPI, au même titre que les autres biens et droits immobiliers, détenus en direct et/ou indirectement sont dans le champ de l’IFI. Pour les particuliers fiscalement domiciliés en France, le seuil d’imposition varie en fonction de l’ensemble des biens immobiliers mondiaux qu’ils détiennent (y compris  situés à l’étranger), tandis que pour les non-résidents, seuls les biens détenus en France rentrent dans le champ de cet impôt.

La société de gestion communique généralement à l'épargnant « la valeur IFI par part », c’est-à-dire la valeur à déclarer chaque année au titre de l’IFI, dans le rapport annuel et / ou le bulletin d’information du premier trimestre. Il convient ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de part détenues afin d’obtenir la valeur de la participation à déclarer au titre de l’IFI.
 

6. Comment la société de gestion accompagne l’associé pour sa déclaration ?

L’associé reçoit chaque année un Imprimé fiscal unique (IFU) de la part de la société de gestion afin de l’aider à déclarer ses revenus fonciers
L’utilisation de l’IFU facilite la déclaration de revenus de l’associé. Le formulaire est prérempli avec les montants à déclarer, qu'il suffit de reporter dans les cases prévues. L’IFU indique quel montant déclarer mais également dans quelles cases le déclarer. 

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💡A SAVOIR

Afin de faciliter davantage la lecture de l’IFU, les associés des SCPI de la gamme CORUM L’Epargne reçoivent une notice explicative détaillée. Ce document présente les étapes de la déclaration et les montants à faire figurer case par case. Et pour aller encore plus loin dans le service sur mesure, chaque associé trouve à sa disposition, dans son espace personnel en ligne, une vidéo d’accompagnement personnalisée. Cette vidéo est un tutoriel unique et propre à chaque associé. Elle guide pas à pas à travers chaque étape de la déclaration sur le site des impôts, à l’aide de captures d’écran commentées et d’explications détaillées.

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J'en parle avec un conseiller dédié, disponible du lundi au samedi, de 9h à 19h, ou je démarre un parcours en ligne.

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Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.