La fiscalité

La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constitue un volet essentiel à maîtriser pour tout investisseur immobilier. En effet, ces véhicules d'investissement offrent une manière accessible d'investir dans l'immobilier, sans les contraintes de la gestion directe d’un bien. Toutefois, sachez alors que les SCPI sont soumises à un régime fiscal spécifique qui mérite une attention particulière. Voici donc de plus amples informations concernant l’imposition des SCPI, des revenus fonciers, en passant par les plus-values immobilières, les prélèvements sociaux, ainsi que les spécificités des SCPI françaises et étrangères.

Présentation générale de la fiscalité des SCPI

Les SCPI, en permettant l'acquisition de parts dans un portefeuille immobilier diversifié, offrent aux investisseurs une source de revenus fonciers potentiels. Cependant, la compréhension de leur régime fiscal est essentielle pour maximiser leurs rendements et minimiser l'impôt dû.

Les revenus générés par les parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l'impôt sur le revenu, selon le barème progressif. De plus, cette imposition des revenus fonciers s'accompagne de prélèvements sociaux, augmentant ainsi le taux global d'imposition des revenus perçus. En revanche, sachez que le montant imposable est déterminé après déduction des charges et des frais liés à la gestion des biens immobiliers, permettant ainsi de réduire le revenu foncier imposable déclaré chaque année.

Autre aspect important : la fiscalité des SCPI est également marquée par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), applicable si la valeur des parts de SCPI détenues dépasse le seuil fixé par la loi.

De même l'imposition des plus-values réalisées à la revente des parts de SCPI suit un régime fiscal spécifique. Le taux d'imposition, incluant les prélèvements sociaux, dépend de la durée de détention des parts. L’objectif ? Favoriser les investissements à long terme par un système d'abattements progressifs.

L’imposition des revenus fonciers des SCPI

Les revenus générés par les parts de SCPI sont soumis à un régime fiscal spécifique. Or, celui-ci impacte directement la rentabilité de l'investissement, d’où l’importance de bien le comprendre en amont.

Les revenus fonciers perçus par les détenteurs de parts de SCPI sont intégrés à leur revenu global et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils augmentent ainsi le montant de leur imposition annuelle.

En outre, ces mêmes revenus sont également assujettis aux prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,20%. Ce taux s'applique sur le montant brut des revenus fonciers, avant toute déduction fiscale, et vient s'ajouter à l'impôt sur le revenu, alourdissant la charge fiscale globale des investisseurs en SCPI.

Régime réel vs. Micro-foncier

Le détenteur de parts de SCPI a le choix entre deux régimes d'imposition sur le revenu, à savoir le régime réel ou le régime micro-foncier :

• Il doit opter pour le régime réel s'il n'a pas d'autres revenus fonciers que ceux issus de ses parts de SCPI, ou si l'ensemble de ses revenus fonciers (ceux issus de ses parts de SCPI ainsi que ceux issus d'autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 € ;
• Il peut opter pour le régime micro-foncier si les trois conditions suivantes sont réunies :
  • Il est propriétaire en direct d'au moins un autre bien immobilier dont il tire des revenus fonciers dans le cadre d’une location non meublée ;
  • L'ensemble de ses revenus fonciers (y compris les revenus fonciers issus de ses parts de SCPI) est inférieur à 15 000 € ;
  • Ses parts de SCPI ne bénéficient pas d'un dispositif fiscal spécifique.

Attention : lorsque l’imposition des parts de SCPI se fait via le régime micro-foncier, et dans la mesure où les charges sont évaluées forfaitairement, aucune charge ne peut être déduite des revenus fonciers pour leur montant réel (comme par exemple, les intérêts d’emprunt).

Régime réel

Les revenus fonciers distribués par la SCPI aux associés sont intégrés sans abattement à l’assiette fiscale (montant qui sert de base au calcul de l’impôt). Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis au prélèvements sociaux (17,2 %). Si l’associé a acquis ses parts de SCPI à crédit, ce régime permet de déduire des charges telles que les intérêts d’emprunts ou les frais financiers du crédit immobilier. Cela permet de réduire l’assiette fiscale.

Régime micro-foncier

Seulement 70 % de l'ensemble des revenus fonciers bruts (c'est-à-dire avant paiement des charges) sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime micro-foncier permet de simplifier la déclaration d'impôt : les charges sont évaluées forfaitairement à 30 % des revenus bruts. S'il est éligible, l’épargnant peut avoir un intérêt à choisir ce régime d'imposition, notamment si les charges déductibles de la SCPI sont inférieures à 30 % des revenus bruts issus des loyers.

La fiscalité des plus-values immobilières de SCPI

La fiscalité des plus-values sur les parts de SCPI constitue un autre aspect fondamental de l'investissement dans la "pierre papier". En effet, lorsqu'un investisseur revend ses parts de SCPI, il peut réaliser une plus-value, c'est-à-dire une augmentation de la valeur de ses parts par rapport à leur prix d'achat. Or, cette plus-value est soumise à l’impôt.

Le taux global d'imposition des plus-values immobilières est déterminé par la durée de détention des parts. Le système fiscal prévoit des abattements : plus les parts de SCPI sont détenues longtemps, et plus cela réduit l'impôt sur les plus-values. Ce système favorise donc les investissements à long terme.

En l’occurrence, la loi fiscale française prévoit :

• Un abattement progressif de 6% par an sur la plus-value des parts de SCPI, à partir de la 6ème année de détention, et jusqu’à la 21ème année ;
• Une exonération totale de l’impôt sur les plus-values des parts de SCPI ) à partir de la 22ème année.

À noter : en plus de l'impôt sur le revenu, les plus-values sont également assujetties aux prélèvements sociaux, dont le taux s'applique sur le montant brut de la plus-value réalisée. La somme de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux détermine le montant total de l'imposition des plus-values.

La déclaration des plus-values doit être effectuée l'année suivant la cession des parts, en respectant les modalités prévues par l'administration fiscale.

Les prélèvements sociaux des SCPI

Les prélèvements sociaux représentent une composante importante de la fiscalité des SCPI. Comme évoqué précédemment, les revenus fonciers et les plus-values réalisées sur les parts de SCPI sont soumis à ces prélèvements, qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu.

Le taux de ces prélèvements sociaux, aujourd’hui fixé à 17,20%, est appliqué sur le montant brut des revenus et des plus-values. Il réduit donc encore le revenu net final perçu par les détenteurs de parts.

La déclaration de ces prélèvements doit être faite dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus, et leur paiement s'effectue en même temps que celui de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur les plus-values immobilières.

Les particularités fiscales des SCPI à l'étranger

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier offrant des opportunités d'investissement immobilier à l'étranger présentent des enjeux fiscaux particuliers.

L’imposition des revenus de source étrangère

Les revenus fonciers générés par des biens immobiliers situés à l'étranger et perçus via des parts de SCPI sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Généralement, la SCPI paie directement l’impôt pour le compte de ses investisseurs dans les pays étrangers. Lorsque l’épargnant reçoit le revenu de ses parts de SCPI sur son compte, celui-ci est donc net de l’impôt étranger.

Cependant, le montant de l'impôt peut être influencé par les crédits d'impôt et les conventions de double imposition que la France a signées avec de nombreux pays. Ces mécanismes visent à éviter que les investisseurs soient imposés deux fois sur le même revenu: une fois dans le pays où se trouve le bien immobilier et une seconde fois en France.

La taxation des plus-values immobilières à l'étranger

La réalisation de plus-values sur la vente de biens immobiliers situés hors de France pose également des questions spécifiques. En effet, le régime d'imposition de ces plus-values doit tenir compte des règles fiscales du pays où le bien est situé ainsi que de la fiscalité française. Comme pour les revenus fonciers, des conventions de double imposition peuvent s'appliquer, limitant l'impôt à payer ou permettant d'obtenir un crédit d'impôt en France pour les sommes acquittées à l'étranger.

À noter : les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.

La fiscalité des parts de SCPI soumises à l’IFI

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI (l’Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à l’ISF, l’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier excédant 1,3 million d’euros :

• L’IFI inclut tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier de chaque année. Certaines dettes en cours à cette date peuvent être déduites de la base imposable ;
• Les parts de SCPI font partie de l’assiette de l’IFI. Les contribuables doivent donc les déclarer à l’IFI ;
• Il est important de noter que seule la part des actifs immobiliers détenus par la SCPI est soumise à l’IFI (en général, cette part représente environ 95 % de l’actif net d’une SCPI) ;
• La société de gestion communique généralement à l'épargnant « la valeur IFI par part », c’est-à-dire la valeur à déclarer chaque année au titre de l’IFI, dans le rapport annuel et/ou le bulletin d’information du premier trimestre. Il convient ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de parts détenues afin d’obtenir la valeur de la participation à déclarer au titre de l’IFI ;
• L’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI n’entre pas dans la base imposable à l’IFI.

Comment CORUM L’Epargne accompagne ses associés pour leur déclaration ?

Chaque année, les associés doivent déclarer leurs revenus fonciers imposables. Pour les guider dans cette démarche, CORUM L'Épargne a mis en place un accompagnement personnalisé. Ce suivi sur mesure permet de guider les épargnants à chaque étape de leur déclaration de revenus.

L’Imprimé fiscal unique ou relevé fiscal personnalisé (IFU)

Dès la mi-avril, CORUM envoie un document qui synthétise les revenus perçus par chaque associé de la SCPI de la gamme CORUM L'Épargne, l’IFU . C’est un relevé fiscal personnalisé et donc unique. Son objectif est de faciliter la déclaration de revenus en présentant un formulaire prérempli qui intègre les montants à déclarer par les associés. Ces derniers n’ont ensuite qu’à les reporter dans sur le formulaire de déclaration du site des impôts. L’IFU est envoyé par courrier ou par email, mais les épargnants peuvent le retrouver à tout moment dans leur espace privé. Son envoi correspond à l’ouverture du site de déclaration de revenus. Ainsi, il intègre les changements qui peuvent survenir dans le parcours de déclaration. 

La vidéo d’accompagnement personnalisée

Pour prolonger ce suivi personnalisé, une vidéo réalisée pour chaque associé est disponible dans leur espace personnel. Elle montre à chacun comment remplir sa déclaration de revenus en fonction des chiffres présents sur l’IFU et personnalisés en fonction de la situation et l’état du patrimoine de chacun. Grâce à des captures d’écran accompagnées d’explications qui présentent chaque étape de la déclaration de revenus, l’épargnant est guidé pas à pas. 

La notice explicative

Une notice détaillée, également disponible sur l’espace privé des épargnants, présente le fonctionnement de l’IFU. Ce document explique case par case le fonctionnement de la déclaration de revenus en regard avec l’IFU. 

Le webinaire

Chaque année, un webinaire est proposé aux épargnants pour les aider dans leurs démarches. Deux spécialistes de CORUM L’Épargne montrent, en situation réelle, une déclaration de revenus sur le site des impôts en s’aidant d’un exemple d’IFU. Ils procèdent pas à pas à la saisie pour que les associés puissent remplir, en temps réel, leur propre déclaration depuis la connexion sur le site dédié jusqu’aux annexes. Le webinaire est en direct, mais peut être consulté, à tout moment en « replay  ». Après la démonstration, des questions peuvent être posées par les épargnants. Des sujets techniques sont également abordés comme la fiscalité des SCPI investies en France ou investies à l’étranger, la déduction d’impôts pour les parts de SCPI achetées à crédit, le démembrement, l’impôt sur la fortune immobilière…

Le courrier de contrôle

En septembre, lorsque l’avis d’imposition est envoyé, un courrier est adressé aux épargnants. Il les invite à vérifier que leurs revenus fonciers générés à l’étrange r ont bien été exonérés des prélèvements sociaux. Comme vu précédemment, pour les SCPI de la gamme CORUM L'Épargne, les revenus générés à l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. 

Les conseillers dédiés CORUM L’Épargne 

Enfin, en cas de besoin, un conseiller CORUM L’Épargne est disponible pour répondre aux questions des épargnants et les guider pour des points précis comme la déclaration de revenus. Ils peuvent être joints par téléphone ou par mail, du lundi au samedi.  

La fiscalité des SCPI est un domaine complexe. Entre l'imposition des revenus fonciers, la fiscalité des plus-values immobilières, l’IFI, les prélèvements sociaux, et les spécificités liées aux investissements en SCPI à l'étranger, les investisseurs doivent naviguer dans un environnement fiscal dense. Pour obtenir des rendements plus attractifs et  éviter les surprises fiscales désagréables, prenez le temps de vous documenter pour en comprendre chaque aspect. N’hésitez pas à consulter des professionnels en fiscalité ou en gestion de patrimoine. Ces experts vous fourniront des conseils personnalisés et actualisés.

Les produits commercialisés par CORUM L’Épargne sont des investissements long terme qui présentent un risque de perte en capital, un risque de devise, aucune garantie de performance ni de revenus et une liquidité limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM Asset Management est une société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

Elle gère les SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM EURION.

CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012

CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019.

CORUM Eurion, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00€, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.