SOMMAIRE
- Fiscalité d’un particulier détenteur de parts de SCPI
- La fiscalité en cas d’investissements réalisés par une SCPI en France
- La fiscalité en cas d’investissements réalisés par la SCPI à l’étranger
- Les plus-values de cessions d’immeubles
- La fiscalité des parts de SCPI soumises à l'IFI
- Comment CORUM L’Épargne l’associé pour sa déclaration ?
La SCPI est considérée comme « fiscalement transparente », c’est-à-dire que la SCPI n’est pas elle-même redevable de l’impôt sur les bénéfices. Ce sont les associés de la SCPI qui en sont personnellement passibles, sur les bénéfices réalisés par la société au prorata de leurs parts détenues dans la SCPI. La fiscalité des associés est similaire à celle des propriétaires détenant directement des biens immobiliers générant des revenus locatifs.
Les revenus imposables des SCPI sont par exemple composés :
- Des loyers encaissés, provenant de la location des immeubles détenus,
- Et des plus-values immobilières réalisées suite à la cession des immeubles détenus
Le régime de taxation dépend de la nature du revenu (loyers, produits financiers, plus-values), du statut de l’associé (particulier ou société) et de son lieu de résidence (France, Union européenne, Espace économique européen, hors UE).
Nous allons nous concentrer ici sur les revenus issus des loyers et des plus-values immobilières.
1. Fiscalité d’un particulier détenteur de parts de SCPI : comment les revenus perçus sont-ils taxés ?
Dans le cadre de l’investissement dans des parts de SCPI en direct, l’associé est imposé comme s’il détenait directement les biens immobiliers dans son patrimoine. Les revenus versés par la SCPI, issus des loyers encaissés par cette dernière, sont ainsi imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
L'associé a le choix entre deux régimes d'imposition sur le revenu : le régime réel ou le régime micro-foncier.
- L'associé doit opter pour le régime réel s'il n'a pas d'autres revenus fonciers que ceux issus de ses parts de SCPI, ou si l'ensemble de ses revenus fonciers (ceux issus de ses parts de SCPI ainsi que ceux issus d'autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €.
- L'associé peut opter pour le régime micro-foncier si les trois conditions suivantes sont réunies.
- Il est propriétaire en direct d'au moins un autre bien immobilier dont il tire des revenus fonciers dans le cadre d’une location non meublée.
- L'ensemble de ses revenus fonciers (y compris les revenus fonciers issus de ses parts de SCPI) est inférieur à 15 000 €.
- Ses parts de SCPI ne bénéficient pas d'un dispositif fiscal spécifique.
- En cas de choix du régime micro-foncier, et dans la mesure où les charges sont évaluées forfaitairement, aucune charge ne peut être déduite des revenus fonciers pour leur montant réel (Ex : les intérêts d’emprunt).
Régime réel
Les revenus fonciers distribués par la SCPI aux associés sont intégrés sans abattement à l’assiette fiscale (montant qui sert de base au calcul de l’impôt). Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis au prélèvements sociaux (17,2 %). Si l’associé a acquis ses parts de SCPI à crédit, ce régime permet de déduire des charges telles que les intérêts d’emprunts ou les frais financiers du crédit immobilier pour réduire l’assiette fiscale.
Régime micro-foncier
Seulement 70 % de l'ensemble des revenus fonciers bruts (c'est-à-dire avant paiement des charges) sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime micro-foncier permet de simplifier la déclaration d'impôt : les charges sont évaluées forfaitairement à 30 % des revenus bruts. S'il est éligible, l'associé peut avoir intérêt à choisir ce régime d'imposition, si les charges déductibles de la SCPI sont inférieures à 30 % des revenus bruts issus des loyers.
2. La fiscalité en cas d’investissements réalisés par une SCPI en France, pour un résident fiscal français
Les revenus fonciers perçus dans le cadre d’une SCPI investie en France sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranche marginale d’imposition), majoré des prélèvements sociaux (actuellement au taux 17,2 %).
Pour connaître son taux marginal d’imposition (TMI), il faut au préalable calculer son quotient familial :
Quotient familial = revenu net imposable (du dernier avis d’imposition) / nombre de parts fiscales
Ensuite, il faut comparer ce résultat au barème progressif des tranches marginales d’imposition : 1
- 0% de 0 € à 10 084 €
- 11% de 10 085€ à 25 710 €
- 30% de 25 711€ à 73 516 €
- 41% de 73 517 € à 158 122 €
- 45% pour un montant supérieur à 158 122 €
1 Source : impots.gouv.fr
Dans le cadre d’une acquisition de parts de SCPI à crédit, et en cas d’imposition des revenus fonciers dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des intérêts d’emprunt des revenus imposés.
3. La fiscalité en cas d’investissements réalisés par la SCPI à l’étranger, pour un résident fiscal français
La fiscalité des revenus fonciers de source étrangère diffère de celle des revenus fonciers de source française. Elle varie également selon les pays dans lesquels la SCPI a investi.
La SCPI paie alors directement l’impôt pour le compte de chaque associé dans les pays étrangers. Lorsque l’associé reçoit le revenu sur son compte, celui-ci est donc net de l’impôt étranger.
Néanmoins, la SCPI étant fiscalement transparente, l’associé doit également déclarer les revenus qu’il perçoit en France. La double imposition est évitée, soit par le mécanisme du crédit d’impôt généralisé, soit par la méthode du taux effectif, selon les dispositifs prévus par les conventions fiscales internationales conclues entre la France et les pays concernés.
Les pays étrangers bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France (par exemple, un prélèvement à la source est de 15,825 % en Allemagne). À noter également, les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).
4. Les plus-values de cessions d’immeubles
En cas de vente d’un immeuble détenu par la SCPI, les porteurs de parts sont redevables de l’impôt sur la plus-value. Dans le cas d’un immeuble vendu en France, La société de gestion communique au notaire la plus-value imposable, déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ainsi que la liste des associés présents au jour de la vente. Après cela, l'impôt est prélevé directement par le notaire, lors de la vente de l’immeuble. La SCPI avance l’impôt, retenu par le notaire, aux associés présents le jour de la vente.
Dans le cas d’un immeuble vendu à l’étranger, le régime d’imposition des plus-values dépend des conventions fiscales en vigueur entre le pays source des revenus et la France. La SCPI, assistée par des fiscalistes externes, avance l’impôt pour le compte de ses associés dans le pays de la vente, mais aussi en France en fonction des conventions fiscales établies avec ce pays. L’impôt, calculé selon le pays de la vente et le profil de chaque épargnant, est ainsi directement déduit du dividende exceptionnel versé.
5. La fiscalité des parts de SCPI soumises à l'IFI
L’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé depuis 2018 par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) auquel sont assujettis les détenteurs d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Les parts de SCPI, au même titre que les autres biens et droits immobiliers, détenus en direct et/ou indirectement sont dans le champ de l’IFI. Pour les particuliers fiscalement domiciliés en France, le seuil d’imposition varie en fonction de l’ensemble des biens immobiliers mondiaux qu’ils détiennent (y compris situés à l’étranger), tandis que pour les non-résidents, seuls les biens détenus en France rentrent dans le champ de cet impôt.
La société de gestion communique généralement à l'épargnant « la valeur IFI par part », c’est-à-dire la valeur à déclarer chaque année au titre de l’IFI, dans le rapport annuel et / ou le bulletin d’information du premier trimestre. Il convient ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de part détenues afin d’obtenir la valeur de la participation à déclarer au titre de l’IFI.
Chaque année, les associés doivent déclarer leurs revenus fonciers imposables. Pour les guider dans cette démarche, CORUM L'Épargne a mis en place un accompagnement personnalisé. Ce suivi sur mesure permet de guider les épargnants à chaque étape de leur déclaration de revenus.
L’Imprimé fiscal unique ou relevé fiscal personnalisé (IFU)
Dès la mi-avril, CORUM envoie un document qui synthétise les revenus perçus par chaque associé de la SCPI de la gamme CORUM L'Épargne, l’IFU . C’est un relevé fiscal personnalisé et donc unique. Son objectif est de faciliter la déclaration de revenus en présentant un formulaire prérempli qui intègre les montants à déclarer par les associés. Ces derniers n’ont ensuite qu’à les reporter dans sur le formulaire de déclaration du site des impôts. L’IFU est envoyé par courrier ou par email, mais les épargnants peuvent le retrouver à tout moment dans leur espace privé. Son envoi correspond à l’ouverture du site de déclaration de revenus. Ainsi, il intègre les changements qui peuvent survenir dans le parcours de déclaration.
La vidéo d’accompagnement personnalisée
Pour prolonger ce suivi personnalisé, une vidéo réalisée pour chaque associé est disponible dans leur espace personnel. Elle montre à chacun comment remplir sa déclaration de revenus en fonction des chiffres présents sur l’IFU et personnalisés en fonction de la situation et l’état du patrimoine de chacun. Grâce à des captures d’écran accompagnées d’explications qui présentent chaque étape de la déclaration de revenus, l’épargnant est guidé pas à pas.
La notice explicative
Une notice détaillée, également disponible sur l’espace privé des épargnants, présente le fonctionnement de l’IFU. Ce document explique case par case le fonctionnement de la déclaration de revenus en regard avec l’IFU.
Le webinaire
Chaque année, un webinaire est proposé aux épargnants pour les aider dans leurs démarches. Deux spécialistes de CORUM L’Épargne montrent, en situation réelle, une déclaration de revenus sur le site des impôts en s’aidant d’un exemple d’IFU. Ils procèdent pas à pas à la saisie pour que les associés puissent remplir, en temps réel, leur propre déclaration depuis la connexion sur le site dédié jusqu’aux annexes. Le webinaire est en direct, mais peut être consulté, à tout moment en « replay ». Après la démonstration, des questions peuvent être posées par les épargnants. Des sujets techniques sont également abordés comme la fiscalité des SCPI investies en France ou investies à l’étranger, la déduction d’impôts pour les parts de SCPI achetées à crédit, le démembrement, l’impôt sur la fortune immobilière…
Le courrier de contrôle
En septembre, lorsque l’avis d’imposition est envoyé, un courrier est adressé aux épargnants. Il les invite à vérifier que leurs revenus fonciers générés à l’étrange r ont bien été exonérés des prélèvements sociaux. Comme vu précédemment, pour les SCPI de la gamme CORUM L'Épargne, les revenus générés à l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.
Les conseillers dédiés CORUM L’Épargne
Enfin, en cas de besoin, un conseiller CORUM L’Épargne est disponible pour répondre aux questions des épargnants et les guider pour des points précis comme la déclaration de revenus. Ils peuvent être joints par téléphone ou par mail, du lundi au samedi.
Je concrétise mon projet d'épargne
J'en parle avec un conseiller dédié, disponible du lundi au samedi, de 9h à 19h, ou je démarre un parcours en ligne.
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Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.