Déclarer les revenus fonciers d'une SCPI

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Une SCPI est un type d’investissement immobilier collectif. Concrètement, il s'agit d'une société qui collecte des fonds auprès d’épargnants pour acheter et gérer un patrimoine immobilier locatif. En achetant des parts de SCPI, vous devenez donc propriétaire d’une fraction de ce patrimoine immobilier. Les revenus fonciers générés par les loyers perçus sont ensuite redistribués aux porteurs de parts sous forme de revenus réguliers (dividendes).

Le fonctionnement de la SCPI

Le principal objectif d’une SCPI est de générer des revenus fonciers stables et réguliers pour ses investisseurs. Ces revenus proviennent des loyers versés par les locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI. La gestion de ces biens, telle que la recherche de locataires, l'entretien et la gestion des loyers, est entièrement déléguée à la société de gestion de la SCPI.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune ayant des caractéristiques spécifiques :

• Les SCPI de rendement : Elles investissent principalement dans des biens immobiliers commerciaux (bureaux, commerces) pour générer des revenus fonciers élevés.
• Les SCPI fiscales : Elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques (réductions d’impôt) en investissant dans des biens immobiliers éligibles à certains dispositifs (Pinel, Malraux…).
• Les SCPI de plus-value : Leur objectif principal est de réaliser des plus-values à long terme, en se focalisant sur l'appréciation des biens immobiliers plutôt que sur les revenus fonciers.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous recevez différents types de revenus fonciers qui doivent être déclarés chaque année.

Les revenus locatifs

Le principal type de revenus générés par une SCPI provient des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus. Chaque mois ou trimestre, les loyers collectés par la SCPI sont redistribués aux porteurs de parts en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.

Ces revenus locatifs constituent la majeure partie des revenus fonciers que vous devez déclarer.

Les revenus accessoires

En plus des loyers, les SCPI peuvent générer des revenus accessoires. Ces revenus proviennent d'activités complémentaires liées à la gestion des biens immobiliers, comme la location de parkings, de caves ou d'espaces publicitaires. Ces revenus accessoires augmentent le montant total des revenus fonciers à déclarer.

Les plus-values immobilières

Bien que les SCPI soient principalement orientées vers la génération de revenus fonciers, il peut arriver qu'elles réalisent aussi des plus-values lors de la vente de certains biens immobiliers. Ces plus-values sont également redistribuées aux porteurs de parts, mais elles sont imposées différemment des revenus fonciers courants.

Les revenus français ou étrangers

Il est important de distinguer les revenus issus d’immeubles situés en France de ceux provenant de SCPI investissant à l’étranger. Les revenus français, générés par des biens détenus sur le territoire national, sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en France. À l’inverse, les SCPI possédant des actifs immobiliers hors de France distribuent des revenus qui relèvent souvent des conventions fiscales internationales. Ces revenus étrangers font généralement l’objet d’une imposition dans le pays où se situe l’immeuble, mais ils doivent tout de même être déclarés en France. Selon les accords fiscaux, un mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération peut être appliqué pour éviter la double imposition, ce qui impacte la fiscalité des porteurs de parts au moment de la déclaration.

Le relevé annuel de la SCPI

Chaque année, la SCPI envoie un relevé annuel à ses investisseurs. Ce document récapitule tous les revenus fonciers perçus au cours de l'année. Il est donc un élément crucial pour remplir correctement votre déclaration.

Le relevé annuel inclut plusieurs informations importantes :

• Le montant des loyers bruts perçus : Ce sont les revenus locatifs générés par les biens immobiliers de la SCPI.
• Les revenus accessoires : Il s’agit des revenus supplémentaires provenant, par exemple, de la location de parkings ou d'espaces publicitaires.
• Les charges déductibles : Ce sont les frais de gestion, les travaux, les intérêts d’emprunt, et toutes les autres dépenses qui peuvent être déduites des revenus fonciers.
• Les montants des prélèvements sociaux : Ils récapitulent les prélèvements sociaux déjà appliqués sur les revenus fonciers.

Ce relevé vous permet donc de connaître précisément le montant des revenus fonciers à déclarer, ainsi que les charges déductibles pour optimiser votre fiscalité.

Le formulaire fiscal

Pour déclarer vos revenus fonciers issus de vos parts de SCPI, vous devez remplir le formulaire 2044. Ce dernier est destiné à la déclaration des revenus fonciers et permet de détailler tous les montants pertinents pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Déclarer les revenus fonciers issus de parts de SCPI peut sembler complexe. Cependant, rassurez-vous, en suivant ces étapes, vous serez en mesure de le faire facilement et correctement.

Étape 1 : Réception des documents

La première étape pour déclarer vos revenus fonciers est de recevoir le relevé annuel de la SCPI. Ce document est généralement envoyé par la société de gestion de la SCPI au début de l'année, souvent en mars ou avril.

Conservez-le précieusement : il contient toutes les informations nécessaires pour faire votre déclaration de revenus.

Étape 2 : Vérification des informations

Une fois que vous avez reçu le relevé annuel de la SCPI, sachez qu’il est important de vérifier les informations qu'il contient. Assurez-vous que les montants des loyers bruts perçus, des revenus accessoires, et des charges déductibles sont corrects. Si vous remarquez des erreurs ou des incohérences, contactez la société de gestion de votre SCPI pour obtenir des clarifications ou des corrections.

Étape 3 : Remplir le formulaire 2044

Le formulaire 2044 est le document principal pour déclarer vos revenus fonciers. Voici comment remplir chaque section :

• Ligne 110 : Les loyers bruts perçus. Inscrivez le montant total des loyers bruts que vous avez perçus, comme indiqué sur le relevé annuel de la SCPI.
• Ligne 111 : Revenus accessoires. Indiquez ici le montant des revenus accessoires que vous avez reçus.
• Ligne 112 : Charges déductibles. Cette ligne est dédiée aux charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Cela inclut notamment les frais de gestion, les travaux, les intérêts d'emprunt, etc.

Étape 4 : Report sur la déclaration de revenus

Après avoir rempli le formulaire 2044, n’oubliez pas de reporter le résultat net de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus principale, c’est-à-dire sur le formulaire 2042.

Voici comment procéder :

• Calcul du résultat net foncier : Soustrayez les charges déductibles (ligne 112) du total des loyers bruts et des revenus accessoires (lignes 110 et 111). Par exemple, si vos loyers bruts ont été de 10 000 euros, vos revenus accessoires de 500 euros, et vos charges déductibles de 2 000 euros, votre résultat net foncier sera de 8 500 euros.
• Report sur le formulaire 2042 : Sur votre formulaire 2042, trouvez la case dédiée aux revenus fonciers (en général, il s’agit de la case 4BE) et inscrivez-y le montant du résultat net foncier que vous avez calculé. Dans notre exemple, 8 500 euros.

Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier, y compris la valeur de vos parts de SCPI, dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition, vous êtes susceptible d’être redevable de l’IFI. Si tel est le cas, il convient d’inclure la valeur représentative des biens immobiliers détenus via vos parts de SCPI à votre patrimoine global. Les dettes contractées pour l’acquisition de ces parts, comme les emprunts en cours, peuvent être déduites de la base taxable. N’oubliez pas de mentionner ces éléments sur la déclaration spécifique à l’IFI (formulaire 2042-IFI) et de conserver tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.

Pour optimiser la déclaration de vos revenus fonciers issus de vos parts de SCPI, sachez que certaines déductions fiscales sont possibles. De même, prenez le temps de bien choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

Les déductions fiscales

Les déductions fiscales permettent de réduire le montant des revenus fonciers imposables. Voici les principales charges déductibles :

• Les frais de gestion : Ce sont les frais payés à la société de gestion de la SCPI pour l'administration des biens immobiliers.
• Les travaux : Il s’agit des dépenses engagées pour l'entretien, la réparation et l'amélioration des biens immobiliers de la SCPI.
• Les intérêts d'emprunt : Si vous avez financé l'achat de vos parts de SCPI avec un emprunt, les intérêts de ce prêt sont déductibles.
• Les assurances : Les primes d'assurance couvrant les risques locatifs ou les biens immobiliers eux-mêmes peuvent être déduites.
• La taxe foncière : La taxe foncière payée par la SCPI est également déductible.

Assurez-vous de conserver toutes les factures et justificatifs des charges que vous souhaitez déduire.

Les différents régimes fiscaux

Deux régimes fiscaux principaux s'appliquent aux revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier :

• Le régime réel : Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt) de vos revenus fonciers bruts. Il est généralement plus avantageux si vos charges déductibles sont importantes.
• Le régime micro-foncier : Ce régime s'applique automatiquement si le montant total de vos revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 euros par an. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, ce qui simplifie la déclaration. Ce régime est avantageux si vos charges déductibles sont faibles.

Pour choisir le régime le plus avantageux, comparez le montant imposable sous chaque régime.

Les cas particuliers

Certaines situations spécifiques nécessitent une attention particulière lors de la déclaration des revenus fonciers issus de SCPI.

L’investissement en SCPI à crédit

Si vous avez acheté des parts de SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. Dans ce cas, voici comment procéder :

• Indiquez les intérêts d'emprunt dans la section appropriée du formulaire 2044. Ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers bruts, ce qui réduit ainsi le montant imposable.
• Conservez les justificatifs, comme le tableau d'amortissement de votre prêt et les relevés de paiement des intérêts. Ces derniers vous seront utiles en cas de contrôle fiscal.

SCPI détenue en indivision ou via une SCI

Si vous détenez des parts de SCPI en indivision ou via une Société Civile Immobilière (SCI), la déclaration des revenus fonciers peut être différente :

• En indivision : Chaque indivisaire doit déclarer sa part des revenus fonciers en fonction de sa quote-part dans l'indivision. Par exemple, si vous détenez 50 % des parts, vous déclarez 50 % des revenus fonciers et des charges déductibles.
• Via une SCI : La SCI déclare les revenus fonciers et les répartit entre les associés selon leurs parts respectives. Chaque associé reporte ensuite sa part des revenus fonciers sur sa propre déclaration de revenus. Pour cela, vous devez utiliser le formulaire 2072 pour la SCI et le formulaire 2044 pour votre déclaration personnelle.

L’achat de parts de SCPI via une assurance vie en unités de compte

Si vous détenez des parts de SCPI via une assurance vie en unités de compte, l'imposition des revenus fonciers peut encore différer :

• Les revenus réinvestis : Les revenus fonciers générés par les parts de SCPI sont réinvestis dans le contrat d'assurance vie et ne sont pas directement imposables tant qu'ils restent dans le contrat.
• L’imposition lors du rachat : Vous n'êtes imposé que lors du rachat ou de la sortie du contrat d'assurance vie, selon la fiscalité applicable aux contrats d'assurance vie, qui peut être plus avantageuse que l'imposition directe des revenus fonciers, surtout après 8 ans de détention du contrat.

La fiscalité des revenus issus des SCPI varie selon le mode de détention des parts et le support utilisé. Il est donc essentiel de bien comprendre les modalités déclaratives propres à chaque situation afin d’optimiser la gestion de vos investissements et d’éviter toute erreur lors de la déclaration de vos revenus.