La déclaration des revenus fonciers de la SCPI, en France
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En bref :
Pour déclarer vos revenus fonciers issus de SCPI, voici ce que vous devez savoir :
- Identifiez les revenus locatifs perçus grâce à vos parts de SCPI et différenciez-les des autres types de revenus.
- Choisir le régime fiscal adapté : Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, sachez que le régime micro-foncier vous offre un abattement automatique de 30%. Si vos revenus dépassent ce seuil, ou si vous avez des charges importantes à déduire (comme des intérêts d'emprunt ou des travaux), le régime réel, bien que plus complexe, pourrait réduire davantage votre imposition.
- Remplir votre déclaration : Rassemblez les documents nécessaires, choisissez le bon formulaire (2042 ou 2044) et déclarez vos revenus fonciers en ligne ou sur papier.
- Prendre en compte les spécificités fiscales : Faites attention aux revenus issus de SCPI investies à l’étranger et aux prélèvements sociaux à appliquer.
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut permettre aux épargnants de bénéficier de revenus fonciers réguliers (non garantis) sans avoir à gérer directement un bien immobilier. Toutefois, ces revenus doivent être déclarés chaque année aux impôts. Que vous soyez novice ou expérimenté, cet article vous guidera pas à pas pour déclarer correctement vos revenus fonciers issus de SCPI. Nous y explorerons les différents régimes fiscaux disponibles, les étapes de la déclaration, et les spécificités liées aux prélèvements sociaux, afin d’optimiser votre imposition et de l’effectuer conformément à la réglementation française en vigueur.
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2. Les revenus fonciers issus de SCPI
La nature des revenus
Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devenez associé au sein d'une société civile détenant des biens immobiliers gérés par une société de gestion. Plus concrètement, les SCPI perçoivent des loyers sur les biens immobiliers qu'elles détiennent et les sociétés de gestion redistribuent ces revenus à ses associés, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent dans la SCPI. Ces revenus, appelés revenus fonciers, sont imposables et doivent être déclarés chaque année.
Il est important de bien différencier les revenus fonciers des autres types de revenus que vous pourriez percevoir de la SCPI. À ce titre, notez que les revenus d'intérêts ou les plus-values lors de la revente de vos parts ne sont pas des revenus fonciers, et sont soumis à une fiscalité différente.
Qui doit déclarer les revenus d’une SCPI ?
Tout associé d'une SCPI, qu'il soit résident fiscal en France ou à l'étranger, doit déclarer les revenus fonciers perçus chaque année. Le montant des revenus fonciers que vous devez déclarer dépendra quant à lui du nombre de parts que vous détenez dans la SCPI et du rendement immobilier généré par celle-ci.
Même si vous ne percevez que de faibles revenus fonciers, vous êtes tenu de les déclarer aux impôts. En effet, la fiscalité des SCPI s'applique à tous les associés, quel que soit le montant des revenus perçus. N'oubliez pas non plus que ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux, dont les taux peuvent varier d'une année à l'autre.
3. Le choix du régime fiscal pour déclarer ses revenus fonciers de SCPI
Lorsque vous déclarerez les revenus fonciers issus de vos parts de SCPI, vous devrez choisir votre régime fiscal. En France, deux régimes fiscaux principaux s'offrent à vous : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le choix du régime dépendra principalement du montant de vos revenus fonciers et des charges que vous pouvez déduire.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est un régime simplifié, destiné uniquement aux épargnants qui perçoivent des revenus fonciers d’un montant inférieur à 15 000 euros par an. Si vos revenus fonciers issus de vos SCPI sont en dessous de ce seuil, vous pouvez opter pour ce régime.
L'avantage principal du régime micro-foncier est sa simplicité : avec lui, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers (qui est réputé comprendre les charges supportées par le propriétaire), ce qui réduit automatiquement le montant imposable.
Cependant, ce régime présente aussi quelques inconvénients. En effet, avec le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles liées à votre investissement immobilier, comme les intérêts d'emprunt, les frais de gestion ou encore les travaux. Par conséquent, si ces charges sont importantes, le régime réel pourrait être plus avantageux pour réduire votre imposition.
Le régime réel
Le régime réel s'applique automatiquement si vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, mais vous pouvez également opter pour ce régime même si vos revenus sont inférieurs à ce seuil. Ce régime permet de déduire de vos revenus fonciers toutes les charges réelles liées à votre investissement immobilier, tels que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion de la SCPI, les travaux d'entretien ou encore les primes d'assurance.
L'avantage du régime réel est qu'il peut considérablement réduire le montant de vos revenus fonciers imposables, voire les rendre nuls si vos charges déductibles sont élevées. Cependant, ce régime est aussi plus complexe à gérer. En effet, vous devrez alors conserver tous les justificatifs de vos dépenses et remplir un formulaire spécifique lors de votre déclaration d’impôts : le formulaire 2044.
À noter : le choix du régime réel est irrévocable pendant une période de trois ans. Prenez donc le temps de bien évaluer votre situation fiscale avant de faire ce choix, en tâchant d’anticiper votre situation sur les deux années à venir.
4. Les étapes pour déclarer ses revenus fonciers issus de SCPI
Pour respecter vos obligations fiscales et éviter toute erreur pouvant entraîner des pénalités, il est primordial de déclarer correctement vos revenus issus de SCPI.
La collecte des informations
La première étape pour déclarer vos revenus fonciers consiste à rassembler toutes les informations nécessaires. La SCPI dans laquelle vous avez investi vous enverra chaque année un Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce document récapitule le montant des revenus fonciers perçus, ainsi que les prélèvements sociaux déjà effectués. Il inclut également les informations relatives à la fiscalité de vos parts, que ce soit en France ou à l’étranger.
Vous devrez également vous munir de votre relevé de compte de la SCPI, détaillant quant à lui les versements effectués tout au long de l'année.
Le choix du régime
Une fois vos documents rassemblés, il vous sera plus simple de déterminer quel régime fiscal s’appliquera à votre situation, comme expliqué précédemment.
Il est important de noter que si vous avez plusieurs investissements immobiliers, vous devrez appliquer le même régime pour l'ensemble de vos revenus fonciers.
Pour vous aider à choisir, comparez le montant de l'abattement de 30% offert par le régime micro-foncier avec les charges réelles que vous pouvez déduire dans le cadre du régime réel.
Remplir la déclaration d'impôts
La dernière étape consiste à remplir votre déclaration d’impôts.
Si vous avez opté pour le régime micro-foncier, vous devrez simplement indiquer le montant total de vos revenus fonciers dans la case dédiée de la déclaration principale d’impôts (formulaire 2042). L'administration appliquera automatiquement l'abattement de 30%.
Pour le régime réel, vous devrez remplir le formulaire 2044. Ce document permet de détailler toutes les charges déductibles liées à vos parts de SCPI, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, ou encore les travaux. Pour obtenir votre revenu foncier net imposable, vous devrez simplement indiquer le montant total des revenus fonciers perçus et soustraire les charges.
Enfin, n’oubliez pas de vérifier si des prélèvements sociaux ont déjà été appliqués par la SCPI. Si ce n’est pas le cas, vous devrez les calculer et les reporter sur votre déclaration. Le taux de ces prélèvements sociaux peut varier d’une année à l’autre, il est donc important de se référer aux taux en vigueur.
5. Les spécificités liées à la fiscalité des SCPI
Les SCPI investies à l’étranger
Certaines SCPI investissent dans des biens immobiliers situés à l'étranger. Dans ce cas, les revenus fonciers perçus sont soumis à une fiscalité particulière. Tout d'abord, ces revenus doivent être déclarés en France, même s'ils proviennent de biens situés hors du territoire national. Cependant, pour éviter une double imposition, la France a signé des conventions fiscales avec plusieurs pays. Ces conventions permettent de réduire l'impôt payé à l'étranger sur vos revenus fonciers.
Lorsque vous remplissez votre déclaration, il est essentiel d’indiquer correctement le montant des revenus fonciers issus de l’étranger, ainsi que l'impôt déjà payé dans le pays où se trouve le bien immobilier. Le montant de cet impôt étranger sera alors pris en compte pour calculer votre imposition en France.
Les prélèvements sociaux
Comme évoqué précédemment, en plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers issus de parts de SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux. Ces prélèvements comprennent la CSG (Contribution Sociale Généralisée), la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) et le prélèvement de solidarité. Le taux global de ces prélèvements est de 17,2% en 2024, mais il peut varier d'une année à l'autre, il est donc important de vérifier les taux en vigueur chaque année.
Les prélèvements sociaux sont généralement prélevés à la source par la SCPI sur les revenus fonciers qu’elle distribue. Toutefois, il est crucial de bien vérifier cette information dans l'Imprimé Fiscal Unique (IFU) que vous recevez chaque année. Si ça n’est pas le cas, vous devrez les calculer vous-même et les inclure dans votre déclaration d'impôts.
Les prélèvements sociaux sont obligatoires, et leur montant vient s'ajouter à l'impôt sur le revenu, ce qui peut augmenter l’imposition globale. Pensez donc à les anticiper et assurez-vous que votre déclaration soit correcte pour éviter tout redressement fiscal.
