SCPI : Qui récolte les fonds ?

Pour résumer :

Investir dans une SCPI, c’est confier votre argent à des experts qui collectent et gèrent vos fonds, pour vous permettre de profiter du marché immobilier sans en subir les tracas. Cela permet de détenir des parts dans une société ayant un parc immobilier et dont la gestion est confiée à une société externe, pour ensuite espérer en tirer des rendements (non garantis).

• Qui récolte les fonds ? : Les SCPI organisent la collecte des fonds auprès des investisseurs, via des réseaux de distribution comme les banques, les conseillers en gestion de patrimoine ou les plateformes en ligne.
• Comment sont utilisés les fonds ? : Les fonds collectés servent à acquérir des biens immobiliers, à les gérer pour en tirer des revenus locatifs, et à distribuer ces revenus (non garantis) aux investisseurs.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont devenues un placement prisé des investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine. Mais comment ces structures parviennent-elles à financer leurs investissements immobiliers ? La réponse réside dans la collecte de fonds, un processus clé pour la gestion et le développement des SCPI.

>Découvrez tout sur qu'est qu'une SCPI et ses stratégies de gestion.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est une structure qui permet à des investisseurs d’investir directement dans le marché immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers. Ainsi, au lieu d’acquérir un appartement ou un local commercial, les investisseurs achètent des parts de la SCPI. Ainsi, en investissant quelques milliers d’euros, un épargnant peut accéder indirectement à un large portefeuille d’actifs immobiliers.

La collecte des fonds est un processus essentiel pour la gestion d’une SCPI. Pour ce faire, les SCPI recueillent des fonds auprès de divers investisseurs (nouveaux ou existants). Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir de nouveaux biens immobiliers ou pour entretenir et valoriser les actifs déjà en portefeuille. Grâce à cette gestion active, les SCPI peuvent générer des revenus réguliers (non garantis) sous forme de loyers, qui sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, en fonction du nombre de parts détenues.

Il existe différents types de SCPI, chacun avec ses propres objectifs d’investissement. Par exemple, les SCPI de rendement se concentrent sur la génération de revenus locatifs, tandis que les SCPI fiscales offrent des avantages fiscaux en échange d’un engagement à plus long terme et dans certains types de biens. D’autres, appelées SCPI de plus-value, misent quant à elles sur la valorisation des biens immobiliers pour augmenter la valeur des parts à moyen ou long terme.

Les acteurs principaux impliqués dans la collecte des fonds des SCPI

La collecte de fonds désigne le processus qui permet à la SCPI de récolter de l’argent qui sera ensuite investi et géré par la société de gestion. Mais qui sont les acteurs qui participent à cette collecte et comment contribuent-ils à la bonne gestion des investissements immobiliers ?

La société de gestion

Au cœur de chaque SCPI se trouve la société de gestion. C'est elle qui conçoit, développe et gère la SCPI. La société de gestion est donc responsable de définir la stratégie d'investissement immobilier, d'acquérir les biens, et de gérer les actifs immobiliers au quotidien.

La société de gestion de la SCPI organise des campagnes de collecte pour attirer de nouveaux fonds, nécessaires pour financer ses achats immobiliers ou entretenir ses actifs existants.

La performance d'une SCPI, en termes de rendement et de revenus, dépend donc directement de l'efficacité de la société de gestion à bien gérer ces fonds, à attirer de nouveaux investisseurs et à investir l’argent judicieusement sur le marché immobilier.

Les réseaux de distribution

La collecte des fonds ne pourrait pas se faire sans l'aide des réseaux de distribution, qui agissent comme intermédiaires entre les investisseurs et la société de gestion. Les banques et les assureurs, par exemple, jouent un rôle essentiel, en proposant les SCPI à leurs clients comme une option de placement à considérer. Grâce à leur large réseau, ils permettent de toucher un grand nombre d'investisseurs potentiels, qu'ils soient novices ou expérimentés.

Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) et les Conseillers en investissement financier (CIF) sont également des acteurs clés. Ces professionnels accompagnent les épargnants dans la sélection des SCPI adaptées à leur profil et à leurs objectifs d'investissement. Ils en expliquent les avantages à leurs clients, ainsi que le fonctionnement des SCPI, et les risques associés à ce type de placement. Leur rôle est essentiel afin que les investisseurs comprennent bien dans quoi ils placent leurs fonds.

Enfin, avec l'essor d'internet, les plateformes en ligne dédiées à l'investissement immobilier ont également pris une place plus importante dans la collecte des fonds pour les SCPI. Ces plateformes permettent une souscription rapide et simplifiée, attirant ainsi une nouvelle génération d'investisseurs privilégiant la gestion digitale de leurs placements.

Les épargnants : les investisseurs de la SCPI

Les investisseurs, ou épargnants, sont bien sûr les derniers acteurs essentiels de la collecte des fonds. Ce sont eux qui, en souscrivant des parts de SCPI, fournissent les capitaux nécessaires à la société de gestion pour réaliser ses investissements immobiliers. Ces investisseurs peuvent être des particuliers à la recherche de revenus complémentaires, des entreprises souhaitant diversifier leur trésorerie, ou même des institutions.

Les motivations des épargnants sont variées : certains recherchent un rendement régulier sous forme de revenus locatifs, tandis que d'autres visent la valorisation de leurs parts sur le long terme.

Le processus de collecte des fonds

La souscription des parts

La première étape de la collecte des fonds passe par la souscription des parts de SCPI. Lorsqu'un investisseur décide d’acheter des parts, il verse une somme d'argent, en euros, à la société de gestion. Cette souscription peut se faire à tout moment pour les SCPI à capital variable, ou lors de périodes spécifiques pour les SCPI à capital fixe.

Chaque part représente une part du placement collectif détenant les biens immobiliers gérés par la société de gestion. Cela signifie que l'investisseur devient associé au sein de la SCPI.

A noter : la souscription des parts s'accompagne généralement de frais d'entrée, servant à couvrir les coûts liés à l’acquisition des actifs immobiliers et à la gestion de la SCPI. Ces frais sont prélevés par la société de gestion lors de l'achat des parts.

Une fois la souscription effectuée, et après un délai de carence généralement d’un à six mois (appelé délai de jouissance), l'investisseur commence à percevoir des revenus locatifs (non garantis), sous forme de dividendes, proportionnels au nombre de parts détenues.

La collecte continue vs fermée

Le processus de collecte des fonds varie selon que la SCPI est à capital fixe ou à capital variable.

Dans une SCPI à capital fixe, la collecte des fonds est limitée dans le temps. La société de gestion fixe une période de souscription, généralement trimestrielle, au cours de laquelle les investisseurs peuvent acheter des parts. Une fois cette période terminée, la collecte est fermée, et il faut attendre une nouvelle ouverture de capital pour investir à nouveau.

En revanche, pour une SCPI à capital variable, la collecte des fonds est continue. Les investisseurs peuvent souscrire des parts tout au long de l'année, sans restriction de période. Cela permet à la société de gestion de collecter régulièrement des fonds, qu’elle peut ensuite investir dans de nouvelles opportunités immobilières. Ce type de collecte offre une grande flexibilité et permet de s’adapter aux fluctuations du marché immobilier.

L’utilisation des fonds collectés

Une fois la collecte de fonds réalisée, la société de gestion utilise ces capitaux pour acquérir des biens immobiliers ou pour améliorer ceux déjà en portefeuille.

Il est possible que la société de gestion diversifie ses investissements, en achetant des biens dans différents secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, etc.) et dans plusieurs zones géographiques.

Les fonds collectés peuvent également être utilisés pour gérer et entretenir les biens immobiliers, garantissant ainsi leur valorisation sur le long terme.

L’objectif est double : générer des revenus locatifs les plus réguliers possibles, mais aussi maintenir ou augmenter peu à peu la valeur des parts de la SCPI.

Les impacts de la collecte sur le rendement

Le rendement d’une SCPI dépend directement de l’efficacité de la collecte des fonds et de leur gestion. En toute logique, une collecte réussie permet d'acquérir des biens immobiliers de meilleure qualité, générant des revenus locatifs plus stables et offrant un potentiel de valorisation à long terme. Plus la collecte est importante, plus la société de gestion dispose de capitaux pour diversifier ses investissements, ce qui dilue ainsi le risque pour les investisseurs. Néanmoins, il arrive aussi que, par choix stratégique, l’investissement soit spécialisé dans un seul domaine par exemple des immeubles dédiés à la santé ou à la logistique.

Le taux de distribution, ou rendement (accompagné du taux de rentabilité interne) est un des indicateurs clés pour les épargnants. Il est exprimé en pourcentage du montant investi et représente les revenus distribués aux investisseurs. Un bon taux de rendement est le signe d'une collecte efficace et d'une gestion immobilière performante. Attention toutefois, rappelons que les performances passées ne présagent pas des performances futures.