La rémunération de la SCPI

Pour résumer :

• En investissant dans une SCPI, vous achetez des parts d’un parc immobilier qui vous donnent accès à un patrimoine immobilier diversifié.
• La société de gestion s’occupe de la sélection, de l’achat et de la gestion des biens immobiliers de la SCPI, ce qui vous évite la gestion directe.
• Vos revenus proviennent principalement des loyers perçus par la SCPI (non garantis), redistribués sous forme de dividendes en fonction du nombre de parts que vous détenez.
• En plus des loyers, il est possible, sans certitude toutefois, de réaliser une plus-value lors de la revente de vos parts.
• La SCPI, quant à elle, se rémunère à travers des frais de souscription, de gestion et parfois de cession, qui financent son fonctionnement et sa performance.
• Ces frais impactent votre rendement, mais garantissent une gestion optimisée des biens immobiliers.

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’accéder au marché immobilier sans avoir à gérer directement des biens. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs peuvent potentiellement bénéficier de revenus réguliers (non garantis), issus des loyers perçus par la société de gestion. La SCPI peut ainsi offrir un rendement attractif, mais comporte également des risques qu’il est important de comprendre. Cette dernière se rémunère, pour sa part, essentiellement à travers les frais de souscription, de gestion et de cession.

>Découvrez tout sur qu'est-ce qu'une SCPI. 

Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?

Investir dans une SCPI permet de devenir copropriétaire d’un patrimoine immobilier sans avoir à acheter un bien physique en propre. L’investissement se fait via l'achat de parts de la SCPI, qui elle-même investit dans différents immeubles. Les épargnants deviennent ainsi copropriétaires d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers, allant des bureaux aux commerces en passant par des logements résidentiels.

Les parts de SCPI

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez des parts, qui représentent une fraction du capital de la société. Contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier, cet investissement est donc plus accessible en termes de prix, tout en permettant aussi de mutualiser les risques. Qui plus est, cela vous évite aussi de devoir gérer vous-même les biens : tout est pris en charge par la société de gestion.

La gestion des biens immobiliers

La gestion des immeubles est assurée par la société de gestion. Celle-ci s'occupe de l'achat des biens immobiliers, de leur entretien et de leur location. Son rôle ? Sélectionner soigneusement les immeubles en fonction des opportunités du marché immobilier et veiller à maximiser le rendement pour les investisseurs. Les biens peuvent être situés dans divers secteurs géographiques et peuvent inclure des immeubles commerciaux, des bureaux ou des logements. La société s'occupe également de trouver des locataires, de percevoir les loyers et de gérer les éventuelles problématiques ainsi que les travaux.

Les locataires et les revenus

Les revenus de la SCPI, bien que non garantis, proviennent principalement des loyers versés par les locataires des immeubles détenus. Ces loyers sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. En plus des loyers, il est possible que la SCPI réalise également des plus-values lors de la revente de certains biens immobiliers, ce qui constitue une autre source de revenus pour les investisseurs.

Comment est calculée la rémunération d’une SCPI ?

Les revenus locatifs distribués

Les loyers que la SCPI perçoit des locataires sont redistribués aux épargnants. Chaque investisseur reçoit ainsi des revenus (non garantis) en fonction du nombre de parts qu’il détient dans la SCPI. Autrement dit, plus vous possédez de parts, plus vos dividendes seront élevés. Ces dividendes représentent la part des loyers perçus par la SCPI après déduction des frais de gestion et autres charges. La redistribution se fait généralement de façon trimestrielle ou semestrielle.

Les variations possibles des revenus

Les revenus issus des loyers peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs :

• D’abord, la qualité des locataires : des locataires stables et solides financièrement engendreront normalement des loyers réguliers.
• Ensuite, les caractéristiques des immeubles : des biens immobiliers situés dans des zones attractives auront tendance à générer des loyers plus élevés.
• Enfin, les conditions du marché immobilier : la demande locative, les taux d’occupation, ainsi que les prix du marché influenceront aussi la performance globale de la SCPI.

Il est donc important pour les épargnants d’être conscients que bien que les SCPI puissent offrir des rendements attractifs, elles comportent également des risques, notamment liés aux fluctuations du marché et à la gestion des biens immobiliers.

Les différents types de rémunérations en SCPI

Lorsque vous investissez dans une SCPI, il existe plusieurs façons de percevoir des revenus (non garantis) provenant des biens immobiliers détenus par la société de gestion.

Les revenus des loyers

La première et la plus commune des rémunérations est la perception de revenus réguliers sous forme de dividendes. Ces revenus proviennent des loyers que la SCPI perçoit des locataires de ses immeubles. Ces dividendes, lorsqu’il y en a, sont généralement versés de façon trimestrielle ou semestrielle. Le montant que vous recevez dépend alors du nombre de parts que vous détenez dans la SCPI. Comme évoqué précédemment, plus vous possédez de parts, plus vos revenus sont importants. Ce mécanisme permet d'obtenir des revenus passifs, non garantis, sans avoir à gérer directement un bien immobilier.

La plus-value potentielle

En plus des revenus locatifs réguliers, il est possible (sans certitude) de bénéficier d'une plus-value lors de la revente des parts. En effet, la SCPI peut acheter et revendre des biens immobiliers, générant ainsi des gains si le marché immobilier est favorable. De même, la valeur des parts peut augmenter au fil du temps, offrant un potentiel de revalorisation de votre capital lorsque vous décidez de revendre vos parts. Toutefois, n’oubliez jamais que cette plus-value n’est pas garantie et qu’elle dépend des conditions du marché au moment de la revente.

La fiscalité

Les revenus issus de votre placement en SCPI sont soumis à la fiscalité, tant sur les loyers perçus que sur les éventuelles plus-values réalisées lors de la revente des parts. Il est important de comprendre que ces revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés selon votre tranche marginale d’imposition. De plus, les plus-values immobilières peuvent également être soumises à l’imposition selon la durée de détention de vos parts. A tout cela s’ajoutent encore les prélèvements sociaux de 17,2%. La prise en compte de la fiscalité est donc essentielle pour calculer le rendement net de votre investissement en SCPI.

Comment se rémunère la SCPI elle-même ?

Comme tout acteur du marché immobilier, la SCPI doit couvrir ses frais de fonctionnement et rémunérer la société de gestion qui s’occupe de l’administration de ses biens immobiliers. Pour cela, la SCPI prélève divers frais auprès des investisseurs. Ces frais sont intégrés au coût global de votre investissement et peuvent avoir un impact sur le rendement final de vos parts. Pensez-y !

Les frais de souscription (ou frais d'entrée)

Lorsque vous achetez des parts dans une SCPI, des frais de souscription sont généralement appliqués. Ces frais couvrent principalement les coûts liés à l’acquisition des biens immobiliers. Ils servent également à rémunérer la société qui gère les opérations de recherche et d’achat des immeubles. Ces frais sont souvent prélevés au moment de l’achat des parts et doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité globale de votre placement.

Les frais de gestion

Les frais de gestion sont prélevés annuellement sur les revenus générés par les loyers des biens immobiliers détenus par la SCPI. Ils couvrent les coûts liés à la gestion quotidienne des immeubles (entretien, relations avec les locataires, suivi des travaux, etc.). En général, ces frais représentent un pourcentage des revenus locatifs. Cela signifie que sur chaque euro de loyers perçu, une partie est prélevée pour rémunérer la société de gestion. Même s'ils réduisent les revenus nets redistribués aux investisseurs, ces frais sont essentiels pour garantir une bonne gestion des immeubles et optimiser le rendement à long terme.

Les frais de cession (ou frais de sortie)

Lorsque vous décidez de revendre vos parts, certaines SCPI appliquent des frais de cession. Ces frais sont prélevés pour couvrir les coûts administratifs liés à la vente de vos parts et peuvent varier en fonction de la SCPI. Ils ne sont pas systématiques, mais il est important de vérifier s'ils existent avant de réaliser un investissement, car ils peuvent réduire le gain net réalisé lors de la revente.

Les frais de gestion immobilière (occasionnels)

Parfois, des frais de gestion immobilière supplémentaires peuvent être appliqués si la SCPI entreprend des travaux d’envergure sur ses biens immobiliers (rénovations, améliorations). Ces frais sont moins fréquents, mais ils peuvent être nécessaires pour valoriser le patrimoine immobilier détenu et augmenter le potentiel des loyers à long terme.

Pourquoi ces frais sont-ils importants pour la SCPI ?

Ces frais représentent la principale source de revenus pour la société de gestion. Ils permettent de rémunérer les équipes qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion et de l'entretien des biens immobiliers. De plus, ils couvrent les frais administratifs et juridiques, ainsi que les coûts liés à la mise en location des biens. Ces frais garantissent ainsi une gestion professionnelle du patrimoine immobilier, nécessaire pour optimiser le rendement des parts détenues par les investisseurs.

L’impact pour les investisseurs

Même si ces frais peuvent sembler importants, souvenez-vous qu’ils sont essentiels pour assurer une bonne gestion des biens immobiliers et la pérennité des revenus locatifs. Toutefois, il est vrai qu’ils ont un impact sur la rentabilité du placement. Avant d’investir, pensez donc à bien comparer les SCPI en fonction de leurs frais appliqués et de leur rendement net, afin de choisir un placement adapté à vos objectifs et à votre tolérance au risque. N’hésitez pas non plus à vous faire aider d’un professionnel de l’investissement financier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine.