SCPI ISR : bilan à mi-2025

En 2025, l’investissement socialement responsable (ISR) poursuit son envolée, porté par une réglementation européenne renforcée – notamment avec la Taxonomie verte entrée en application cette année ⁽¹⁾. Mais qu’en est-il en matière d’épargne immobilière ? FOCUS sur CORUM Eurion, la SCPI labellisée « ISR immobilier » de CORUM L’Epargne.

2025 : l’année du virage réglementaire

2020, les prémices d’une transformation

L’Investissement Socialement Responsable (ISR) est entré dans une nouvelle ère. Si, depuis 2020, les SCPI peuvent obtenir le label ISR, 2025 marque un tournant décisif : celui d’un encadrement renforcé, d’une rigueur accrue, et d’un alignement plus strict avec les ambitions écologiques de l’Union européenne.

Le premier jalon de cette transformation remonte à octobre 2020, lorsque les SCPI ont été officiellement intégrées dans le périmètre du label ISR français, initialement conçu pour les fonds actions ou obligataires. Ce label, porté par le ministère de l’Économie et certifié par des organismes indépendants, a alors imposé plusieurs éléments aux sociétés de gestion des SCPI :  

• Une définition claire de leurs objectifs ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance),  
• Une sélection des immeubles selon des critères extra-financiers,  
• Et la mise en œuvre d’une politique d’amélioration continue.  

Mais l’élan réglementaire ne s’est pas arrêté là.

2025, des exigences plus poussées  

Depuis janvier 2025, les SCPI labellisées ISR doivent aussi composer avec les exigences de la Taxonomie verte européenne. Cette classification ambitieuse, au cœur du Pacte Vert pour l’Europe, définit ce qu’est une activité réellement « durable » sur le plan environnemental.  

Pour les biens immobiliers, cela signifie qu’ils doivent contribuer de manière significative à des objectifs tels que l’atténuation du changement climatique ou l’efficacité énergétique — sans compromettre les autres piliers écologiques comme la biodiversité ou la gestion des ressources. Un immeuble mal isolé, mal rénové ou mal géré, par exemple, n’aura donc plus sa place dans un fonds estampillé "vert".

À cela s’ajoute l’entrée en vigueur du nouveau référentiel ISR, révisé en profondeur par les autorités françaises. Depuis le 1er mars 2024 (pour les nouveaux fonds) et le 1er janvier 2025 (pour les fonds existants), les conditions de labellisation ont été durcies.  

Des conséquences déjà visibles

Résultat : selon Le Monde, en juillet 2024, près d’un tiers des fonds ISR existants avait déjà dû revoir leur stratégie pour conserver leur label. ⁽²⁾  

Ce durcissement réglementaire n’a donc pas non plus été sans conséquences pour les SCPI… Un défi pour certaines sociétés de gestion, mais aussi une opportunité pour celles ayant anticipé ces évolutions, à l’instar de CORUM Eurion.

SCPI ISR : une façon de donner du sens à son investissement

Longtemps considéré comme « technique » ou réservé à un public averti, l’investissement ISR en immobilier séduit aujourd’hui un nombre croissant d’épargnants. Pourquoi ? Parce qu’il permet de donner du sens à son épargne, sans forcément sacrifier la performance.

Cependant, soyons clairs : toutes les SCPI ISR ne se valent pas. Ce label impose une méthode, mais il ne garantit ni rendement, ni risque nul.  

Bilan ISR mi-2025 : où en est-on ?  

À mi-parcours de l’année 2025, l’investissement socialement responsable (ISR) confirme son ancrage dans le paysage financier français. Le label ISR continue de séduire les épargnants : 940 fonds labellisés étaient recensés en France au 1er janvier 2025, pour un total de 805 milliards d’euros d’encours, selon les chiffres communiqués par l’Association française de la gestion financière ⁽³⁾.  

Côté immobilier, les SCPI labellisées ne sont pas en reste. Au 1er trimestre 2025, selon l’ASPIM ⁽⁴⁾ :

• La collecte brute (c’est-à-dire le montant total des souscriptions réalisées par les épargnants) des SCPI grand public a atteint 1,3 milliard d’euros, en hausse de +18 % par rapport à la même période de 2024.  
• La collecte nette (la collecte brute à laquelle on soustrait les retraits effectués par les investisseurs), elle, a progressé de +35 %, franchissant même la barre du milliard d’euros.

CORUM Eurion : l’ISR à l’européenne

Un label, oui. Mais surtout une méthode.

Labellisée ISR depuis 2023, la SCPI CORUM Eurion va au-delà du simple tampon réglementaire. Sa stratégie repose sur une approche " best-in-progress" : acheter des immeubles, puis les améliorer avec des actions concrètes (rénovation énergétique, clauses vertes dans les baux, équipements de suivi conso…).

En clair : CORUM Eurion n’achète pas forcément les immeubles les plus vertueux, mais elle s’engage à les faire progresser dans le temps.  

Et côté performance ?

CORUM Eurion affiche un taux de rendement interne (TRI) de 6,36% sur 5 ans. ⁽⁵⁾

Mais attention : comme toute SCPI, CORUM Eurion n’est pas sans risque. Il s’agit d’un placement exposé à la vacance locative, à l’évolution de la valeur des biens immobiliers et à la conjoncture européenne. L’ISR n’annule pas ces aléas. Il les encadre mieux. C’est une nuance importante.

Entre durcissement réglementaire, montée en exigence environnementale et attentes croissantes des épargnants, le label ISR est devenu un véritable marqueur de transformation, bien plus qu’un simple critère d’attractivité commerciale. CORUM Eurion illustre cette évolution : en s’appuyant sur une stratégie d’amélioration continue, cette SCPI assume une vision exigeante, tournée vers l’Europe et l’action concrète.  Mais il est essentiel de le rappeler : un label, aussi solide soit-il, ne garantit ni la performance, ni l’absence de risque. Investir dans une SCPI ISR, c’est faire le choix d’un placement engagé… mais qui reste un placement immobilier, avec ses cycles, ses contraintes et ses incertitudes.

⁽¹⁾ https://www.banque-france.fr/fr/publications-et-statistiques/publications/la-taxonomie-verte-europeenne

⁽²⁾ Le Monde – 12/07/2024 - https://www.lemonde.fr/argent/article/2024/07/12/label-isr-qu-a-change-la-reforme-pour-l-investissement-socialement-responsable_6248889_1657007.html

⁽³⁾ AGF – Mai 2025 - https://www.afg.asso.fr/fr/etude-afg-2024-investissement-responsable-en-france-une-croissance-dynamique-et-durable-des-encours

⁽⁴⁾ ASPIM – Avril 2055 - https://www.aspim.fr/article/communique-de-presse/les-fonds-immobiliers-grand-public-au-1er-trimestre-2025.html  

⁽⁵⁾ Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Il intègre également le fait que la valeur de l’argent évolue dans le temps : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 €
dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.

Acheter des parts de SCPI [CORUM] est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Par 

Faustine RIOT