Comment sont fixés les prix des SCPI ?

Pour résumer :

Investir dans une SCPI permet d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier sans avoir à en gérer directement les biens. Mais comment sont fixés les prix des parts de SCPI ?

• Le prix de souscription des parts est basé sur la valeur de reconstitution, qui inclut la valeur des biens et leurs frais d’acquisition.
• Le prix de retrait (prix de revente des parts), en revanche, est basé sur la valeur de réalisation, qui correspond à la valeur nette des actifs détenus.
• Les fluctuations du marché immobilier, la qualité de la gestion, ou encore l’offre et la demande influencent également le prix des parts.
• Au-delà du prix, il est essentiel de considérer le rendement généré par les revenus locatifs de la SCPI.

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. Mais comment sont fixés les prix des parts de SCPI ? Entre prix de souscription, prix de retrait, fluctuations du marché, il peut être difficile de comprendre le processus, on vous l’accorde ! Cet article a donc pour vocation de vous expliquer, de manière simple et pédagogique, les mécanismes qui déterminent les prix des SCPI.

>Découvrez tout sur qu'est qu'une SCPI.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Définition  

Une SCPI est un type de placement qui permet aux épargnants d'investir dans l'immobilier. Toutefois, plutôt que de posséder directement un bien, l’idée est de devenir copropriétaire d'un portefeuille de biens géré par une société spécialisée. Chaque part représente ainsi une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI, ce qui permet à chaque investisseur de bénéficier d’un fragment des revenus (non garantis) générés par la location des biens du parc de la SCPI, proportionnellement au capital initial investi.

Fonctionnement général des SCPI

La SCPI fonctionne en collectant des fonds auprès des investisseurs lors de la souscription de parts, puis en les utilisant pour acquérir des actifs immobiliers comme des bureaux, des commerces ou des logements. Ces biens sont ensuite loués, ce qui génère normalement des revenus locatifs qui sont alors redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues.

La gestion de la SCPI, quant à elle, est entièrement déléguée à une société de gestion, qui s’occupe de l'achat, de la gestion et de l’entretien des biens.

Les avantages pour les épargnants

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages :

• D’abord, il s’agit d’un placement immobilier diversifié : vous n’investissez pas dans un seul bien mais dans un ensemble de biens, ce qui dilue ainsi le risque.
• Ensuite, la gestion étant déléguée à une société spécialisée, vous n'avez pas à vous occuper des problèmes courants liés à la location.
• De plus, bien que cela ne soit pas garanti, les SCPI offrent généralement un rendement intéressant, notamment grâce aux revenus locatifs générés par les actifs immobiliers.
• Enfin, la souscription de parts est souvent plus accessible que l'achat direct d'un bien immobilier, car vous n'avez pas besoin de mobiliser un capital important dès le départ.

Les risques des SCPI

Bien que les SCPI soient attractives, elles comportent des risques :

• Le premier d’entre eux est lié au marché immobilier. Si la valeur des actifs détenus baisse, le patrimoine de la SCPI peut diminuer, ce qui impacte forcément la valeur des parts, pouvant entraîner un risque de perte en capital.
• De plus, les revenus locatifs peuvent fluctuer en fonction de la vacance des biens (si un bien n’est pas loué, les revenus baissent). Les rendements ne sont donc pas garantis.
• Un autre risque est le risque de liquidité. Les parts de SCPI sont moins facilement revendables que les actions ou les obligations, ce qui peut entraîner des délais de vente prolongés et parfois même des ventes à prix réduit.
• Enfin, la gestion des biens de la SCPI est un autre facteur de risque : une mauvaise gestion des actifs peut affecter à la fois la valeur du patrimoine, mais aussi la distribution des revenus.

Les deux types de valorisation des SCPI

Lorsqu'il s'agit de fixer le prix des parts d'une SCPI, deux types de valorisation sont utilisés pour estimer la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI : la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation. Ces deux concepts permettent de définir un cadre précis pour la souscription et le retrait des parts en fonction du marché immobilier et des actifs détenus.

La valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution correspond au montant total qu'il faudrait pour recréer entièrement le patrimoine de la SCPI, c'est-à-dire acquérir à nouveau tous les biens immobiliers détenus et supporter les frais liés à leur achat (comme les frais de notaire, les taxes, etc.). En d'autres termes, cette valeur prend en compte non seulement le prix des biens immobiliers, mais aussi tous les frais qui accompagnent leur acquisition.

Par exemple, si une SCPI possède des biens immobiliers d’une valeur totale de 10 millions d’euros et que les frais d’acquisition s’élèvent à 8 %, la valeur de reconstitution sera de 10,8 millions d’euros. Cette valorisation est essentielle pour fixer le prix de souscription des parts.

La société de gestion utilise cette valeur de reconstitution pour s'assurer que le prix des parts reflète bien la réalité du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, en tenant compte également des frais inhérents à la gestion et à l’acquisition des actifs.

La valeur de réalisation

La valeur de réalisation, quant à elle, correspond à la valeur nette des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Elle est déterminée par un expert externe immobilier professionnel et indépendant. Cette donnée se concentre uniquement sur la valeur des biens immobiliers, sans prendre en compte les frais d’acquisition. Elle représente ce que vaudraient les biens si la SCPI devait les vendre immédiatement sur le marché immobilier.

Par exemple, si les biens de la SCPI sont estimés à 10 millions d’euros, la valeur de réalisation est de 10 millions. C’est une estimation plus directe de la valeur des parts, puisqu’elle reflète simplement la valeur marchande des biens détenus par la SCPI, sans inclure les coûts de reconstitution.

Cette valeur est utilisée pour évaluer la santé financière de la SCPI, mais aussi pour fixer le prix de retrait, c’est-à-dire le prix auquel un investisseur peut revendre ses parts.

Comment est fixé le prix des parts ?

Le prix des parts de SCPI est fixé de manière rigoureuse par la société de gestion, en tenant compte des valeurs de reconstitution et de réalisation du patrimoine, mais aussi selon certaines règles fixées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Le prix de souscription

Le prix de souscription correspond au prix que vous payez lorsque vous achetez des parts d'une SCPI. Il est directement lié à la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI. En général, ce prix est très proche de cette valeur de reconstitution, car il inclut non seulement la valeur des actifs immobiliers, mais aussi les frais d’acquisition des biens (frais de notaire, frais de gestion, etc.).

La société de gestion fixe ce prix en respectant un cadre strict imposé par l'AMF. Selon les réglementations en vigueur, le prix des parts de SCPI doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de sa valeur de reconstitution. Cela garantit que les investisseurs achètent des parts à un prix juste, en accord avec la réalité du patrimoine immobilier de la SCPI.

Par exemple, si la valeur de reconstitution d’une part de SCPI est de 200 €, son prix de souscription peut être fixé entre 180 € et 220.

Le prix de retrait

Le prix de retrait correspond au prix auquel un investisseur peut revendre ses parts. Il est généralement un peu inférieur au prix de souscription, car il ne prend pas en compte certains frais liés à l’achat des actifs. Le prix de retrait est souvent basé sur la valeur de réalisation du patrimoine, qui reflète la valeur nette des actifs immobiliers détenus par la SCPI.

Ce prix peut également varier en fonction de l'offre et de la demande sur le marché des parts de SCPI. Si beaucoup d’épargnants souhaitent acheter des parts, le prix de retrait peut être revu à la hausse. À l'inverse, s’il y a peu de demandes, le prix peut baisser légèrement.

Les facteurs influençant le prix des parts de SCPI

L'évolution du marché immobilier

Le marché immobilier joue un rôle central dans la fixation du prix des parts de SCPI :

• Si le marché est en hausse, la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI augmente, ce qui peut faire progresser la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution du patrimoine. Cela peut avoir un impact direct sur le prix de souscription des parts, qui sera ajusté à la hausse pour refléter cette augmentation de la valeur des biens.
• À l'inverse, si le marché immobilier connaît une baisse, la valeur des biens peut diminuer, affectant la valorisation des parts. Ainsi, le prix de revente (ou prix de retrait) des parts pourrait également être revu à la baisse.

Cela souligne l'importance de surveiller l'évolution du marché lorsque vous investissez dans une SCPI.

La gestion de la SCPI

La qualité de la gestion de la SCPI par la société de gestion est un autre facteur clé qui influence le prix des parts. Une bonne gestion consiste à choisir des actifs immobiliers de qualité, à veiller à ce que les immeubles soient occupés en permanence pour maximiser les revenus locatifs, et à optimiser les coûts liés à l’entretien et à la gestion des biens.

Si la gestion est performante, les revenus locatifs sont normalement plus réguliers et le rendement des parts est plus intéressant. Cela peut même entraîner une augmentation de la demande pour ces parts, et donc une hausse de leur prix. Au contraire, une mauvaise gestion peut entraîner des vacances locatives, une baisse des revenus et une dégradation de la qualité des actifs, ce qui aura un effet négatif sur le prix des parts.

L'offre et la demande

Comme pour tout investissement, l’offre et la demande sur le marché des parts de SCPI influencent également leur prix. Si la demande pour les parts d’une SCPI est élevée, le prix de souscription peut être ajusté à la hausse. Inversement, si la demande baisse, par exemple en cas de difficultés sur le marché immobilier, le prix des parts peut baisser.

Cela s’applique également au prix de retrait : si de nombreux investisseurs souhaitent vendre leurs parts, le prix peut diminuer légèrement, car l’offre dépasse la demande. À l’inverse, si peu d’investisseurs sont prêts à vendre et que la demande reste forte, le prix peut se maintenir, voire augmenter.

Faut-il se focaliser uniquement sur le prix des parts ?

Lorsqu’on envisage d’investir dans une SCPI, il est tentant de se concentrer uniquement sur le prix des parts. Toutefois, il est essentiel de comprendre que d’autres éléments, tels que le rendement, l’évolution à long terme du patrimoine immobilier et la qualité de la gestion, sont tout aussi importants pour évaluer un placement en SCPI.

L'importance du rendement

Le prix des parts d'une SCPI n’est qu’un aspect de l’investissement. Le rendement que la SCPI génère est au moins tout aussi important pour les épargnants.

Le rendement correspond aux revenus locatifs que les biens immobiliers de la SCPI génèrent chaque année, redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes. Ce sont ces revenus réguliers (non garantis) qui offrent un attrait financier aux investisseurs.

Par exemple, une SCPI avec des parts d'une valeur de 200 € qui verse 10 € de revenus par an offre un rendement de 5 %. Ce rendement peut être un critère plus pertinent pour évaluer la rentabilité de l'investissement que le prix seul. Ainsi, même si le prix des parts fluctue, un bon rendement peut malgré tout garantir une rentabilité intéressante.

L'évolution du prix à long terme

En parallèle, il est aussi important de prendre en compte l’évolution du prix des parts sur le long terme. Comme tout investissement dans l'immobilier, la valeur des actifs détenus par la SCPI peut évoluer avec le temps. Les fluctuations du marché immobilier peuvent entraîner des variations du prix des parts.

N’oubliez pas qu’un investissement dans une SCPI est généralement un placement à long terme. Une gestion efficace, une bonne diversification des actifs, et une stratégie de patrimoine solide permettent souvent de garantir une valorisation progressive des parts sur le long terme, même si cela n’est jamais totalement garanti.

Autrement dit, il convient d’observer le prix des parts d’une SCPI et le rendement des revenus générés par ses actifs, ainsi que la capacité de la société de gestion à maintenir et développer le patrimoine immobilier sur le long terme. Un bon placement en SCPI repose sur un équilibre entre ces différents facteurs, ce qui permet d’optimiser à la fois le capital investi, mais aussi les revenus perçus au fil du temps. Pour tout investissement, l’accompagnement par un professionnel est vivement recommandé.