Déficit foncier

La société civile de placement immobilier ou SCPI est une structure permettant de réaliser un investissement collectif sur le marché immobilier. La souscription qui consiste à acheter des parts auprès de la société de gestion permet aux investisseurs d’accéder au rang des associés. Ce statut ouvre droit à des dividendes, à savoir des revenus générés par les loyers des immeubles appartenant à la SCPI. Or, ces revenus sont dits “potentiels” dans le sens où ils ne sont jamais garantis. Par ailleurs, il est possible que le montant des charges dépasse celui des bénéfices, créant ce qu’on appelle un déficit foncier. La compréhension de cette notion est indispensable à tout investisseur qui s’intéresse à une SCPI.

Déficit foncier : définition

La gestion d’immeubles mis en location implique forcément des charges. Cela inclut les entretiens, les travaux de rénovation, les réparations et toute opération qui permet de préserver l’état d’un immeuble donné.

Lorsque les charges sont plus importantes que les revenus fonciers, il y a un déficit. Ce dernier équivaut à la part de dépenses qui dépasse les bénéfices. Il est alors possible de le déduire du revenu global afin d’alléger le montant de l’impôt sur le revenu.

La déduction du déficit foncier est limitée à 10 700€ par foyer fiscal et par an. Si le déficit enregistré dépasse ce plafond, l’excédent est reportable et déductible :

des revenus fonciers pendant 10 ans
du revenu global (revenu foncier, salaire, rente, pension…) pendant 6 ans.

SCPI de déficit foncier : principes et fonctionnement

La SCPI de déficit foncier est nichée dans la catégorie des SCPI fiscales. Ces dernières sont créées pour que chaque porteur de parts puisse réaliser une économie fiscale.

Ce type de SCPI investit principalement dans des immeubles qui requièrent des travaux. Le patrimoine est donc composé de bâtiments anciens qui subissent ensuite des rénovations grâce à l’argent investi par les souscripteurs. Des travaux de différentes natures sont finançables via l’investissement des associés :

extensions
entretiens et maintenances périodiques
améliorations
rénovations partielles ou intégrales
réparations.

Le montant des dépenses engagées dans les travaux n’est pas plafonné. En effet, la limite annuelle de 10 700€ concerne le déficit déductible du revenu global du foyer fiscal et non les charges réellement engagées. La quote-part de l’investissement qui correspond aux charges étant illimitée, le porteur de parts a la possibilité de réduire, voire d’éponger intégralement les revenus fonciers imposables.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la déductibilité des charges ?

Toutes les SCPI fiscales doivent se plier à certaines conditions qui déterminent les conditions dans lesquelles la réduction d’impôt peut se faire. Les SCPI de déficit foncier ne dérogent pas à cette règle. Il faut donc connaître :

les conditions relatives à la société civile de placement immobilier
les conditions relatives au porteur de parts.

En ce qui concerne la SCPI, elle doit s’engager à louer les immeubles sur une période minimum de 3 ans après l’achèvement des travaux.

En ce qui concerne l’associé, il se soumet à un engagement de conservation de 3 ans. Dans les faits, il ne peut vendre ses parts de SCPI qu’après un minimum de 3 ans après la dernière année de déduction du déficit foncier. 

SCPI de déficit foncier : quelle fiscalité ?

Les revenus locatifs, c’est-à-dire les dividendes redistribués aux associés, sont imposables suivant le barème de l’impôt sur le revenu.

Les autres revenus potentiels appelés revenus accessoires sont imposés au titre de revenus capitaux mobiliers.

Outre les prélèvements fiscaux, les revenus potentiels dégagés par l’épargne sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Dans le cas particulier des SCPI de déficit foncier, le régime général de la déduction des déficits fonciers est automatiquement applicable. Les déficits annuels dans la limite de 10 700€ par foyer fiscal sont directement déduits de la tranche marginale d’imposition. Cela permet donc de réaliser des économies conséquentes pour les contribuables fortement imposés.

Tous les travaux éligibles au dispositif du déficit foncier qui sont réalisés par la SCPI sont renseignés dans le formulaire n°2044 servant à déclarer les revenus fonciers, à savoir ceux issus d’un investissement dans le secteur de l’immobilier. Le montant de ces charges est communiqué par la société de gestion qui le calcule au prorata des parts détenues par chaque associé.

Déficit foncier : comment le déclarer à l’administration fiscale ?

La déclaration du revenu global, c’est à-dire la somme de tous les revenus perçus par un foyer fiscal, quelles qu’en soient les sources, s’effectue via le formulaire n°2042.

Les porteurs de parts dans les SCPI doivent également remplir le formulaire n°2044 qui concerne exclusivement les revenus fonciers. Ces derniers proviennent des investissements immobiliers, plus concrètement des loyers découlant de la mise en location des immeubles nus et/ou meublés.

Les deux formulaires doivent être conjointement soumises à l’administration fiscale après avoir été dûment remplies. Les informations relatives aux charges éligibles au déficit foncier sont systématiquement communiquées par la société de gestion. Le contribuable peut donc établir des déclarations précises et justifiables.

Avantages et limites d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier

La perspective d’enregistrer des économies fiscales constitue l’atout majeur des SCPI de déficit foncier qui soustrait les charges au principe du plafonnement des niches fiscales. Les déficits fonciers excédentaires étant reportables sur plusieurs années, le porteur de part a la possibilité d’alléger durablement le montant de ses impôts. Ce à quoi s’ajoutent les avantages offerts par les SCPI traditionnels, entre autres :

la mutualisation des risques dans le sens où l’associé n’investit pas directement dans des immeubles mais accède à une structure collective
le choix entre plusieurs options de financement comme l’achat de parts à crédit, via une assurance vie ou au comptant
la délégation intégrale de la gestion du patrimoine (achat/vente d’immeubles, réparations, rénovations, prospection de locataires, recouvrement de loyers…) à la société de gestion.

En contrepartie, il y a certains inconvénients à prendre en compte, notamment l’engagement de conservation des parts qui oblige les investisseurs à immobiliser leurs fonds sur une durée relativement longue. La première mise en location de tous les immeubles ne s’effectuant pas nécessairement en simultané, l’enregistrement des déficits est étalé dans le temps.

Dans les faits, l’associé conserve la possibilité de céder tout ou une partie de ces parts avant le délai imposé. Cependant, la faible liquidité des SCPI et la fluctuation des valeurs des parts ne garantit pas que la vente puisse être conclue rapidement. En outre, l’avantage du déficit foncier n’est pas transmissible. Les investisseurs qui achètent des parts de seconde main sont considérés comme de nouveaux souscripteurs.

A qui s’adressent les SCPI de déficit foncier ?

Chaque produit d’investissement possède des caractéristiques propres qui déterminent leur adéquation par rapport au profil de l’investisseur. Dans le cas précis des SCPI de déficit foncier, l’intérêt fiscal s’apprécie particulièrement par les épargnants qui cherchent à réduire leurs impôts de manière significative tout en conservant la perspective de gagner des revenus complémentaires potentiels à moyen-long terme.

La SCPI de déficit foncier favorise également la diversification de patrimoine, les fonds pouvant être investis dans des immeubles de différentes natures, sans perdre l’avantage de la mutualisation des risques.