Comment le groupe CORUM a géré ses métiers de l’immobilier durant la crise ?

Plus d’un an après le début de la crise sanitaire, Philippe Cervesi (Directeur de l’Immobilier) revient sur la manière dont le Groupe a appréhendé cette période sur ses différents métiers de l’immobilier. Il évoque notamment les conséquences de cette situation inédite mais également les opportunités qui ont découlé.

Extrait du webinaire "2021 : ai-je toujours es bons réflexes pour mon épargne ?" (17/03/2021)

Quel a été l’impact de la crise sanitaire sur la partie immobilière et les différentes SCPI du groupe CORUM ? 

Il y a eu, en 2020, une réaction en deux temps sur nos métiers de l’immobilier. La première chose sur laquelle nous nous sommes concentrés, c’est la gestion locative. Nous possédons un parc immobilier conséquent avec de nombreux locataires, de nombreuses classes d’actifs, dans plusieurs pays, avec un impact différent pour chacun d’entre eux. La priorité était pour nous de conserver un lien direct avec nos locataires. 

En effet, et malgré ce patrimoine paneuropéen, nous avons toujours souhaité gérer nos actifs immobiliers sans intermédiaire chez CORUM. Cela nous permet d’avoir une approche directe avec le locataire, ce qui avait déjà du sens avant la crise sanitaire, mais qui a été encore plus précieux dans ce contexte particulier. Cette démarche nous permet notamment de connaître l’état d’esprit de nos locataires et d’éventuellement anticiper des départs, si l’on sent qu’une entreprise grossit et qu’elle a besoin de plus d’espace, ou à l’inverse la volonté de rester dans l’immeuble pour la localisation.

Pourrais-tu nous donner quelques exemples de ces locataires ?

Les SCPI CORUM sont investies en immobilier commercial, donc principalement de bureau, de commerce, de logistique ou d’hôtellerie. Nos locataires sont donc pour la plupart des grandes entreprises, comme Accor, Vodafone, ou des supermarchés comme Carrefour. On peut aussi citer des entreprises étrangères très connues comme Google ou encore Brembo en Italie, leader mondial des systèmes de freinage. On a donc un parc immobilier très varié avec des entreprises impliquées dans différents secteurs d’activité, stratégie essentielle, notamment dans un contexte comme celui de la COVID-19. 

Quels ont été les bénéfices de cette proximité avec les locataires ?

Cela nous a rapidement permis d'entamer des discussions et de discerner les entreprises qui étaient plutôt dans une logique de, peut-être, tirer profit de cette crise sanitaire des entreprises avec lesquelles nous pouvions réellement entamer des négociations.

Dans ce genre de situation, les premières entreprises qui viennent vers nous sont généralement de grosses structures, dans des bureaux, pas forcément ou peu impactés, mais qui sont en revanche très bien conseillées. En parallèle, il y a parfois des entreprises plus modestes et impliquées dans des secteurs sévèrement touchés comme l'hôtellerie et la restauration, pour lesquelles nous avons évidemment pu envisager des aides via notamment des aménagements et des différés de paiement de loyers.

Le lien direct qu'on a tissé dans le passé avec nos locataires est probablement la raison qui nous a aidé à traverser cette crise et générer des performances conformes aux attentes. Vous le savez, les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Néanmoins et pour l’année 2020, nous avons pu distribuer 6 %* sur CORUM Origin, 5,66 %* sur CORUM XL et même un rendement de 10,40 %* sur CORUM Eurion (dernière SCPI lancée en 2020) qui a un objectif de rentabilité de 4,5 % sur 10 ans**. Notre gestion locative a vraiment été la première brique de cette gestion de la COVID-19.

Tu évoques donc en premier lieu le lien direct avec les locataires, quel a été le second pan de la gestion immobilière en 2020 ?

La deuxième brique, absolument primordiale, a été la prise de hauteur sur cette crise.
Nous sommes rentrés dans une phase analytique pour vite comprendre qu’il y aurait des perdants mais aussi des gagnants, donc forcément des opportunités. Nous nous sommes ainsi penchés sur celles-ci et nous avons commencé à réfléchir en matière de classes d'actifs. 

En effet, le bureau, le commerce, l'hôtellerie et la logistique n'ont pas été impactés de la même façon. Au sein même de certaines classes d'actifs, les entreprises ont été touchées de façons très différentes. On peut par exemple parler du commerce où les supermarchés et magasins de bricolage ont été plutôt bénéficiaires de la conjoncture, car maintenus ouverts dans la plupart des pays avec une forte consommation. En revanche, certains commerces de centre-ville, par exemple dans la mode de textile, ont été sévèrement impactés, tout comme l'hôtellerie et la restauration. 

Il y a donc eu une disparité dans les conséquences au niveau des secteurs d’activité, on imagine que cette différence se constate également au niveau géographique ?

En effet, on peut également distinguer cette disparité à l’échelle des pays. En plus de la relation en direct avec le locataire, l'autre point différenciant de notre gamme de SCPI, c’est sa diversification. On est aujourd'hui présent dans 17 pays, dont certains au-delà de la zone euro et, évidemment, chacun d’entre eux a été impacté de façon unique. 

Quand, au moment de la première vague, l'Europe que l’on pourrait qualifier « d’Occidentale » a été très touchée, l'Europe de l'Est a été bien plus épargnée. Les magasins sont la plupart du temps restés ouverts dans les pays baltes, en Europe de l’Est mais également dans le Grand Nord en Finlande, en Norvège contrairement à ceux situés en France, en Allemagne ou aux Pays-Bas. 

Par rapport à ces divergences, nous avons effectué une analyse précise au niveau de chacun des pays. Nous sommes, comme certains le savent, par exemple très présents au Royaume-Uni depuis le Brexit puisque cette annonce avait été génératrice de beaucoup d'opportunités. La COVID-19 a tout simplement été un facteur qui a prolongé cette période de circonstances favorables. 

Nous avions en effet prévu de ralentir nos investissements dans cette zone, car la Livre sterling était remontée à un niveau important. Elle est, au moment de la crise, fortement redescendue ce qui nous finalement permis d’acheter de nouveaux immeubles dans de très bonnes conditions, approximativement 6 à 7 % moins cher que ce nous aurions payé en début d’année 2020. 

Dans la même tendance, cette situation nous a également permis de réaliser notre premier investissement outre-Atlantique, au Canada. Le dollar canadien ayant été assez impacté par la crise, il était relativement intéressant de se positionner sur ce marché en 2020. On a donc essayé de prendre un peu de hauteur et de saisir ces opportunités pour bénéficier, de façon très pragmatique, d'un cycle à l'investissement finalement plus favorable que quelques mois auparavant.

Par

PHILIPPE CERVESI

Retrouvez le webinaire complet : "2021 : ai-je toujours les bons réflexes pour mon épargne ?" (17/03/2021)

*Taux de distribution (DVM) : taux de distribution sur valeur de marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,18% sur CORUM Origin en 2020) divisé par le prix acquéreur moyen de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion.

**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période.
- Taux de rentabilité interne de CORUM Origin sur 5 ans : 5,77 %
- Objectif de rentabilité à 10 ans de CORUM XL (taux de rentabilité interne non garanti) : 10 %
- Objectif de rentabilité à 10 ans de CORUM Eurion (taux de rentabilité interne non garanti) : 4,5 %

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019 et EURION, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE. Elles sont distribuées par CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.