Financer les études de vos enfants : avez-vous pensé à l’usufruit temporaire de SCPI ?

Les études, c’est un peu « l’investissement d’une vie ». Non seulement pour les enfants, mais aussi pour les parents. Frais d’inscription, logement étudiant, transports, dépenses du quotidien… Le coût grimpe vite, souvent plus vite que prévu. Et face à ce mur budgétaire, de nombreux épargnants cherchent une solution efficace, souple et fiscalement intéressante.

Et si cette solution passait par… l’immobilier ? Mieux encore : par le démembrement de parts de SCPI, et plus précisément l’usufruit temporaire. Un mot d’apparence compliquée, pour une mécanique redoutablement intelligente.

Une SCPI, des parts, des loyers… des revenus potentiels sans les tracas de la gestion d’un bien en location

Avant de plonger dans les subtilités du démembrement, rappelons les bases. 
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien physique.

Concrètement, vous achetez des parts de SCPI, qui représentent une fraction de son parc immobilier, géré par la société de gestion de la SCPI. En contrepartie, vous percevez une partie des dividendes issus des loyers générés par ce parc (bureaux, commerces, santé, hôtellerie…).

Les avantages principaux ?

• Aucune gestion locative à votre charge (en échange de frais de gestion).
• Des revenus potentiels réguliers, versés par la SCPI.
• Un accès à l’immobilier professionnel, normalement réservé aux investisseurs institutionnels.

Pour faire simple, il s’agit d’immobilier, mais en version collective, diversifiée et pilotée par des pros.

L’usufruit temporaire : le droit de percevoir les loyers… pour une durée déterminée

Et si l’on pouvait acheter seulement le droit de percevoir les revenus potentiels des SCPI, sans en posséder la part entière ? C’est tout l’intérêt du démembrement.

Une part de SCPI peut en effet être divisée en deux droits distincts :

• La nue-propriété : vous possédez la part, mais vous ne touchez pas les loyers.
• L’usufruit : vous percevez les revenus issus des loyers (non garantis), mais vous ne détenez pas la part elle-même.

Lorsqu’on parle d’usufruit temporaire, cela signifie que le droit de percevoir les loyers de la SCPI est limité dans le temps : par exemple 5, 7, 10 ou 15 ans selon les cas. À la fin de ce délai déterminé d’avance, tout revient au nu-propriétaire, sans contrepartie pour l’usufruitier.

Autrement dit, en devenant usufruitier de parts de SCPI, vous achetez le droit de percevoir des revenus immédiats (non garantis), pour une durée fixée à l’avance, à un prix bien inférieur que si vous achetiez une part de SCPI en pleine propriété (défini selon les règles des SCPI concernées).

Pourquoi cette stratégie peut être taillée pour financer les études des enfants ?

Dans le contexte des études, l’usufruit temporaire de SCPI peut révéler tout son intérêt. Car un cursus universitaire, c’est un projet clair, généralement borné dans le temps, avec un budget identifié.

En optant pour l’usufruit temporaire de parts de SCPI :

• Vous allez toucher immédiatement des dividendes potentiels issus des loyers (montant non garanti) pour financer les frais de scolarité, le logement…
• Sans forcément devoir immobiliser un capital important, grâce à la décote sur les parts en usufruit.
• Vous allez également pouvoir caler la durée de l’investissement sur les années d’étude : 5, 7 ans ou 10 ans, jusqu’à la fin du contrat. Fin du besoin. Fin de l’investissement.

C’est un mécanisme à revenus ciblés, ce qui peut en faire un excellent levier patrimonial pour les familles.

Exemple concret : la stratégie en action

Prenons Julie. Sa fille entre en école de commerce pour une durée de 5 ans. Elle estime le coût total du cursus — frais de scolarité, logement, transport, vie courante — à environ 60 000 euros.

Plutôt que de liquider une assurance vie ou de recourir à un prêt, Julie se tourne vers l’achat de l’usufruit temporaire de parts de SCPI CORUM Origin pour 5 ans.

Avec un placement d’un peu moins de 49 000 €, Julie peut espérer générer environ 60 000 € de revenus (non garantis) étalés sur 5 ans, pour financer les études de sa fille ⁽¹⁾. 
À la fin des 5 ans, l’usufruit s’éteint automatiquement. Julie ne récupère pas son investissement initial — mais c’était prévu dès le départ : son objectif n’était pas de récupérer un capital, mais de générer des revenus ciblés sur une période précise.

Et le pari est réussi : avec environ 49 000 € investis, elle a perçu près de 60 000 € de revenus. Soit un gain brut de plus de 20 % par rapport au montant investi, réparti mensuellement, sans contrainte de gestion d’un bien mis en location.

Une stratégie calibrée dans le temps : idéale pour financer un projet aussi structuré et temporaire que les études d’un enfant.

Ce qu’il faut garder en tête

Les avantages :

• Des revenus potentiels immédiats sans achat de la pleine propriété des parts de SCPI
• Une décote sur le prix des parts
• Un investissement ajusté dans le temps
• Aucun souci de gestion locative

En revanche, comme tout placement, cette stratégie affiche aussi certaines limites :

• Vous ne récupérez aucun capital à la fin
• Les dividendes potentiels sont imposables comme des loyers classiques (revenus fonciers)
• Les rendements ne sont pas garantis et peuvent varier d’une période à une autre
• Ce type de placement ne convient pas à tous les profils d’épargnants

L’usufruit temporaire de SCPI, c’est un placement qui peut vous permettre de générer des revenus potentiels quand vous en avez besoin, sans surinvestir, et sans vous préoccuper d’un bien immobilier à gérer (en contrepartie de frais de gestion).

Pour les parents qui veulent financer les études de leurs enfants sans plomber leur épargne de long terme, c’est donc une piste sérieuse à envisager. À condition, bien sûr, de bien en comprendre les règles — et d’être accompagné par un professionnel. Parce qu’investir intelligemment dans leurs études, c’est déjà leur donner une longueur d’avance pour leur avenir.  

⁽¹⁾ Les chiffres clés de son investissement :  

• Décote de l’usufruit temporaire sur 5 ans : 78 %  
• Prix d’une part en usufruit sur 5 ans : 249,70 €  
• Durée de détention : 5 ans (avec 6 mois de délai de jouissance, donc 54 mois de revenus)  
• Revenu généré par part : 5,68 € par mois, soit 306,45 € sur 54 mois  

Pour générer 60 000 € de revenus, Julie a donc besoin d’environ 196 parts (car 196 parts × 306,45€ = 60 065,82 €).  

Et comme chaque part en usufruit coûte 249,70 €, elle investit : 196 × 249,70 € = 48 961,20€  

Le résultat présenté ne constitue pas un indicateur fiable quant aux performances futures de vos investissements. Il a seulement pour but d’illustrer les mécanismes de votre investissement. L’évolution de la valeur de votre investissement pourra s’écarter de ce qui est affiché, à la hausse comme à la baisse.  

Le résultat de cette simulation est brut de toute fiscalité et prend en compte le délai de jouissance de 6 mois (période pendant laquelle vous ne percevez aucun revenu. C’est le temps nécessaire aux équipes d’investissement pour identifier et acquérir les immeubles à potentiel permettant d’atteindre les objectifs de rendement).

Pour s’assurer que la stratégie envisagée corresponde parfaitement à vos besoins, CORUM L’Epargne met à votre disposition des conseillers spécialisés. Leur rôle : affiner cette simulation, en prenant en compte votre projet, votre horizon d’investissement et votre profil. N’hésitez pas à solliciter ces experts pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et optimiser votre démarche.

Acheter des parts de SCPI [CORUM] est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 
 

Par 

Faustine RIOT