Fiscalité 2025 : quand les droits de mutation - frais de notaire - montent à 5 %, les SCPI gardent la cote

Acheter un bien immobilier va coûter un peu plus cher en 2025. La loi de finances votée cette année permet aux départements d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux – ces fameux "frais de notaire" que tout acquéreur règle au moment de signer. La nouveauté ? Ces droits peuvent désormais atteindre 5 % du prix d’achat, contre 4,5 % auparavant dans la majorité des cas ⁽¹⁾. Cette mesure pourrait alourdir significativement la facture pour les investisseurs immobiliers. De quoi remettre en lumière l’intérêt d’autres solutions d’épargne immobilière, comme les SCPI, qui proposent une approche mutualisée et plus souple de l’investissement. Décryptage.

Une fiscalité sous tension : ce que change la loi de finances 2025

Depuis le 1er avril 2025, les départements français peuvent appliquer une hausse de 0,5 point sur les droits de mutation à titre onéreux, soit un passage de 4,5 % à 5 % du prix d’achat. Cette possibilité est laissée à l’initiative de chaque collectivité locale, mais déjà 84 départements ⁽²⁾ ont choisi de mettre en place ce nouveau taux maximal.

L’objectif de cette mesure ? Permettre aux collectivités de compenser certaines baisses de recettes fiscales, dans un contexte budgétaire tendu.  

A noter : pour l’heure, cette disposition est temporaire : elle pourra s’appliquer jusqu’au 31 mars 2028.

En pratique, cette hausse peut représenter un coût supplémentaire de 1 000 à 1 500 € pour un bien d’une valeur comprise entre 200 000 et 300 000 €… De quoi peser lourdement sur les finances des acquéreurs.

Investissement immobilier : un équilibre plus délicat

Pour les investisseurs qui achètent un bien dans le but de le louer, cette hausse des droits de mutation change la donne. Elle augmente le ticket d’entrée et allonge forcément la durée nécessaire pour amortir les frais d’acquisition. Or, dans un marché où les loyers sont plafonnés ou réglementés dans de nombreuses villes, et où les charges locatives peuvent être élevées, cet élément vient encore rogner un peu plus la rentabilité nette.

Autrement dit, un projet d’investissement locatif qui semblait rentable sur le papier peut, avec ces nouveaux frais, perdre en intérêt.  

Ce contexte invite donc les épargnants à repenser leur stratégie… Pourquoi ne pas explorer d’autres formes d’accès à l’immobilier, comme les SCPI ?

Les SCPI : des frais de notaire aussi, mais autrement…

Contrairement à une idée reçue, les SCPI – ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier – supportent également des frais d’acquisition immobiliers, dont les frais de notaire. Mais la grande différence réside dans leur mode de fonctionnement : ces frais sont intégrés dans les frais de souscription, et surtout, ils sont répartis entre tous les épargnants. Autrement dit, vous ne payez pas les frais de notaire pour chaque bien détenu. Vous achetez des parts dans une société qui, elle, détient des dizaines d’immeubles. Et chaque frais est mutualisé.

Ainsi, même si les frais d’entrée en SCPI peuvent paraître élevés, ils permettent un accès diversifié à l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, santé...), sans avoir à gérer directement les biens ni à subir les aléas d’un seul investissement, et surtout, sans surcoût à prévoir.  

SCPI ou immobilier direct : faut-il vraiment choisir ?

L’immobilier en direct conserve des atouts : vous choisissez le bien, vous gérez vous-même la location, et vous bénéficiez potentiellement d’une plus-value à la revente. Mais vous devez aussi composer avec une fiscalité locale plus lourde, des travaux imprévus, une gestion locative parfois chronophage, et des périodes de vacance locative qui peuvent impacter votre rendement.

À l’inverse, les SCPI offrent une solution "clé en main". À la différence de l’immobilier en direct, investir en SCPI, c’est faire le choix de la simplicité et de la mutualisation. Vous n’avez pas à chercher un bien, à négocier, ni à gérer un locataire ou des travaux. Tout cela est pris en charge par la société de gestion (en contrepartie de frais de gestion). Vous accédez ainsi à un parc immobilier déjà constitué, souvent composé de dizaines voire de centaines de biens répartis sur plusieurs zones géographiques ou secteurs d’activité : bureaux, commerces, santé, logistique...

Là où un investissement locatif classique vous expose directement aux aléas d’un bien unique – vacance locative, impayés, dégradation, ou encore difficulté de revente – les SCPI répartissent les risques entre de nombreux actifs. Si un locataire part, ce n’est qu’une petite partie de la SCPI qui est impactée. C’est tout l’intérêt de la diversification.

Côté revenus, les SCPI permettent de percevoir, en général chaque trimestre, une part des loyers encaissés. Vous bénéficiez ainsi d’un complément de revenus potentiel sans avoir à gérer le quotidien. Et surtout, vous ne supportez pas les frais d’achat pour chaque immeuble : ces frais, dont les frais de notaire, sont inclus dans les frais de souscription et mutualisés entre tous les investisseurs. Vous ne les payez donc pas à chaque acquisition, comme ce serait le cas dans l’immobilier en direct.

Face à une fiscalité immobilière qui se durcit, les SCPI peuvent tirer leur épingle du jeu. Vous l’aurez compris, en offrant un accès simplifié, diversifié et mutualisé à la pierre, elles apparaissent comme une alternative à la détention d’un bien immobilier en direct. Loin de remplacer totalement l’investissement locatif classique, elles permettent surtout d’en repenser les contours.

⁽¹⁾  La loi n° 2025127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, publiée au Journal Officiel, prévoit à l’article 116 la possibilité pour les conseils départementaux de majorer temporairement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ce texte indique explicitement que le taux départemental peut être relevé au-delà de 4,5 %, sans excéder 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000051169081?utm_source=chatgpt.com

⁽²⁾ UFC Que Choisir – 18/06/2025 - https://www.quechoisir.org/actualite-immobilier-les-frais-de-notaire-augmentent-dans-l-ancien-n167712/

La SCPI est un investissement immobilier long terme qui ne présente aucune garantie de performance ni de revenus, un risque de perte en capital, un risque de devises et une liquidité limitée. Le rachat des parts n’est pas garanti. Les cessions /acquisitions réalisées et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Par 

Faustine RIOT