La stratégie d’investissement des SCPI en temps de crise
Philippe Cervesi, le directeur des investissements immobiliers de CORUM Asset Management, a accordé une interview au media Business Immo, leader de la presse professionnelle du secteur immobilier. Comment les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne ont-elles traversé la crise sanitaire ? Comment la stratégie d’investissement a-t-elle été adaptée à ce nouveau contexte de marché ? Sur quelles zones géographiques les équipes d’investissement ont-elles décidé de se positionner ? Et enfin, quelles perspectives sont attendues pour l’année à venir ? Philippe Cervesi répond à ces interrogations.
Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Traverser la crise sanitaire sans perdre de vue les objectifs
Les produits immobiliers de la gamme CORUM L’Épargne ont su garder le cap avec des rendements 2020 à la hauteur des objectifs, malgré un contexte de crise sanitaire. Et si CORUM Asset Management, la société de gestion des SCPI, a su atteindre ses objectifs une nouvelle fois, c’est notamment grâce à la diversification du patrimoine immobilier. « Durant la crise sanitaire, les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne ont d’abord pu être protégées par la forte diversification de leur patrimoine, réparti dans 16 pays d’Europe et au Canada, la législation étant souvent plus favorable au propriétaire à l’étranger qu’en France » rappelle Philippe Cervesi. Rappelant ainsi la vague de sollicitations émanant des locataires reçues en 2020 concernant des annulations de loyer, il rappelle également que toutes n’étaient pas justifiées, ni ne pouvaient être considérées de la même façon selon les pays. CORUM Eurion, la dernière-née des SCPI est présente dans 5 pays (Irlande, Espagne, Italie, Pays-Bas et Lettonie). CORUM XL quant à elle, détient plus de 50 % de ses biens immobiliers au Royaume-Uni et a été la première SCPI européenne à investir au-delà des limites de la zone euro. Enfin, CORUM Origin, SCPI historique, détient 145 immeubles dans 13 pays, notamment en zone euro - la France ne représentant plus que 6 % de son patrimoine*.
Et si les produits immobiliers de la gamme CORUM L’Epargne ont su tenir leurs objectifs de performance, c’est également en raison de la proximité avec les locataires, et de la connaissance de leur situation financière. Les locataires étant analysés soigneusement au préalable, cela a permis le moment venu d’avoir une bonne vision sur ceux qui étaient le plus en mesure de payer leur loyer durant la pandémie, et ceux qui avaient besoin d’aide et donc d’un éventuel aménagement ou report de paiement. « Forts de cette résilience, 2021 aura finalement été un exercice assez proche des années « pré-Covid » […] Nous avons tenu nos engagements en matière de performance en 2020, avec des rendements de 6 % sur CORUM Origin, 5,66 % sur CORUM XL et même 10,4 % sur CORUM Eurion**. Cette année encore, nous atteindrons voire dépasseront nos objectifs sur nos trois SCPI, avec potentiellement de belles surprises d'ici la fin de l'année. », ajoute le directeur des investissements immobiliers de CORUM.
Adapter la stratégie d’investissement au nouveau contexte de marché
« En matière d’investissement, nous avons fait le choix d’aborder la crise comme une opportunité » affirme Philippe Cervesi. La crise sanitaire a exagéré les tendances de marché ; certains biens ont alors été plus prisés que d’autres, davantage délaissés. « [La crise] est intervenue à un moment où les prix élevés et les taux d'intérêt très bas incitaient à la prudence. Quand beaucoup d'investisseurs se sont retirés du marché, nous avons pu continuer à collecter de l’épargne et à investir sur les marchés. […] Cela a entraîné un délaissement du commerce et de l’hôtellerie, de même qu’une ruée sur la santé et la logistique. Nous avons ainsi profité de cette surchauffe pour saisir d’excellentes opportunités et de prix très intéressants, à l’acquisition comme à la vente. » précise-t-il. La vente en juillet 2021 de deux bâtiments pharmaceutiques à Leiden, Pays-Bas, ayant permis de générer une plus-value de 12 millions €, tout comme celle de 2 entrepôts logistiques en Espagne fin 2020, ont illustré concrètement cette stratégie réactive et opportuniste pour la SCPI CORUM Origin.
Les principaux terrains de jeu géographiques
« Nous avons été particulièrement actifs en Espagne, au Portugal, en Italie, en Irlande, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Pologne. Être diversifiés et agiles a toujours fait partie de notre ADN. Parce que près de 80 % de nos transactions sont réalisées « off market » [NDLR : sans que les biens ne soient officiellement mis sur le marché], nous cherchons à être précurseurs. Nous sommes par exemple présents depuis 2014 aux Pays-Bas, un marché aujourd’hui très prisé » atteste Philippe Cervesi. Acheter des biens en dehors de ce qui est proposé sur le marché permet d’accéder à des exclusivités avec des prix généralement plus attractifs, puisqu’il y a moins de concurrence sur l’offre, même dans les zones géographiques les plus prisées.
Mais le directeur des investissements rappelle : « Il faut par ailleurs être les premiers sur les villes plus secondaires […]. En France et en Allemagne, où les vendeurs refusent de tenir compte de la crise sanitaire et ont donc souvent les mêmes attentes qu'avant la crise, il est cependant plus compliqué pour nous d’être actifs. Aussi, l’intégralité de nos 800 millions € d’acquisitions signées en 2021 proviendront de l’étranger. » L’ADN des équipes de CORUM Asset Management a toujours été d’être à contre-courant du marché et de repérer les opportunités. Ce qui les mène par exemple à investir au sein de villes secondaires, plus abordables que les grandes villes très prisées, mais présentant des caractéristiques intéressantes. Et permet d’envisager leur développement au cours des prochaines années – et ainsi, des perspectives de valorisation et de revente pour ces biens.
Niveau de collecte de 2021 et prévisions 2022
Les volumes d’acquisition sont restés à la hauteur de ce qui pouvait être attendu. Et ce malgré une année parfois hésitante, côtés investisseurs comme côté vendeurs. C’est pourquoi Philippe Cervesi annonce : « Nous devrions être tout aussi ambitieux, avec un volume de transactions qui oscillera entre 1 milliard € et 1,2 milliard €, en additionnant acquisitions et arbitrages. […] Notre objectif de 2022 sera d’atteindre des volumes d’achat au moins égaux à ceux de cette année, d’autant que le marché nous paraît aujourd’hui un peu plus sain qu'avant le début de la pandémie. Comme chaque année, notre collecte sera par ailleurs cadrée par le niveau d'investissement que nous estimons réalisable durant l'année. » C’est une des convictions de la stratégie depuis l’origine : chercher à atteindre les objectifs de performance fixés passe par ne pas récolter plus d’argent auprès des épargnants qu’il n’y a de possibilité de bien l’investir.
Les épargnants ont d’ailleurs reconnu la résilience dont ont fait preuve les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne en 2020, et leur intérêt pour ce placement ne s‘est pas démenti. « La collecte avait été très bonne en 2020, autour de 500 millions € malgré trois mois de confinement, et nous avions très peu souffert des retraits, contrairement à certains de nos confrères. Cette tendance positive a été confirmée en 2021, alors que nous devrions nous approcher des volumes enregistrés avant la crise. […] Nous finirons l’année 2021 autour de 730 millions € de collecte. » À l’heure de dresser les bilans, Philippe Cervesi termine donc l’analyse des deux années passées sur une note positive, tant en termes de performance que d’activité et d’engouement. De quoi se tourner vers 2022 avec enthousiasme.
* Chiffres du 30 Septembre 2021
** Taux de distribution sur valeur de marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versés au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,18% en 2020) divisé par le prix acquéreur moyen de l’année N de la part.
TRI CORUM Origin 5,77 % sur 5 ans. Objectif de TRI non garanti CORUM XL 10 % sur 10 ans, CORUM Eurion 4,5 % sur 10 ans. Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'épargnant.
Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019 ; EURION, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.