Nos experts illustrent la stratégie de cession des SCPI CORUM
Frédéric Puzin et Philippe Cervesi, réunis lors de la dernière Assemblée Générale de la SCPI CORUM Origin vous parlent de leur stratégie opportuniste à la vente. En 2021, CORUM Origin a réalisé 9 cessions pour un montant total de 190 M € et une plus-value de 27,5 millions d’euros entièrement redistribuée aux associés de la SCPI.
Philippe Cervesi, Directeur de l’Immobilier CORUM L’Epargne :
On a eu l'habitude de parler d'acquisition pendant ces assemblées générales et on vous a toujours dit que ce qui était l’élément principal dans nos investissements c'était l'opportunité. Cette année on va parler davantage des cessions, parce que c'est la première année où il y en a autant. Il y a eu neuf cessions qui ont été réalisées en 2021. Celles-ci sont basées sur la même logique : l'opportunité. Quand on les regarde dans le détail, on voit qu’on a principalement vendu de la logistique et de l'industriel. Pourquoi est-ce qu'on a vendu de la logistique et l'industriel ? Parce ce qu’il s'est passé quelque chose depuis la crise du Covid-19.: Les gens ont réalisé qu'on avait besoin d'entrepôts et qu’il y a eu un essor très important du e-commerce à la suite de crise sanitaire. Tout le monde se précipite sur la logistique. Le problème c'est que, comme souvent dans ce genre de situation, on se retrouve avec une surréaction des marchés et des prix qui sont extrêmement élevés sur le secteur. La logique de CORUM a toujours été la même, si jamais il y’a une opportunité on la saisit. Donc on a vendu plusieurs entrepôts logistiques et notamment des entrepôts logistiques qu'on avait achetés pour certains il y a assez longtemps avec des baux très long de 10 à 12 ans sur lesquels il nous reste trois ou quatre ans, et où on n'a pas vraiment une visibilité sur la capacité du locataire à rester, donc on vend.
L’autre élément phare de notre stratégie de cessions : c'est la santé. Pourquoi la santé ? C'est exactement la même logique : les marchés ont réagi de la même façon : Covid-19, on a besoin de locataires liés au domaine de la santé parce que ce sont des immeubles avec des locataires qui vont prendre de la valeur. On avait notamment deux immeubles qui avaient des locataires liés au domaine de la santé, des biotech pharmaceutiques dans la ville de Leiden aux Pays-Bas. On vend ! Surtout, que sur un des deux immeubles, on savait que le locataire n’avait pas forcément la volonté de rester dans quatre ans, donc c'est purement opportuniste.
Frédéric Puzin, Fondateur CORUM L’Epargne :
Il faut quand même préciser Philippe quand on parle de santé, que ce sont des immeubles de bureaux avec des sociétés qui ont des activités de santé. Mais comme beaucoup de fonds immobiliers se sont lancés avec une thématique santé auprès de leurs investisseurs et qu’il y a peu de cliniques ou de maisons de retraite à vendre à l'échelle de l'Europe parce que ce sont des niches, tout ce qui peut ressembler à la santé prend énormément de valeur. C'est ainsi, je dirais un peu à l’insu du plein gré général, qu'un immeuble de bureaux dans lequel on avait une biotech, des entreprises liées au secteur de la santé, s'est mis à prendre énormément de valeur parce que pour l'investisseur qui achète il peut afficher ça comme de la santé.
Philippe Cervesi, Directeur de l’Immobilier CORUM L’Epargne :
En fait, les investisseurs font des fonds dédiés à la santé mais quand vous faites un fonds dédié à la santé vous avez forcément un marché qui est assez restreint, parce que ce n'est pas la majorité des immeubles. Ensuite, vous vous retrouvez à vous battre et à parfois être très agressif pour acheter quelque chose que vous pouvez assimiler à de la santé afin de dépenser le capital qui a été déployé. En effet, comme c'est plutôt des immeubles à la mode et bien forcément les investisseurs lèvent et collectent beaucoup d'argent, ils ont besoin de le déployer.
Le dernier point pour illustrer notre stratégie, c’est l'hôtellerie. Ce n’était pas forcément intuitif de vendre de l'hôtellerie en 2021, pour être très honnête on n'avait pas forcément prévu, et puis on a une occasion qui s'est présentée qu'on a tout simplement pas pu refuser.
Frédéric Puzin, Fondateur CORUM L’Epargne :
Tout ça pour vous dire que nous ne sommes pas des génies, mais il se trouve qu’il y a des gens qui sont prêts à acheter des immeubles de votre patrimoine parce qu'ils considèrent qu'ils ont un intérêt particulier à l'acheter, en tout cas à l'acheter beaucoup plus cher que ce que nous-mêmes l'avons acheté. Donc nous n'hésitons pas à les vendre.
Philippe Cervesi, Directeur de l’Immobilier CORUM L’Epargne :
En choisissant de vendre 150 millions d'euros dont une centaine de millions d'euros au mois de décembre, on s'est complètement mis en risque et on est sorti de notre zone de confort parce qu'au 1er janvier on avait énormément de cash à réinvestir. Pourquoi ? Parce que quand vous vendez 150 millions vous distribuez les plus-values, vous avez quand même environ 120 millions d'euros à réinvestir et vous devez le réinvestir le plus vite possible, donc on choisit de cristalliser la plus-value. On choisit vraiment l'intérêt du porteur, parce qu'on considère que l’on n'aura plus d'offres comme ça dans le futur et on vend. Derrière les équipes d'investissements elles doivent l'anticiper et elles doivent réinvestir cet argent le plus vite possible. La bonne nouvelle c'est que ça a été fait puisqu’au 31 mars on a déjà 140 millions d'euros qui ont été
investis pour CORUM Origin, ce qui est très rare. Il y a une saisonnalité dans les investissements on le sait et en général le premier trimestre est assez calme. Les équipes d'investissements étaient préparées et elles ont très bien fait leur job parce qu'elles ont réussi à investir l’argent issu de ces cessions pour ne pas diluer la performance de votre fonds.
La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.