Offrir une part de SCPI à ses enfants : un cadeau pertinent pour préparer leur avenir

Et si le présent le plus durable que vous pouviez offrir à vos enfants ou petits-enfants ne se trouvait pas sous le sapin, mais bien dans un portefeuille d’investissement ? En choisissant de leur donner des parts de SCPI, vous associez trois grands atouts : générer un revenu régulier potentiel, transmettre un patrimoine de façon anticipée et activer des effets fiscaux spécifiques. On vous explique.  

Pourquoi faire un don via une SCPI ?

Parce qu’avec ce véhicule d’investissement, la transmission patrimoniale change de visage. Ici, l’immobilier ne rime pas avec tracas. Une SCPI mutualise les biens et délègue toute la gestion (en contrepartie de frais) : pour un enfant, c’est donc l’assurance d’entrer dans l’épargne et l’immobilier sans avoir à gérer de bail ni à surveiller un chantier.

Autre particularité qui séduit les familles : la souplesse. Les parts de SCPI se découpent, s’ajustent, se répartissent avec une facilité qui n’existe pas dans la pierre en direct.  

Enfin, offrir une part de SCPI, c’est aussi donner une petite « leçon d’avenir ». Le jeune bénéficiaire découvre ce que signifie investir, percevoir un revenu potentiel, comprendre l’engagement financier le long terme. Il devient, pas à pas, acteur de son patrimoine — une initiation douce mais structurante à l’épargne responsable.

Pleine propriété ou démembrement ? Le bon choix selon l’objectif

Dans la transmission de parts de SCPI, un choix s’impose d’emblée : transmettre la pleine propriété ou organiser un démembrement. Deux approches qui dessinent des trajectoires patrimoniales différentes.

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit.  

• La nue-propriété correspond à la possession du bien, mais sans le droit d’en percevoir les revenus.
• L’usufruit permet de percevoir les revenus générés par le bien (par exemple, les loyers d’une SCPI) et d’en user librement, sans en détenir le capital.  

Ce mécanisme est très utilisé pour optimiser la transmission et répartir les avantages entre plusieurs générations.

La pleine propriété, d’abord, joue la carte de la simplicité. L’enfant devient immédiatement propriétaire des parts de SCPI, en perçoit les revenus potentiels et peut revendre ses parts s’il le souhaite. Une option souvent privilégiée lorsque le bénéficiaire est déjà autonome et capable de gérer seul un patrimoine qui fonctionne dès le premier jour.

Le démembrement offre, lui, une tout autre philosophie. Plus progressif, plus souple, presque initiatique. Dans sa configuration la plus courante, les parents conservent l’usufruit — et donc les revenus potentiels des parts — tandis que l’enfant reçoit la nue-propriété, autrement dit le capital. C’est un moyen de préparer la transmission sans renoncer à ses revenus complémentaires, et tout en allégeant la fiscalité de la donation.

Il existe aussi une variante moins connue mais potentiellement pertinente : l’enfant usufruitier, le parent nu-propriétaire. Cette fois, c’est le jeune qui touche les revenus, un soutien concret pour financer, par exemple, des études, des débuts professionnels, tandis que le parent garde la main sur le capital. Le mécanisme repose sur un usufruit temporaire, fixé pour une durée déterminée.  

Les avantages fiscaux à connaître

Derrière le geste patrimonial, la fiscalité joue un rôle déterminant. La loi permet, en effet, à chaque parent de donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les quinze ans, sans aucun droit de donation à régler. Une mécanique qui offre une vraie marge de manœuvre pour transmettre progressivement.

Les grands-parents ne sont pas non plus en reste : ils bénéficient d’un abattement spécifique de 31 865 € pour leurs petits-enfants. Une manière de soutenir la génération suivante tout en optimisant, là encore, les aspects fiscaux.

Le démembrement permet quant à lui d’aller encore plus loin. En donnant uniquement la nue-propriété, c’est-à-dire le capital sans les revenus, la valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation est réduite, car elle ne correspond qu’à une fraction de la valeur totale des parts, selon l’âge de l’usufruitier, ce qui permet d’optimiser la transmission sur le plan fiscal.

Comment procéder, concrètement ?

Transmettre des parts de SCPI ne s’improvise pas. Tout commence par un rapide état des lieux de son patrimoine. Combien de parts détient-on ? Quelle valeur représentent-elles ? Cette photographie permet de calibrer la transmission.

Vient ensuite le choix du mode de donation. Souhaite-t-on transmettre la pleine propriété, simple et immédiate, ou préférer le démembrement, plus progressif et fiscalement optimisé ? Chaque option raconte une intention patrimoniale différente.

Puis, un passage par la case fiscale s’impose. L’idée est de mesurer l’impact des abattements et, en cas de démembrement, la valeur de la nue-propriété. Une étape essentielle pour anticiper le coût — ou l’absence de coût — de la donation.

La formalisation juridique se fait ensuite chez le notaire. L’acte précise les parts concernées, l’identité du bénéficiaire et le type de transmission retenu. Une fois signé, il ne reste plus qu’à informer la société de gestion de la SCPI, qui inscrit officiellement le donataire au registre des porteurs.

Enfin, un dernier regard s’impose après la donation : vérifier que tout a été correctement enregistré, que les parts ou les revenus sont versés au bon bénéficiaire, et que le montage fonctionne comme prévu.  

Les SCPI CORUM, pensées pour être divisibles et transmissibles, se prêtent elles-aussi à cet exercice. Pour les épargnants souhaitant se lancer sans faux pas, l’accompagnement des équipes CORUM L’Épargne permet d’avancer sereinement, de la première question au passage chez le notaire. Une manière maîtrisée de faire de la transmission un vrai geste d’avenir.

Acheter des parts de SCPI CORUM est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Ce placement comporte des risques, il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Par 

Faustine RIOT