SCPI et rendement, comment démêler le vrai du faux ?

Invité sur le plateau de BFM Business le 8 juin, Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne, est revenu sur le sujet du rendement en SCPI, dans le but de démêler le vrai du faux.

Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.   

Retranscription de la vidéo :

Cédric DECOEUR 

Bonjour Frédéric. 

Frédéric PUZIN 

Bonjour. 

Cédric DECOEUR 

Le patron de CORUM. Et vous nous proposez ce matin finalement de démêler le faux du vrai en matière de SCPI, en clair, de répondre à quelques questions que se posent les épargnants. Nous commençons par le principal, ce qu’on va chercher dans un placement, c’est-à-dire le rendement : qu’est-ce qu’on va y gagner ? Calculs compliqués et hétérogènes, disent certains qui redoutent finalement que chacun, en fabriquant sa petite SCPI, fasse un peu ce dont il a envie. 

Frédéric PUZIN 

Oui, fasse sa cuisine. 

Cédric DECOEUR 

C’est ça. 

Frédéric PUZIN 

Alors, à propos de cuisine en fait, il n’y a pas tellement le choix des ingrédients et la recette est imposée, c’est assez simple. 

Marie COEURDEROY 

Tant mieux pour moi, par exemple ! 

Frédéric PUZIN 

Oui, enfin c’est plutôt une bonne nouvelle. 

Cédric DECOEUR 

Vous voulez dire que le taux de rendement d’une SCPI se calcule ? 

Frédéric PUZIN 

C’est scientifique, c’est comptable. 

Cédric DECOEUR 

D’accord. Parce que dans l’assurance vie, par exemple, il se décide. 

Frédéric PUZIN 

Non, il se calcule véritablement, il est très simple, c’est le résultat de la SCPI divisé par le nombre de parts. Donc le résultat est validé par un commissaire aux comptes, ce sont les loyers encaissés, les charges de la SCPI, plus les honoraires et les frais de gestion. Et puis le nombre de parts, c’est celui que détiennent le nombre de porteurs. Donc c’est assez simple et c’est un calcul qui est universel. Il n’y a pas de difficulté ni sur la méthode ni sur le résultat… 

Cédric DECOEUR 

Donc ça veut dire que chez CORUM ou chez vos concurrents, le calcul est le même. 

Frédéric PUZIN 

Oui, et il est d’autant plus imposé que nous avons des commissaires aux comptes, puis un organisme qui s’appelle l’IEIF qui récupère tous ces résultats et qui les compare et qui, quelque part, permet d’avoir un affichage complètement homogénéisé et standard. 

Cédric DECOEUR 

Donc ça veut dire qu’aujourd’hui, on peut prendre une SCPI chez CORUM et une SCPI chez un autre prestataire et les comparer de façon objective. 

Frédéric PUZIN 

Le résultat de la SCPI divisé par le nombre de parts. 

Cédric DECOEUR 

Donc les SCPI sont comparables entre elles sans aucune difficulté ? 

Frédéric PUZIN 

Alors elles sont comparables entre elles dès lors qu’on regarde le résultat divisé par le nombre de parts. Après, il y a une subtilité qui est apparue il y a une dizaine d’années, et dont CORUM est à l’initiative, qui est l’investissement des SCPI à l’étranger. 

Cédric DECOEUR 

Et donc là, il y a un changement. 

Frédéric PUZIN 

Oui, il y a une innovation, sauf pour les SCPI qui étaient en France, qui sont restées en France. La SCPI a une particularité, c’est qu’elle est fiscalement transparente. Alors ça veut dire quoi ? Vous achetez une action en Bourse, la société a déjà payé un impôt qui s’appelle l’impôt sur les sociétés et ensuite, vous allez repayer un impôt sur le dividende que va, par exemple, vous verser cette société. La SCPI, c’est un objet un petit peu différent sur le plan fiscal, c’est-à-dire qu’elle est transparente. La SCPI ne paye pas d’impôt sur son résultat, c’est le porteur de parts qui le paye. D’ailleurs, on peut être pour ou contre mais c’est quelque chose d’assez moderne et assez équitable sur le plan de l’impôt, puisque vous allez payer plus ou moins d’impôts à niveau de résultat équivalent pour la SCPI, en fonction de votre propre taux d’imposition. Donc ça s’appelle la transparence fiscale. Les SCPI qui investissent à l’étranger vous délivrent un résultat, puis, vous êtes imposés en France. Alors, quand les SCPI sont parties investir à l’étranger et non plus en France, sous l’impulsion de CORUM, elles se sont mises à avoir une particularité : l’Europe existe, nous le savons tous, sauf qu’il y a des petits détails qui ne sont pas tout à fait homogénéisés… 

Cédric DECOEUR 

Des tout petits détails, des détails fiscaux, par exemple… 

Frédéric PUZIN 

Voilà, dont la fiscalité. L’objet de la SCPI qui est donc transparente fiscalement, il y a des États européens qui le reconnaissent - mais relativement peu - et d’autres qui ne le reconnaissent pas. Les États sont assez basiques, ils prennent l’argent là où il est, puis vous vous débrouillez : c’est-à-dire que vous recevez un produit, ils prennent tout de suite l’argent. La difficulté, c’est que ces SCPI qui ont investi à l’étranger ont payé un impôt pour le compte de leurs porteurs, parce qu’elles ne sont pas assujetties à l’impôt. Et cet impôt, elles le rendent quelque part en disant aux porteurs : « Voilà, vous avez déjà payé 20, par exemple, d’impôts en Allemagne » ; et l’État français vous dit :« Puisque vous avez déjà payé 20, vous n’aurez pas à repayer cet impôt en France ». C’est le principe de la non-double imposition. 

Cédric DECOEUR 

C’est ça. Donc ça veut dire qu’une SCPI paye des impôts à l’étranger et pas en France, c’est bien ça ? 

Frédéric PUZIN 

Elle ne paye pas d’impôt, elle paye l’impôt pour votre compte, elle vous avance l’impôt, c’est-à-dire qu’elle sort de la trésorerie pour vous avancer l’impôt que vous n’aurez pas à repayer en France. Et derrière, elle vous donne un justificatif à travers ce qui s’appelle un IFU - terme jargonneux de la fiscalité française - qui va vous permettre de justifier auprès de l’État français que vous avez déjà payé votre impôt. 

Cédric DECOEUR 

L’impôt, il vient forcément un petit peu « rogner » le rendement, il a un impact sur le rendement. Donc on a le droit, s’il y a de l’impôt à certains moments ou pas, de communiquer sur un rendement brut pour se montrer un peu plus beau ? 

Frédéric PUZIN 

Je vais vous donner une image qui va vous parler. Imaginons que vous ayez, Marie et Cédric, avec votre employeur, tous les deux le même salaire. 

Marie COEURDEROY 

Non, ça, ce n’est pas possible ! 

Frédéric PUZIN 

Imaginons. 

Cédric DECOEUR 

Elle gagne beaucoup plus que moi ! 

Frédéric PUZIN 

Et Marie va aller voir votre employeur en disant : « Je ne comprends pas, Cédric a un salaire net supérieur au mien ». Parce qu’aujourd’hui, il y a le prélèvement à la source. Donc, en fonction de votre taux d’imposition, vous allez avoir le même salaire brut mais votre fiscalité fait que ce qui va vous être payé, ne sera pas le même montant. Donc pour comparer les choses, il faut être sur le salaire brut. D’ailleurs, c’est ce que font les SCPI en France. On ne va pas retraiter l’impôt de chaque porteur de parts dans la SCPI pour voir... 

Marie COEURDEROY 

Oui, d’autant que ça dépend du porteur et pas du produit, c’est ça que vous expliquez depuis le début. 

Frédéric PUZIN 

Exactement. Donc il n’y a pas de problème en théorie puisque les SCPI expriment leur rendement de façon brute, et ensuite, chacun assume sa fiscalité. Il y a juste un petit sujet, c’est que certaines SCPI historiques, ayant finalement trouvé l’idée d’aller investir à l’étranger pas forcément saugrenue, n’ont pas anticipé une chose : elles n’ont pas pris en compte le fait que la SCPI avançait de l’argent, avançait l’impôt pour le compte du porteur. Donc elles ont fait passer cet impôt dans leur compte de résultat. C’est un problème de comptabilisation, mais au-delà de ça, c’est un problème de méthodologie parce qu’en définitive, elles viennent minorer leur rendement, elles viennent le minorer artificiellement, voilà. 

Cédric DECOEUR 

D’accord. 

Frédéric PUZIN 

Donc les SCPI françaises, elles ont toujours fait comme elles ont fait dans le passé, et elles continuent à le faire : elles déclarent, elles présentent un dividende qui est brut d’impôt. Chez CORUM, nous avons pris les choses dès le départ par le bon bout. Alors c’est vrai que c’est un gros boulot, parce qu’il faut retraiter dans chaque pays l’impôt qui a été avancé pour les porteurs, le retranscrire dans un IFU, adresser cet IFU en début d’année pour que le porteur fasse sa déclaration… 

Marie COEURDEROY 

Quel est le pire pays, où la fiscalité est la plus lourde ?  

Frédéric PUZIN 

Eh bien, la France. 

Marie COEURDEROY 

C’est moche ! 

Frédéric PUZIN 

C’est une réalité. 

Cédric DECOEUR 

Et à l’étranger, enfin dans ceux où vous devez avancer ? 

Frédéric PUZIN 

Non, en moyenne, c’est 25 %. [correction : 18 à 20 %] 

Cédric DECOEUR 

D’accord. 

Frédéric PUZIN 

Cela peut être directement quand le locataire paye le loyer, il va en même temps faire un complément de paiement auprès du fisc. Donc vous avez un loyer minoré mais il paye directement son impôt à l’État. Dans d’autres pays, cela va être au contraire prélevé au moment où la SCPI va encaisser son loyer. Enfin il y a différentes modalités. Mais en France, vous avez ce crédit d’impôt de 25 % que la SCPI a payé pour vous, l’État vous donne un papier et vous le déduisez de votre impôt français, vous n’avez pas à le payer deux fois. Donc la difficulté, ce sont ces SCPI françaises qui sont parties, qui ont eu la bonne idée de partir à l’étranger - et je les en félicite - mais qui malheureusement ne comptabilisent pas leur impôt de la bonne façon, et qui viennent dégrader artificiellement leur rendement. Mais pour que tout soit comparable, il faut le faire… 

Cédric DECOEUR 

Il y en a qui disent qu’il paraît qu’on va uniformiser l’impôt au niveau mondial, ça va être mieux. 

Frédéric PUZIN 

Mais ça serait formidable ! 

Cédric DECOEUR 

Eh bien oui. Frédéric PUZIN et CORUM, merci beaucoup Frédéric pour ces réponses à quelques idées reçues, peut-être, sur ce monde des SCPI.  

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