SCPI : Les plus-values, un moteur de performance chez CORUM L’Epargne
Si les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont souvent perçues comme un moyen d’obtenir des revenus potentiels via les loyers, elles offrent également une autre source de performance : les plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles. Une approche stratégique à laquelle CORUM a recours pour créer de la valeur pour l’épargnant, comme l’a souligné Philippe CERVESI, Directeur et Président de la société de gestion immobilière CORUM Asset Management, lors du webinaire d’annonce des performances 2024 organisé en janvier 2025. « Notre objectif est d’acheter au bon prix, de valoriser les immeubles, puis de les céder au moment opportun afin de générer des plus-values qui bénéficient aux épargnants », explique-t-il.
Acheter, gérer, vendre : la stratégie à 360° de CORUM
Contrairement à une approche purement patrimoniale qui privilégierait uniquement l’encaissement de loyers, le groupe CORUM adopte une vision à 360° de la gestion immobilière, en intégrant l’achat et la vente d’immeubles comme des leviers potentiels de performance complémentaires pour ses épargnants.
Cette stratégie repose sur une sélection rigoureuse des immeubles à l’achat, une gestion de proximité pendant leur détention, et des arbitrages stratégiques pour revendre au bon moment. L’objectif est multiple : maximiser la rentabilité des SCPI et saisir les meilleures opportunités du marché, aussi bien à l’acquisition qu’à la revente, tout en limitant les risques liés au bon règlement des loyers ou à des travaux à venir.
Cette approche s’est ainsi concrétisée par des résultats au rendez-vous au cours des dix dernières années. Entre 2015 et 2025, CORUM a cédé pour 558 millions d’euros d’immeubles, qui avaient été acquis à l’origine pour 458 millions d’euros. Le résultat ? Une plus-value globale de 100 millions d’euros (brute de frais), redistribuée aux épargnants, soit une augmentation de 22 % de la valeur de ces immeubles.
Des transactions réussies, même dans un marché immobilier parfois chahuté
Loin d’être un simple effet de conjoncture, ces performances se sont appuyées sur une gestion opportuniste. Parce que l’immobilier est un marché fluctuant, soumis à des cycles économiques, CORUM tâche d’ajuster sa stratégie en fonction des opportunités. C’est donc ainsi que, même dans des périodes de ralentissement du marché immobilier, le groupe a su réaliser des ventes intéressantes.
En 2022, par exemple, la SCPI CORUM Origin a cédé deux immeubles en Italie pour un montant total de 51,5 millions d’euros, générant une plus-value de 10 millions d’euros. Ces biens, occupés par des entreprises de l’industrie, du commerce et de la santé, ont bénéficié de l’intérêt croissant des investisseurs pour ces secteurs, ce qui a permis à CORUM de revendre ces immeubles à un prix plus élevés que le prix d’achat. Cette plus-value a ensuite été redistribuée aux épargnants sous forme de dividendes, complémentaires à celui qu’ils reçoivent déjà mensuellement (issus de loyers des immeubles).
L’année 2023, marquée par un marché immobilier plus complexe, n’a pas freiné la dynamique des cessions du groupe. La SCPI CORUM Origin a vendu trois immeubles pour un montant total de 26,1 millions d’euros, générant une plus-value brute de 5,1 millions d’euros. Après déduction des frais, 3,6 millions d’euros ont été redistribués aux porteurs de parts début décembre 2023.
Dans un contexte où les opportunités d’acquisition sont restées nombreuses, en 2024, CORUM a encore su vendre certains immeubles à des conditions très avantageuses. Pour preuve, la SCPI CORUM Origin a vendu un immeuble commercial aux Pays-Bas, fin mars, 14 % plus cher que sa valeur d’expertise (c’est à dire sa valeur estimée par un agent immobilier professionnel) au 31 décembre 2023. Ce bien, qui affichait un rendement locatif (revenu généré par sa mise en location) de 8,2 % au moment de son acquisition, a finalement généré un rendement moyen de 8,4 % sur ses 8,5 ans de détention.
En mai 2024, la SCPI CORUM XL a quant à elle cédé un ensemble commercial au Royaume-Uni à un prix 35 % supérieur à son prix d’achat. Un peu plus tard, en septembre 2024, elle a également vendu un immeuble commercial en Irlande 21 % plus cher que son prix d’acquisition et 23 % au-dessus de sa valeur d’expertise à fin 2023.
S’il ne s’agit là que de quelques exemples parmi les très nombreuses cessions orchestrées par CORUM, ces opérations illustrent à elles seules la capacité du groupe CORUM à saisir les bons moments pour arbitrer son portefeuille.
Une gestion active pour viser une meilleure performance potentielle, via les plus-values immobilières
Loin d’une approche statique, la stratégie de CORUM repose sur une gestion agile et réactive. Chaque acquisition est soigneusement sélectionnée pour offrir du rendement (1) et du potentiel de valorisation, tandis que les ventes sont réalisées lorsque le marché le permet, afin d’optimiser la création de valeur.
Saisir les opportunités de marché est dans l’ADN de CORUM, à l’achat comme à la vente. Fruit de cette approche, cela fait 13 ans que l’objectif (non garanti) de rendement (1) des SCPI CORUM est atteint ou dépassé. Toutefois, il est essentiel de rappeler que les performances passées ne présagent pas des performances futures. L’immobilier reste un placement long terme, soumis aux évolutions du marché immobilier et du cours des devises, et qui nécessite une gestion active pour maintenir son attractivité.
En 2023, CORUM a investi près de 1 milliard d’euros dans de nouvelles acquisitions, et cette dynamique s’est poursuivie en 2024, comme en témoigne le récent lancement de la SCPI CORUM USA. Dans un marché en constante évolution, l'avenir dépendra de la capacité de ces SCPI à saisir les nouvelles opportunités. L’année 2024 a néanmoins prouvé qu’au-delà des acquisitions, des occasions de vente attractives existaient aussi, même dans un environnement chahuté. Or, c’est également en cela, au-delà du simple rendement (1) obtenu par les loyers, que se distinguent aussi les SCPI les plus qualitatives et prometteuses.
(1) Rendement : défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,10 % pour CORUM Origin en 2024) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de chaque SCPI.