SCPI sans frais de souscription : vers plus de transparence pour mieux informer les épargnants

Depuis plusieurs mois, les SCPI dites « sans frais de souscription » séduisent un nombre croissant d’investisseurs. Présentées comme plus accessibles, ces dernières peuvent donner l’impression de ne comporter aucun coût. Mais derrière cette apparente gratuité, d’autres types de frais existent, parfois moins visibles et pourtant bien réels. Face à cette situation, l’Autorité des marchés financiers (AMF), relayée par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), appelle à une communication plus claire et complète sur l’ensemble des frais supportés par les épargnants.

Rappel du contexte : la vigilance de l’AMF

Dans une lettre adressée aux sociétés de gestion, datée du 23 juin 2025 ⁽¹⁾, l’ASPIM relaye trois points d’attention de l’AMF sur la commercialisation des SCPI. Parmi eux, un en particulier concerne les SCPI « sans frais de souscription ». Le régulateur y pointe un risque de présentation déséquilibrée : en mettant l’accent uniquement sur l’absence de frais d’entrée, certains supports commerciaux ou informatifs pourraient omettre de mentionner les autres frais, pourtant bien présents lors de l’investissement en SCPI.

SCPI sans frais de souscription : de quoi parle-t-on vraiment ?

Contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent des frais de souscription (souvent entre 8 % et 12 %), certaines SCPI dites « sans frais » affichent des frais d’entrée réduits ou inexistants. Cela peut sembler avantageux pour l’épargnant, notamment en cas de revente à court terme. Mais en réalité, tous les frais ne disparaissent pas : l’absence de frais d’entrée est souvent répercutée ailleurs.

Trois grandes pratiques sont généralement observées :

• Des commissions d’acquisition plus élevées prélevées à chaque achat d’immeuble.
• Des frais de gestion plus importants sur les loyers versés aux épargnants.
• Une structure tarifaire plus complexe : On recense généralement plus de frais différents sur une SCPI sans frais d’entrée que dans une SCPI classique. Or, cette multiplication des postes de frais – parfois techniques ou dispersés – peut rendre la lecture de la tarification plus difficile pour l’épargnant non averti, d’où l’importance d’une transparence et d’une pédagogie accrues.

L’AMF précise qu’une communication qui se contenterait de valoriser l’absence de frais d’entrée, sans détailler ces autres frais indirects, ne serait pas jugée équilibrée, car susceptible d’induire l’épargnant en erreur.

Comprendre les différents modèles de frais relatifs aux SCPI  

En réalité, il n’existe pas un « bon » ou un « mauvais » modèle de frais. Chaque SCPI propose une architecture différente. En revanche, il est important que la communication soit suffisamment claire pour que l’épargnant comprenne précisément ce dans quoi il s’engage.  

Il est donc essentiel de ne pas limiter son analyse aux seuls frais d’entrée. Ce sont bien tous les frais additionnés entre eux qui ont une incidence directe sur la performance nette réellement perçue par l’épargnant. L’objectif de la prise en compte de la globalité des coûts ? Mieux évaluer la rentabilité du placement et éviter les mauvaises surprises à long terme.

Vers une transparence accrue pour protéger les épargnants

À la suite des alertes du régulateur, plusieurs acteurs du marché (dont CORUM L’Épargne) saluent la volonté de renforcer la transparence sur les frais des SCPI. L’objectif est clair : permettre à chaque investisseur de comprendre ce qu’il paie réellement, où, et quand.

Dans le même esprit, l’AMF exige que toutes les composantes de la structure de frais soient clairement explicitées dans les supports de commercialisation. Cette exigence vise aussi à favoriser une comparaison juste entre les différentes SCPI du marché.

C’est une certitude : la diversité des modèles de SCPI est une richesse pour les épargnants, à condition d’en comprendre les mécanismes.  

L’absence de frais de souscription ne signifie pas absence de frais tout court.  

Chez CORUM L’Épargne, nous considérons que la performance d’un produit ne doit jamais être déconnectée de la clarté de son fonctionnement. C’est pourquoi nous accueillons positivement les recommandations de l’AMF, dans l’intérêt de tous les épargnants, et comptons la transparence et la pédagogie parmi nos enjeux fondamentaux.  

⁽¹⁾https://media.licdn.com/dms/document/media/v2/D4E1FAQFeYZeKYJ1ocA/feedshare-document-pdf-analyzed/B4EZfAK4o4G4AY-/0/1751275770902?e=1752710400&v=beta&t=JJEebOrBm9j0iGY1h6-fJDe2Ikj0LeI7h-RorN74XOk

Par

Faustine RIOT