SCPI : vers plus de clarté pour les épargnants

Dans un article du 9 septembre dernier (N°24541), Les Echos titre : « Une transparence et une présentation à améliorer ». Le quotidien économique y souligne que les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) doivent encore progresser pour mieux informer leurs épargnants. Entre nouvelles règles, indicateurs parfois complexes et communication pas toujours limpide, il est facile de se perdre. Alors, que faut-il retenir de ces changements ? Faisons le point.  

Quand la réglementation secoue le marché des SCPI  

Selon Les Echos, « la crise a remis sur le devant de la scène le chantier de la réglementation des SCPI ». En clair, les autorités de contrôle veulent que les épargnants sachent plus précisément ce qu’ils achètent et à quel prix.

Ainsi, depuis juillet 2024, toutes les SCPI doivent faire évaluer la valeur de leurs immeubles deux fois par an par des experts indépendants.  

Chez CORUM L’Épargne, nous reconnaissons que la nouvelle obligation d’évaluation bi-annuelle des immeubles représente une charge administrative supplémentaire et n’est pas sans impact sur l'organisation. Toutefois, il est important de préciser que cette mesure ne provoque pas en elle-même la baisse du prix des parts : elle permet simplement de refléter plus rapidement la réalité du marché immobilier. Les difficultés rencontrées récemment par certaines SCPI tiennent davantage à une gestion moins prudente, marquée par une forte collecte et des investissements réalisés dans des conditions moins favorables. Au même moment, dès 2019, CORUM avait volontairement choisi de limiter sa collecte, afin de privilégier la qualité des acquisitions et la stabilité pour les épargnants.

Le quotidien rappelle aussi que les SCPI « peuvent fixer librement leur prix de souscription dans une fourchette de plus ou moins 10 % ».  

Pour bien comprendre comment est fixé le prix d'une part de SCPI, il faut savoir qu'il ne se base pas simplement sur la valeur estimée des immeubles détenus. Le prix de souscription est en réalité calqué sur la valeur de reconstitution du patrimoine : cela inclut non seulement la valeur des immeubles, mais aussi l'ensemble des taxes, frais et commissions nécessaires pour reconstituer à l’identique le portefeuille immobilier de la SCPI. Cette méthode vise à donner une image fidèle de ce que coûterait réellement la reconstitution du patrimoine, au-delà du simple prix de marché des biens.

Soulignons aussi que le prix de la part d’une SCPI n’est que l’un des trois principaux moyens de créer de la valeur : il y a aussi les loyers versés (sous forme de dividendes) et les bénéfices réalisés lors de la vente d’immeubles.  

Par conséquent, quand le prix de la part augmente, le rendement affiché (c’est-à-dire le rapport entre le dividende et le prix de la part) baisse mécaniquement (si le montant du dividende ne change pas). C’est pourquoi certains gérants attendent avant d’augmenter leur prix, afin de garder un rendement attractif pour les épargnants. En effet, la hausse ou la baisse du prix de la part n’a un impact réel pour l’épargnant que si ce prix change officiellement. Tant qu’il ne bouge pas, le gain ou la perte reste virtuel.

Chez CORUM, nous estimons que fixer le prix d’une part, c’est trouver le bon équilibre : être transparent, refléter la vraie valeur des immeubles et assurer un rendement stable (même si celui-ci n’est jamais garanti) et facile à comprendre pour les épargnants.

Les indicateurs : utiles, mais pas toujours lisibles

Un autre point soulevé par Les Echos concerne les indicateurs de performance.  

Il n’est effectivement pas évident pour un épargnant de s’y retrouver entre les différents indicateurs. Chacun répond à une logique propre, ce qui peut troubler la lecture des performances. C’est pourquoi il nous parait primordial que les acteurs du marché s’accordent sur des pratiques communes, pour faciliter la comparaison entre les produits et permettre à chacun de mieux comprendre où il place son argent.

La comparaison la plus pertinente entre SCPI repose souvent sur le TRI (Taux de Rendement Interne). Le TRI mesure la performance globale d’un placement sur une période donnée, en tenant compte à la fois des revenus perçus (dividendes) et de l’évolution du prix de la part. Autrement dit, il s’agit du taux qui égalise la somme des flux encaissés et le montant investi au départ, ce qui permet de comparer objectivement différents placements, quelles que soient leurs modalités de distribution ou leur historique. Cet indicateur donne une vision fidèle de la rentabilité réelle pour l’épargnant.

La transparence, valeur fondamentale pour CORUM L’Épargne

Chez CORUM L’Épargne, nous partageons ce constat : la clarté est indispensable. C’est pourquoi nous faisons le choix d’expliquer les choses de manière simple et directe.

Quand nous parlons de rendement, nous ne nous limitons pas uniquement aux loyers perçus. Notre stratégie intègre également la revente d'immeubles, générant des plus-values qui, lorsqu'elles sont redistribuées sous forme de dividendes, permettent d'offrir aux épargnants un rendement réel supérieur à celui des seuls loyers. De plus, nous prenons aussi en compte l’augmentation du prix des parts dans nos calculs, afin de donner une vision complète de la valeur créée au bénéfice des investisseurs.

Pas de projections artificielles, pas de chiffres gonflés. Juste la réalité des faits.

En ce sens, et conformément à la réglementation, nous mettons à disposition des bulletins trimestriels qui détaillent l’évolution du patrimoine de nos SCPI. Ce n’est pas seulement une question de conformité réglementaire, c’est un choix de transparence pour que chacun sache où va son argent.

Enfin, notre modèle repose sur la diversification : nous investissons dans différents pays et différents secteurs. Cela permet de répartir les risques liés à une conjoncture locale, pour assurer plus de stabilité sur le long terme.

L’article des Echos rappelle que la transparence est un chantier encore ouvert pour l’ensemble des SCPI. Les nouvelles obligations vont dans le bon sens, mais il reste des efforts à faire pour rendre l’information compréhensible et éviter les promesses trop séduisantes.

Chez CORUM L’Épargne, nous croyons qu’un placement en immobilier doit être expliqué avec des mots simples, des chiffres clairs et une information régulière. Tout l’enjeu : que chaque épargnant, qu’il soit novice ou confirmé, puisse investir en toute confiance.

Par

Faustine RIOT