AUGMENTATION DE CAPITAL

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés qui permettent d’investir dans la « Pierre-Papier » : la pierre pour l’immobilier, le papier pour les documents qui attestent de la détention de parts. 
Les épargnants achètent des parts auprès de la SCPI qui les intéresse, devenant ainsi associés. Leur placement leur offre la perspective de générer des revenus potentiels via le patrimoine immobilier acquis et mis en location par la société de gestion de la SCPI. Ce dispositif d’investissement collectif permet de détenir indirectement un patrimoine immobilier susceptible de générer des revenus. 
Le patrimoine immobilier d’une SCPI n’est pas figé. Autrement dit, les bâtiments détenus sont amenés à évoluer en quantité via des ventes et des achats. L’augmentation de capital est de ce fait une période essentielle dans le sens où elle est généralement réalisée dans le but d’augmenter le patrimoine de la SCPI. 

Qu’est-ce qu’une augmentation de capital ?  

Votée en assemblée générale, l’augmentation de capital correspond à l’émission de nouvelles parts. La société de gestion crée et vend directement ces nouveaux titres aux épargnants souhaitant développer leur épargne via une SCPI. A mesure que les acquisitions de parts se multiplient, le capital social de la SCPI augmente, ce qui permet d’envisager la diversification du patrimoine immobilier détenu et géré.  
L’augmentation de capital peut être définie comme un moyen de financement pour le développement des activités de la SCPI, dans l’optique d’augmenter sa croissance et potentiellement son rendement.  

Augmentation de capital : quelle différence selon le type de SCPI ? 

On distingue deux types de SCPI : à capital variable ou à capital fixe.  
Lorsque le capital social est variable, la société de gestion émet de nouvelles parts en continu. Les associés peuvent augmenter le nombre de parts qu’ils détiennent et les nouveaux épargnants ont la possibilité de réaliser une souscription à tout moment. On parle d’une augmentation de capital permanente, aucun plafond n’étant à respecter. En revanche, le prix d’une part est susceptible d’évoluer au cours de l’année, en fonction du niveau de demande des parts sur le marché. 
Dans une SCPI à capital fixe, le montant du capital social est augmenté progressivement car un plafond est fixé en assemblée générale et est inscrit dans les statuts. Afin d’atteindre ce plafond, la société de gestion définit le nombre de parts à émettre ainsi que le prix de celle-ci. Dès lors que ce quota est atteint, la SCPI devient un fonds fermé. Les nouveaux épargnants doivent patienter jusqu’à la prochaine phase d’augmentation de capital pour pouvoir procéder à une souscription.  
Il existe deux types de marché dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Les émissions de parts réalisées directement par la société de gestion s’effectuent sur le marché primaire. Ce sont des parts créées pour satisfaire les nouvelles demandes. En alternative, il y a le marché secondaire, dédié aux parts qui sont déjà en circulation. 
A partir du moment où le marché primaire est clos, les nouveaux épargnants qui ne souhaitent pas attendre la prochaine augmentation de capital peuvent acquérir des parts cédées par des associés. Le marché secondaire fonctionne donc par confrontation de l’offre et de la demande. 
En résumé : 

• l’augmentation de capital d’une SCPI à capital variable est continue. 
• l’augmentation de capital d’une SCPI à capital fixe est ponctuelle. 

Il faut néanmoins savoir qu’il n’existe pas de règle absolue quant à la fréquence des augmentations de capital. De manière générale, la décision est prise en fonction des performances de la SCPI et de son attractivité. Il est donc possible qu’une longue période s’écoule avant que la SCPI ne fasse l’objet d’une augmentation de capital (collecte), comme il peut arriver qu’une SCPI enregistre deux phases de collecte successives. 

Quelles sont les modalités d’augmentation de capital d’une SCPI ?  

En principe, l’augmentation de capital au sein d’une SCPI s’effectue via des apports nouveaux, à savoir les émissions de nouvelles parts sur le marché primaire. Ces apports sont calculés par la société de gestion qui fixe le prix d’une part, montant clairement indiqué dans le formulaire de souscription. Si la société de gestion le juge pertinent, le prix en question peut être révisé à une fréquence régulière. 
Dans tous les cas, la décision de procéder à une augmentation de capital devrait être motivée par la préservation des intérêts des associés (effectifs et potentiels). 

Comment tirer judicieusement profit d’une augmentation de capital ?  

L’ouverture du marché primaire peut être intéressante dans la mesure où la souscription s’effectue directement entre l’épargnant et la société de gestion. Cela présente d’ailleurs une certaine sécurité puisque le gérant de la SCPI est supposé se conformer aux exigences de nombreuses instances de contrôle, dont l’autorité des marchés financiers (AMF). Toutefois, l’achat de parts dans une SCPI est un investissement non garanti. Malgré les bilans qui font état d’une excellente performance, le rendement futur demeure incertain car il est en grande partie influencé par l’évolution du marché immobilier.  
Avant d’acquérir des parts, il est de ce fait conseillé aux épargnants de se pencher sur la stratégie de gestion et les performances de la SCPI. 
Pour les associés entrants, il est plus avantageux de comparer différentes SCPI pour évaluer la pertinence de l’investissement au moment où le capital est en phase d’augmentation. L’intérêt d’investir est de générer des dividendes potentiels afin de se constituer un revenu complémentaire et/ou afin de pouvoir mettre de l’argent de côté en déployant un effort d’épargne adapté.  
L’augmentation de capital est une pratique courante. Pour y voir plus clair, un certain nombre de documents réglementaires sont mis à la disposition des investisseurs. 

Comment acquérir des parts dans une SCPI en augmentation de capital ?  

Il est plus avantageux pour les épargnants de s’informer sur les options d’acquisition de parts avant l’ouverture du marché primaire. En effet, cela permet de réunir le montant nécessaire pour acheter le nombre de parts souhaitées au moment venu.  
L’achat au comptant est une option courante. L’investisseur mobilise son épargne personnelle pour souscrire des parts dans la SCPI de son choix.  
L’achat à crédit fonctionne suivant le même principe que le prêt immobilier classique. A l’acceptation de la demande, le montant du prêt accordé est versé à la société de gestion (et non à l’emprunteur) qui finalise les modalités de souscriptions afin d’acquérir les parts correspondantes.  
L’acquisition par démembrement est également possible. L’épargnant a effectivement la possibilité d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété sur une période de démembrement définie pendant laquelle il ne perçoit aucun revenu. En parallèle, les revenus potentiels liés à ces parts sont versés à un usufruitier. Au terme du démembrement, l’épargnant récupère la pleine propriété des parts achetées et pourra, s’il souhaite conserver ses parts, percevoir les dividendes qu’elles pourront potentiellement générer.

Important : L’augmentation de capital suggère que la société de gestion prévoit le développement du patrimoine immobilier de la SCPI via de nouvelles acquisitions. Cependant, l’organisation d’une nouvelle période de collecte ne présage aucunement des performances financières d’une société civile de placement immobilier. Les marchés immobiliers et financiers devront être favorables pour que les investissements réalisés portent leurs fruits.