Donation

Les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent à leurs possesseurs d’en devenir les associés et à, ce titre, de pouvoir potentiellement percevoir des dividendes. Le porteur de parts possède en effet la perspective de toucher des revenus potentiels issus des loyers des immeubles après un délai de 5 mois qui correspond au délai de jouissance. Les immeubles sont gérés par une société de gestion, en charge de la SCPI, qui prélève directement ses frais sur les loyers qu’elle collecte.

Il n’existe pas de réglementation concernant la durée minimum de détention des parts. En revanche, il est conseillé de les conserver sur le long terme afin d’optimiser la rentabilité de l’investissement initial.

S’il le souhaite, un associé a la possibilité de transférer ses parts à une autre personne en effectuant une donation. Cette opération permet, le plus souvent, d’anticiper la succession et de donner une certain sécurité financière aux proches du donateur.

Donation de parts de SCPI : principes et conditions

La donation est un acte par lequel un associé dans une SCPI (donateur) transfère ses parts à une autre personne (donataire). Il s’agit d’un transfert de propriété consenti par les deux parties. Le donataire devient propriétaire des parts sans avoir à les acheter.

Il y a quelques conditions à remplir pour qu’une donation puisse se faire. Concernant le donateur, il doit :

• avoir au moins 16 ans ;
• ne pas être sous tutelle ;
• justifier de capacités juridiques requises pour gérer son patrimoine incluant les parts de SCPI.

Le donataire doit formellement accepter la donation pour que cette dernière soit possible.

La donation est limitée par l’existence d’héritiers réservataires qui sont les enfants du donateur ou, à défaut, son conjoint. Ceux-ci reçoivent obligatoirement une partie des biens immobiliers du donateur. L’intégralité des parts ne peut donc pas être donnée à une personne qui ne fait pas partie des héritiers réservataires.

La donation dans le cadre de la transmission

La part qui sera léguée en héritage aux enfants après le décès du donateur est la suivante :

pour un enfant : la moitié de tous les biens mobiliers et immobiliers du donateur ;

pour deux enfants : les deux tiers du patrimoine du donateur ;

trois enfants et plus : les trois-quarts des biens du donateur.

Si l’héritier réservataire est le conjoint survivant, sa part équivaut au quart des biens du défunt.

La part restante est appelée quotité disponible. Elle peut être librement gérée par le donateur de son vivant. En d’autres termes, la part restante peut être donnée à des personnes n’ayant aucun lien de parenté avec le donateur sans que ses héritiers puissent s’y opposer.

Toutes les formalités liées à la donation doivent impérativement être accomplies du vivant du donateur. Un formulaire est à remplir auprès de l’administration fiscale. Certaines sociétés de gestion n’acceptent pas cette méthode de donation manuelle. Il est souvent nécessaire d’établir un acte notarié afin de formaliser la donation. Le donateur peut faire appel à un avocat ou un notaire afin de conférer une valeur légale et irréfutable à sa donation.

Donation des parts de SCPI : quelle fiscalité ?

Les parts de SCPI sont dites divisibles dans le sens où leur propriétaire peut déterminer le nombre de parts qu’il souhaite transférer à chaque donataire qui est alors redevable d’un impôt qu’on appelle droits de donation. Cependant, il existe des abattements dont le montant dépend des liens entre le donateur et chaque donataire :

• 100 000 euros par enfant ;
• 80 724 euros pour le conjoint ou partenaire de pacs ;
• 31 685 euros par petit-enfant ;
• 15 932 euros par frère/sœur ;
• 7 967 euros par neveu/nièce ;
• 5 310 euros par arrière-petit-enfant.

Un abattement spécifique de 159 325 euros est accordé si le donataire est une personne handicapée. Il est cumulable avec d’autres abattements relatifs au lien de parenté.

Les abattements s’appliquent aux donations entre un donateur et un donataire. Ainsi, dans un couple, les donations de chaque parent permettent aux enfants de bénéficier d’abattements différents, ce qui porte le plafond à 200 000 € par enfant. Un même donataire peut accepter des donations de différentes personnes (parent, grand-parent, frère, sœur…) et cumuler plusieurs abattements.

Les abattements sont applicables sur une période de 15 ans. Cela signifie qu’il est tout à fait possible de faire une donation de parts de SCPI à plusieurs reprises sans soumettre le donataire à des droits de donation tant que le plafond accordé par son statut n’est pas atteint. Si le plafond de l’abattement est atteint, un nouvel abattement pourra s’appliquer après 15 ans.

Fonctionnement de la donation en pleine propriété

Le propriétaire de parts de SCPI peut transférer les parts en question dans leur totalité ou de manière partielle.

La donation en pleine propriété implique que le donateur cède totalement ses droits sur les parts transmises. Il cède, dans le même temps, les décisions de revente ou de conservation des parts. Il renonce également aux revenus potentiels générés par les parts consenties en donation.

Fonctionnement de la donation en démembrement de propriété

Le démembrement permet au donateur de se séparer de la nue-propriété, ou le droit de disposer de ses parts, ou de l’usufruit, les revenus potentiels qui en sont issus. Par exemple, les nus-propriétaires qui ont fait don de l’usufruit possèdent des parts dans la SCPI, mais ne perçoivent pas les revenus potentiels qui en découlent. Ceux-ci reviennent au donataire qui est l’usufruitier.

Au décès du donateur, les nus-propriétaires jouissent de la pleine propriété sur les parts qui leur ont été transmises. Les revenus potentiels leur sont donc versés en intégralité.

La proportion de la nue-propriété et celle de l’usufruit sont évolutives. Elles dépendent de l’âge de l’usufruitier :

• jusqu’à 21 ans révolus = 90 % d’usufruit et 10 % de nue-propriété ;
• jusqu’à 31 ans révolus = 80 % d’usufruit et 20 % de nue-propriété ;
• jusqu’à 41 ans révolus = 70 % d’usufruit et 30 % de nue-propriété ;
• jusqu’à 51 ans révolus = 60 % d’usufruit et 40 % de nue-propriété ;
• jusqu’à 61 ans révolus = 50 % d’usufruit et 50 % de nue-propriété ;
• jusqu’à 71 ans révolus = 40 % d’usufruit et 60 % de nue-propriété ;
• jusqu’à 81 ans révolus = 30 % d’usufruit et 70 % de nue-propriété ;
• jusqu’à 91 ans révolus = 20 % d’usufruit et 80 % de nue-propriété ;
• au-delà de 91 ans = 10 % d’usufruit et 90 % de nue-propriété.

Bien que la donation en nue-propriété soit l’option la plus fréquemment retenue, le donateur peut également décider de transmettre l’usufruit à ses donataires. Cela permet d’offrir un certain soutien financier dans la mesure où chaque usufruitier a la perspective de toucher des revenus potentiels grâce aux parts de SCPI qui lui ont été transmises.

Le démembrement peut être temporaire ou permanent, selon la décision du donateur. Dans le cas d’une donation temporaire en usufruit, un parent a par exemple la possibilité de fixer l’échéance à l’obtention du diplôme de son enfant donataire. Les revenus potentiels générés par les parts de SCPI permettraient ainsi de financer les études et de préparer l’accès à l’emploi. À l’échéance prévue, le donateur récupère l’usufruit afin de compléter ses propres revenus.

La donation de parts de SCPI est une option avantageuse pour transmettre un patrimoine du vivant du donateur, tout en permettant un allègement des charges fiscales du donataire. Il faut néanmoins rester conscient du fait que les revenus ne sont jamais garantis dans les sociétés civiles de placement immobilier. Ils restent potentiels et sont calculés au prorata du nombre de parts détenu par chaque associé.