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Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme dont la liquidité est limitée. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Ce placement comporte des risques, dont la perte en capital. De plus, la performance et les revenus ne sont pas garantis, et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Le rachat des parts n’est pas garanti. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

 

Expert immobilier 

Le métier d’expert immobilier consiste à déterminer la valeur vénale (de vente) ou de location d’un bien. Celui-ci porte une quadruple casquette et se doit d’être polyvalent en étant à la fois économiste, juriste, fiscaliste et technicien. Son travail complète celui des conseillers en gestion de patrimoine, notaires, avocats ou encore experts-comptables. 

L’expert immobilier peut intervenir lors d’une succession ou donation, une fixation ou révision d’un loyer ou encore pour une déclaration d’IFI par exemple. Il réalise par conséquent une étude approfondie du bien au regard du marché dans lequel il s’inscrit. L’expert analyse tous les facteurs qui lui permettent d’apprécier la valeur du bien et produit un rapport explicitant son analyse et justifiant la valeur vénale du bien. Il peut également conseiller sur la gestion de capital ou sur un placement immobilier et/ou un investissement, par exemple via une assurance vie. 

L’expertise d’un bien immobilier doit se faire à un instant T et sur un marché défini. Cela peut concerner un terrain (bâti ou non), un appartement, une maison ou encore des immeubles. L’expert réalise une expertise de ce bien - et non une estimation qui, elle, est réalisée par un agent immobilier. L’expertise immobilière doit être objective, impartiale et neutre, rigoureuse, justifiée et surtout précise. 

Le rapport d’expertise prend en compte différents diagnostics en fonction de l’année de construction du bien : amiante, électricité, gaz, plomb, DPE (performance énergétique). Les rapports contiennent des informations telles que la surface du bien, la date de construction, la localisation, les matériaux et leur état, etc. Le rapport donne également une définition précise des méthodes de calcul et des informations retenues. 

L’expert intervient dans un contexte réglementaire, auprès de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), afin d’évaluer leur patrimoine, servant au calcul de la valeur de part. Dans ce cas, l’expert prend également en compte le locataire, la vacance locative et la durée restante du bail. 

Pour les sociétés civiles de placement immobilier, une expertise doit être réalisée tous les 5 ans et est actualisée tous les ans par un expert indépendant à l‘entreprise et impartial, désigné par l’assemblée générale de la SCPI. Ainsi l’expert ne peut pas détenir des parts au sein de la SCPI pour laquelle il réalise l’expertise. 

L’expert analyse les documents transmis par la société de gestion de la SCPI, puis sur la base d’une visite des biens, de ses connaissances et de son appréciation du marché, il détermine la valeur vénale du bien. Cela lui permet de juger de la valorisation du patrimoine en donnant un aperçu de la qualité des investissements immobiliers que la SCPI a réalisé et de leur rendement. L’expertise sert alors de base de calcul pour la valeur de réalisation, le prix de part peut donc éventuellement se voir ajusté. Elle peut aussi servir pour élaborer un classement des SCPI. Celui-ci va se faire sur la base :  

  • du rendement locatif,  
  • des données relatives au bail et au locataire, 
  • de la gestion de la société ainsi que sa politique d’investissement,  
  • de la superficie du parc immobilier (immeubles, commerces, etc.),  
  • de la valeur de part et de l’estimation d’une éventuelle revalorisation, 
  • du TOF, taux d’occupation financier (proportion du patrimoine loué). 

Les méthodes d’évaluation sont définies dans la charte de l’expertise de l’évaluation immobilière et se basent sur les recommandations de l’AMF, autorité des marchés financiers, qui soumet deux méthodes d’expertise. Il y a tout d’abord la méthode comparative qui consiste à utiliser d’autres biens ayant les mêmes propriétés (surface, état, localisation, usage…) comme point de comparaison afin de déterminer le prix de vente et/ou location. Et la méthode d’évaluation sur le revenu, qui s’appuie sur les revenus fonciers perçus ou qui pourraient l’être si le bien était mis à la location : la relation entre la valeur vénale et locative donne le taux de capitalisation.