IFU (imprimé fiscal unique)

D'un point de vue fiscal, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont "transparentes". Cela signifie qu'elles ne sont pas taxées directement. En revanche, les détenteurs de parts (associés) doivent déclarer les potentiels revenus générés par leur investissement en SCPI. Ils sont imposés comme s’il détenaient directement les biens immobiliers dans leur patrimoine. Les revenus versés par la SCPI, issus des loyers encaissés par cette dernière, sont ainsi imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, les associés doivent à la fois s'acquitter des prélèvements sociaux et intégrer les revenus distribués par la SCPI à leurs revenus imposables (assiette fiscale) au titre de l'impôt sur le revenu (IR). 

Ils ont le choix entre deux régimes d'imposition sur le revenu en fonction de leur situation : le régime réel ou le régime micro-foncier.
En régime réel, les revenus fonciers dégagés par la SCPI sont entièrement intégrés à l’assiette fiscale, sans qu’un abattement ne soit préalablement appliqué. En régime micro-foncier, ce sont 70% des revenus fonciers bruts (avant déduction des charges) qui sont pris en compte dans le calcul des prélèvements sociaux et l’IR. Dans les deux cas, les épargnants peuvent avoir des difficultés à identifier clairement le montant des revenus fonciers à déclarer. C’est là que l’imprimé fiscal unique (IFU) intervient puisqu’il contient les renseignements nécessaires au remplissage de la déclaration de revenus.

IFU : qu'est-ce que c'est et à quoi ça sert ?

Dans une SCPI, les revenus ne sont jamais garantis. Lorsque le fonds n’enregistre pas (ou peu) de bénéfices, il arrive que les associés ne touchent pas  de dividende. Ce dernier désigne la part de revenus qui revient à chacun proportionnellement au nombre de parts qu’il détient au sein de la SCPI. A l’inverse, lorsque la Société civile de placement immobilier engrange des profits, les associés perçoivent des dividendes. Les revenus fonciers issus d’une SCPI sont de ce fait variables, les performances de la structure pouvant évoluer (à la hausse ou à la baisse) d’une année à une autre.

Le formulaire n°2561 (autre nom de l'IFU) est un document qui synthétise les revenus provenant de capitaux mobiliers. Ces derniers désignent les dividendes perçus par les associés au sein de la SCPI, de même que les intérêts générés par ces rémunérations. En d’autres termes, l’IFU permet à l’associé redevable de l’impôt de justifier les revenus de capitaux qu’il doit déclarer.

La société de gestion a la charge de générer l’IFU pour chaque associé, c’est-à-dire de le remplir en fonction des revenus enregistrés au cours de l’année de référence. Il s’agit donc d’un document personnalisé sur lequel l’épargnant trouve l’ensemble des montants nets qu’il doit à son tour intégrer à son assiette fiscale. Cela a pour objectif de rendre moins contraignantes les démarches pour l’investisseur puisqu’il n’a plus qu’à reporter les montants indiqués sur l’imprimé fiscal unique dans les cases prévues à cet effet dans le formulaire de déclaration de revenus.

IFU : qui est concerné ?

L’IFU est une déclaration annuelle remplie et adressée à l’administration fiscale par l’établissement payeur. La société de gestion doit établir autant de déclarations IFU que la SCPI compte d’associés.
L’imprimé fiscal unique est établi pour déclarer différentes sortes de revenus. Sont concernés :
•    les dividendes distribués par les Sociétés civiles de placement immobilier
•    les revenus générés par les unités de compte (UC) en valeurs mobilières telles que les actions, obligations, parts dans les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM)…
•    les revenus dégagés par les contrats d’assurance vie et autres placements financiers
•    les intérêts des comptes courants d’associés (intérêts dégagés par les apports)
•    etc.

IFU : quand et comment le remplir ?

Comme précisé plus tôt, c’est la société de gestion qui remplit l’IFU au préalable avant de l’adresser à l’administration fiscale. L’épargnant reçoit ensuite l’IFU par voie électronique ou postale, au début de l’année civile qui suit l’année de référence pour la déclaration de revenus.
L’imprimé fiscal unique compte quatre feuillets distincts.

Le formulaire n°2561 proprement dit constitue le feuillet principal. Il prévoit une partie à remplir par l’établissement payeur et une autre qui concerne le bénéficiaire, c’est-à-dire l’associé qui perçoit les revenus fonciers. Ce feuillet inclut l’ensemble des revenus issus de capitaux mobiliers et mentionne les informations permettant l’identification du bénéficiaire (nom, prénom, adresse…).

Le formulaire n°2561 bis est établi pour déclarer des bénéfices spécifiques dégagés par les fonds de placement immobilier, les bons d’option, les fonds communs de placement à risque, etc. Ce feuillet est rarement utilisé.

Le formulaire n°2561 ter concerne exclusivement le bénéficiaire, lui permettant de reprendre les informations sur les précédents feuillets, facilitant le remplissage ultérieur de la déclaration de revenus. Le certificat de crédit d’impôt est également inclus dans ce formulaire.
Le formulaire n°2561 quater est à remplir par les bénéficiaires dont le domicile fiscal est établi hors France mais qui résident dans l’un des Etats membres de la Communauté européenne (CE).