Performance globale immobilière

Ce nouvel indicateur a été défini en fin d’année 2021 et recommandé sa mise en place à partir du 1er janvier 2022 par la profession. Également appelé « rendement global immobilier », il peut être utilisé par les sociétés de gestion qui souhaitent communiquer sur la performance annuelle de leurs Sociétés Civiles de Patrimoine Immobilier (SCPI). Il prend en compte à la fois le rendement   ou « taux distribution »de celles-ci et la revalorisation de son patrimoine. 

Comment calculer la performance globale ?

Il s’obtient en additionnant le taux de distribution de l’année n d’une SCPI et l’évolution de son patrimoine , c’est-à-dire la variation de la valeur de réalisation entre l’année n et n-1.

Pour prendre un exemple concret, si le taux de distribution d’une SCPI de 2021 est de 3 % et que la valeur de réalisation par part a augmenté de 5 % cette même année, alors la performance globale immobilière sera égale à 8 %. 

Le taux de distribution, également mis en place par la profession début 2022, correspond à la rentabilité annuelle de la SCPI. Il remplace le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes et quote-part de plus-values liées à la vente d’immeubles), par le prix de la part au 1er janvier de la même année. Il permet de prendre en compte uniquement les revenus perçus par les épargnants et non l’éventuelle hausse du prix de part dans la performance annuelle de la SCPI et ainsi pouvoir les comparer entre elles. 

Quant à la valeur de réalisation d’une SCPI, elle équivaut à la valeur vénale de son patrimoine, c’est-à-dire à la somme de tous les biens immobiliers qui la composent, augmentée de sa trésorerie. Elle est réévaluée chaque année par un expert indépendant, puisque la valeur du patrimoine immobilier évolue avec le temps. Celle-ci dépend de l’évolution du marché et de la conjoncture économique. La valeur du patrimoine peut donc prendre de la valeur, comme elle peut en perdre.

Un indicateur qui ne reflète pas ce que perçoit réellement l’épargnant 

Il est important de noter que la valorisation du patrimoine ne se traduit pas forcément par une augmentation du prix de la part, qui lui permet de cristalliser sur le compte de l’épargnant la prise de valeur du patrimoine de la SCPI. Pour fixer le prix de la part, le gérant dispose légalement d’une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI (c’est-à-dire de la valeur de réalisation du patrimoine, augmentée des frais qu’il faudrait engager pour le reconstituer à l’identique). Augmenter le prix de la part permet de proposer aux épargnants une valeur de part en adéquation avec la valeur d’expertise du patrimoine et d’assurer l’équité entre les associés historiques et les nouveaux entrants..   

Concrètement, l’épargnant détenant des parts de SCPI perçoit sur son compte :   

• le dividende potentiel, distribué à échéance régulière,
• les possibles plus-values issues de la vente d’immeubles,
• l’éventuelle augmentation du prix de la part de sa SCPI (qu’il percevra au moment de revendre ses parts).

Néanmoins la performance globale ne prend pas en compte ce dernier point. Par conséquent, la performance globale ne reflète pas la performance réellement perçue par l’épargnant.

Performance globale et performance réelle

La performance globale permet ainsi à une SCPI, d’annoncer une performance potentiellement flatteuse dès lors que son patrimoine s’apprécie, sans toucher à son prix de part ou même si son taux de distribution diminue. La performance globale est donc différente de la performance réelle perçue par l’épargnant comme le montre le schéma suivant :