Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
PRIME D’ÉMISSION
Dans l’évaluation de la rentabilité d’un placement, il convient de prendre en considération les dépenses liées à l’utilisation d’instruments financiers, comme la prime d’émission de titres. Il s’agit des charges à acquitter lors de l’achat d’une part de SCPI auprès de son gestionnaire.
Les différents aspects de la prime d’émission
Dans le cadre d’un investissement immobilier indirect, la société de gestion va rassembler les fonds pour acquérir des biens dans lesquels les particuliers pourront investir. La prime d’émission fait partie intégrante du prix d’achat d’une part de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Elle présente notamment des caractéristiques suivantes, à savoir qu’elle :
- correspond aux divers frais de recherche liés à la constitution et au renouvellement du patrimoine détenu par le gestionnaire;
- est égale à la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale d’une part en pierre papier;
- permet aussi de mesurer la valorisation du patrimoine foncier de l’entreprise de gestion qui propose l’investissement.
Les charges liées à l’acquisition d’une part
Dans le cadre d’un placement dans un produit financier, certaines charges liées à des services rendus par le gestionnaire, comme la prime d’émission, sont à prendre en compte. Ces charges correspondent à la rétribution de prestations de la part du gérant. Comme toutes les dépenses, la prime d’émission doit être prise en considération dans le calcul de la rentabilité des placements, et deux cas peuvent se présenter :
- Pour une SCPI à capital fixe, la prime d’émission pourra évoluer à la hausse lors de chaque augmentation de capital, qui correspond à la mise sur le marché de nouvelles parts.
- S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, les nouvelles souscriptions compensent les demandes de retraits. Les charges ne portent que sur la valorisation des biens.
Les valeurs de référence pour déterminer la prime d’émission
Plusieurs valeurs permettent de déterminer les caractéristiques d’une SCPI. Tout d’abord, le prix de souscription des nouveaux titres, qui comprend notamment une prime d’émission, repose sur la valeur de reconstitution. Il ne devra jamais s’en écarter de plus de 10 %, comme l’indique le Code monétaire et financier. Ensuite, le montant de la reconstitution, lui, correspond à la valeur vénale du patrimoine à laquelle s’ajoute celle des différents actifs de la société de gestion.
Prime d’émission : garantie d’investissement équitable ?
La différence qui peut exister entre un patrimoine immobilier à deux dates d’intervalles, sur une période de 10 ans par exemple, est la valorisation des différents biens qui le composent. En revanche, la valeur nominale des parts est demeurée constante. Une prime d’émission sera donc demandée aux nouveaux souscripteurs en fonction de cette différence. C’est en quelque sorte une garantie d’équité entre les anciens sociétaires et les actuels acquéreurs.