Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Taux de crédit
Il est possible de recourir à un prêt immobilier pour investir son épargne dans une Société civile de placement immobilier (SCPI), ce qui offre alors la perspective d’accéder à ce qu’on appelle l’effet de levier : il s’agit de la différence entre le coût de l’emprunt et le rendement net de l’investissement. En d’autres termes les parts investies dans la SCPI vont générer des revenus potentiels sous forme de dividendes et ces revenus peuvent suffire à couvrir les mensualités du prêt contracté dans l'hypothèse où le rendement, non garanti, de la SCPI est supérieur au taux d'intérêt de l'emprunt.
L’impact de l’effet de levier peut donc varier selon le taux de crédit du prêt accordé.
Les principes de base du taux de crédit
Le taux de crédit correspond au taux d’intérêt que les banques expriment en pourcentage. Il est calculé par rapport au montant du capital emprunté et permet aux organismes bancaires de se rémunérer. Il s’agit également d’une sorte d’assurance que les banques s’octroient compte tenu des risques imputables aux crédits.
Chaque établissement fixe librement le taux de crédit qui lui semble cohérent avec les risques encourus, les durées et les modalités de remboursement. Les stratégies commerciales adoptées par la banque peuvent également influencer le taux d’intérêt. La solvabilité de l’emprunteur entre aussi en compte. Ses revenus, le montant de son apport personnel, la profession qu’il exerce, ses antécédents médicaux…sont analysés. Lorsque la banque déduit que l’emprunteur présente une bonne capacité à honorer les remboursements jusqu’à la dernière échéance, les perspectives de négocier un taux de crédit avantageux sont plus fortes et inversement.
Une fois qu’il est déterminé, le taux de crédit permet de calculer le montant des mensualités avec précision et de définir la durée de l’emprunt.
Le taux de crédit fixe
Acheter des parts de SCPI via un crédit à taux fixe permet de rembourser des mensualités invariables. En effet, le taux appliqué par la banque reste le même sur toute la durée du prêt, ce qui permet d’avoir une visibilité optimale sur la gestion budgétaire. Cette option est souvent choisie pour le côté rassurant qu’elle offre aux emprunteurs qui s’engagent à un remboursement échelonné.
Les chances de bénéficier d’un taux fixe avantageux sont partiellement conditionnées par l’apport personnel.
De plus, il est fréquent que les banques demandent aux investisseurs de fournir un certain apport en vue de l’investissement global de la SCPI, le pourcentage de la somme demandée s’étend de 10 % jusqu’à parfois 50 %. En outre, il faut garder à l’esprit que les revenus issus d’une SCPI restent potentiels et qu’à ce titre, il n’y a aucune garantie qu’ils puissent couvrir les mensualités dues à l’organisme bancaire.
Le taux de crédit variable
Le taux de crédit est dit “révisable” ou “variable” lorsqu’il peut être modifié en cours de prêt. Il est calculé en fonction d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt et lié aux marchés financiers. Lorsque celui-ci évolue à la hausse, le taux appliqué au crédit est automatiquement réévalué à la hausse. Cela implique une augmentation du montant des mensualités. A l’inverse, il est possible que le taux de crédit soit révisé à la baisse afin de se conformer aux tendances de l’indice de référence. Dans ce cas, l’épargnant bénéficie d’une réduction des mensualités.
La révision s’effectue annuellement dans la majorité des cas, la marge de réévaluation s’étalant entre 1 % et 3 %. Il est nécessaire d’offrir de solides garanties à l’organisme bancaire pour bénéficier des taux les plus bas.
Le taux de crédit mixte
Dans le cas présent, l’emprunteur jouit des avantages et inconvénients des taux fixe et variable. Le taux mixte est capé sur deux périodes. Dans un premier temps, le crédit est soumis à un taux fixe qui va de pair avec l’invariabilité des mensualités. Dans un second temps, l’organisme bancaire applique un taux révisable modulé en fonction de l’indice de référence.
La première période s’étend sur une moyenne de 3 à 10 ans en fonction de la banque sollicitée. Il est donc nécessaire de garantir la capacité à rembourser les mensualités définies en amont. Dans l’éventualité où le taux de crédit est ultérieurement révisé à la baisse, l’épargnant bénéficie de mensualités allégées. Cependant, la révision peut partir à la hausse, augmentant les montants remboursables et obligeant l’emprunteur à disposer de la somme nécessaire. Si la SCPI ne génère pas de revenus ou si les revenus perçus sont moins élevés que le montant des mensualités, l’épargnant est tenu de couvrir la différence.
Le taux de crédit progressif
Également appelé taux fixe progressif, il consiste à réviser périodiquement le taux d’intérêt appliqué au crédit immobilier. Cette révision s’effectue généralement à l’anniversaire du contrat et induit une hausse des mensualités.
A l’inverse du taux variable, le taux progressif ne permet pas une réévaluation à la baisse. Les mensualités sont donc systématiquement alourdies. Plus la durée du crédit est longue, plus les taux seront conséquents.