Taux de part échangé

Bien qu’il existe différents types de SCPI (SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value,…), le mode de fonctionnement reste similaire. Les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier constituent une solution d’épargne, qui permet de  réaliser un investissement locatif indirect en achetant des parts dans un ensemble immobilier. Les loyers potentiels alors perçus par la SCPI permettent de verser un dividende potentiel à l’épargnant pour se constituer un capital. Mais avant d’opter pour ce placement collectif, il est important d’en comprendre le fonctionnement et de cerner les indicateurs clés comme le taux de part échangé.

Taux de part échangé : définition

L’investissement dans une SCPI porte sur l’acquisition de parts d’un patrimoine immobilier. Ces parts, également appelées  titres, sont émises par la société de gestion. Celle-ci,  gère les SCPI pour le compte des associés (épargnants) : elle décide et définit la stratégie d’acquisition de la SCPI en réalisant les investissements immobiliers et les éventuelles ventes, assure la gestion locative, comptable et financière, distribue les potentiels revenus locatifs et informe les associés de la SCPI. Enfin la société de gestion se charge du bon fonctionnement du marché de parts, en centralisant les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre réglementaire défini par l’AMF.
 En toute logique, plus il y a de titres vendus, plus le capital social de la SCPI augmente (uniquement pour les SCPI à capital variable). Les échanges jouent donc un rôle essentiel dans le fonctionnement de la société civile de placement immobilier.
Il faut savoir qu’il existe deux marchés de parts :

•    Sur le marché primaire, les titres sont directement émis par la société de gestion ;

•    Sur le marché secondaire, les cessions s’effectuent de gré à gré entre les épargnants, selon le principe de l’offre et de la demande.

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, les épargnants peuvent acheter des parts sur le marché primaire à tout moment. En effet, le capital ne fait pas l’objet d’un plafond fixe. La société peut de ce fait émettre des parts en continu. On dit que les parts sont compensées lorsque leur retrait est  contrebalancé par la vente de nouvelles parts.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le marché primaire n’est accessible qu’à des périodes précises, mentionnées dans les statuts de la SCPI. La société de gestion fixe un plafond de capital et clôture les émissions de parts lorsque ledit plafond est atteint. Il faut donc passer par le marché secondaire pour céder ou acheter des parts existantes.

Le taux de parts échangées correspond au pourcentage de parts achetées par les épargnants par rapport aux parts émises par la société de gestion. Il est mis à jour chaque année au 1er janvier.

Acquisitions de parts : quelles sont les options ?

Qu’il s’agisse d’acquérir des parts sur le marché primaire ou de faire jouer l’offre et la demande sur le marché secondaire, les épargnants ont le choix entre deux principaux moyens de financement.

S’il possède des liquidités suffisantes, l’épargnant peut réaliser un achat au comptant. Sur présentation d’un justificatif de fonds, d’une pièce d’identité, d’un justificatif de domicile et après avoir complété le bulletin de souscription et pris connaissance des documents réglementaires, l’épargnant peut acheter une ou plusieurs parts dans la SCPI.

L’investissement en SCPI peut aussi être réalisé via un crédit, moyennant un apport personnel limité. Cela peut permettre de bénéficier d’un effet de levier  dans le cas où le rendement serait supérieur au taux d’emprunt. 

Dans les deux cas, il faut savoir que les SCPI comportent des risques de perte en capital causés par la fluctuation du marché immobilier et du marché de devises, si la SCPI est investie hors zone euro. Le prix des biens immobiliers peut en effet augmenter ou baisser, ce qui se répercute sur la valeur des parts échangées. Par ailleurs, les revenus générés par les SCPI sont soumis aux risques locatifs : loyers impayés, possibles dégradations occasionnées par les locataires, et vacances locatives.. C’est d’ailleurs pour cela qu’on ne parle pas de revenus garantis mais de revenus potentiels. Il faut également tenir compte du risque de liquidité. La facilité ou, a contrario, la difficulté à revendre des parts de SCPI dépend en grande partie des évolutions du marché immobilier.

En quoi est-ce pertinent de s’intéresser au taux de parts échangées ?

Les performances des SCPI se mesurent grâce à de nombreux indicateurs. Certes, les indicateurs de performance passés ne présagent aucunement des tendances futures. En revanche, ils permettent d’évaluer la rentabilité du produit d’épargne et d’investir consciencieusement.

Le taux de part échangé au sein d’une SCPI est donc un paramètre qui aide à évaluer la stabilité du placement ainsi que sa rentabilité. Il est recommandé de consulter les taux sur plusieurs années consécutives afin d’avoir une vision globale.